Ismael Clemente, CEO y fundador de Merlin Properties, una de las socimis de más éxito y mejor gestionadas de España, nos recibe en la planta octava de su sede en la Castellana, en el nuevo núcleo de los negocios de la capital, junto a las cuatro torres de Chamartín.
Allí, Clemente hace gala de su cercanía y del modo en el que le gusta presumir que tiene los pies en la tierra, "Cuando este mundo me expulse, no me encontrarás en ningún canapé en Madrid, me verás en mi tierra, debajo de una encina y disfrutando del campo y un buen vino", confesaba distendido mientras hablábamos de la buena noticia del desbloqueo de todo el proyecto de Madrid Nuevo Norte.
Pese a ser consciente de que su claridad y sencillez a la hora de expresar sus opiniones sobre el escenario político y económico y en el que tiene que desarrollar su actividad le provocan más dolores de cabeza que aplausos, Clemente es fiel a su estilo y se muestra encantado de contestar a todas las preguntas que le planteamos desde Libre Mercado.
En las últimas semanas, Merlin Properties es actualidad por su intención de invertir unos 2.000 millones de euros en el sector de los centros de datos, un vector que, para su CEO, supone una gran oportunidad de poner en marcha una nueva palanca de crecimiento que ayude a la compañía a continuar su fase expansionista.
Además, Clemente no elude las preguntas sobre la última polémica que implica a la patronal, para que los empleados en España conozcan y cobren la totalidad de lo que ganan, y que ha sentado fatal al poder.
Libre Mercado ¿Necesita Merlin Properties una ampliación de capital para lograr sus objetivos de inversión en centro de datos o baraja otras alternativas?
Ismael Clemente: Es una de las alternativas. Una Socimi es un vehículo que no tiene retención de caja, que todo lo que gana anualmente lo distribuye a los accionistas por vía de dividendos y por eso, cada vez que tiene una oportunidad importante ante sí, suele tener que pedir la ayuda del mercado para poder atacar esa oportunidad de negocio. Si no retenemos caja no podemos hacer grandes inversiones.
Ahora mismo estamos barajando distintas opciones que se nos están presentando con los centros de datos, y una de ellas es la de ampliar capital. Y el consejo de administración ha contratado a un par de bancos de inversión. Ahora hay que discutir la propuesta que el equipo directivo ha hecho al consejo de administración, en la que se han analizado las alternativas que tenemos ante nosotros, desde no hacer nada a hacer un desarrollo de centros de datos asociándonos con alguien, o hacerlo desde la matriz, hacerlo con ventas de activos, etc.. Se han analizado y el consejo lo va a validar con un par de bancos de inversión y cuando esté validado el consejo tendrá que tomar decisiones. No hay prisa de momento. Realmente el uso de recursos para el desarrollo de estos data center se conocerán en el primer semestre del próximo año.
LM ¿Por qué son los centros de datos una oportunidad tan atractiva para Merlin Properties?
IC El core actual de Merlin ha alcanzado un punto de perfección o de maduración en el que ya no hay mucho margen de crecimiento. La logística está al 99%, los centros comerciales al 96,25 %, las oficinas al 92,5%. Aunque las oficinas las llevaras al 95%, eso es un céntimo más por acción de cash flow. Es decir, que por ahí ya no puedes llegar mucho más lejos.
Hemos hecho operaciones, como la de Testa, adquiriendo propiedades muy prime en el momento correcto del ciclo y con las que se ha conseguido un arbitraje de valor muy significativo para la compañía. Con Metrovacesa lo que hicimos fue comprar vacío. Es decir, comprar una compañía que tenía activos muy buenos con otras meramente aceptables, pero que era una compañía pésimamente gestionada y que tenía mucho margen de crecimiento. Por ejemplo en oficinas, estaba al 72% cuando la compramos y en un año la pusimos en un 83% y el 92% actual es un blending de la Metrovacesa histórica junto con nuestros activos.
Hemos llegado a un punto en el que hemos maximizado y ahora lo que corresponde es dedicarnos a ordeñar esos activos, sacarles cash flow para poder pagar el dividendo que es nuestra misión en la vida. Como misión la Socimi tiene que canalizar el ahorro privado y repartir dividendo. Pero para darle un punto de crecimiento, buscamos esta oportunidad de los centros de datos. Se trata de un negocio que nos va a permitir obtener una dinámica infinita de crecimiento en los próximos años que vendrá de la mano de la digitalización de la economía.
LM: Cómo están impactando los tipos de interés en la actividad de Merlin. Y sobre qué escenarios estáis trabajando.
IC: Hoy día todo el alfa que puedas añadir como gestor queda eclipsada por el gran esquema de las cosas, que son los tipos de interés. Nuestro director financiero nos dice que de nada te sirve anunciar al mercado que has encontrado petróleo en los cimientos de tu edificio si ese día Lagarde al mercado le ha parecido un poco más halcón que paloma.
Dicho de otra forma, eres como una especie de barquito de vela, en mitad del océano. Tú crees que navegas, pero en realidad, como te venga una tempestad, lo único que puedes hacer es sobrevivir, no navegar.
Nuestro escenario de trabajo siempre ha sido que no bajarían los tipos de forma tan rápida como el mercado pensaba. Porque como economista pensamos que la gente ha olvidado un concepto que nos enseñaban en la carrera y es la pegajosidad de la inflación. Una vez que la pones a correr es mucho más difícil de parar. Cuando a alguien sus inputs de producción se le encarecen un 10%, lo que le pasa por la cabeza es encarecer su output en más de un 10%. Entonces, como su output se encarece más de un 10%, el siguiente que utiliza ese output como input para lo que él hace, ya le llega encarecido un 13 o un 14 y lo que quiere es hacerlo un 15 o un 16. Ese efecto bola de nieve creo que se ha subestimado.
Junto a esto, hemos visto cómo los estados han aplicado políticas sorprendentemente expansivas en materia fiscal. Sin petición previa por parte del público han decidido incrementar salarios mínimos, aumentar transferencias directas a determinados sectores, etc. Entonces, al final, eso lo que ha creado es esa mayor pegajosidad de la inflación. Para que nos entendamos, si a alguien que espera ganar 1.000 euros, tú le das 1.100, pues esos 100 se van a consumo, no al ahorro y mucho menos en un país como España. Y así, cuesta mucho frenar la inflación.
A esto hay que sumar los desajustes cíclicos en el mercado de la energía, en las zonas productoras de petróleo o la posibilidad de que cierre del estrecho de Ormuz. La apuesta por las renovables está bien pero no puedes sustentar el crecimiento de una economía como la española únicamente en renovables, ya que necesitas una alternativa cuando éstas no aportan.
Libre Mercado. Siguiendo con la actualidad de Merlin Properties, el 9 de mayo tenéis Junta General de Accionistas. ¿Esperas alguna sorpresa?
IC: La junta del 9 de mayo en principio deberá ser una junta bastante tranquila. El año 23 ha sido un año bastante bueno la acción que siempre es un motivo de interés en todas las juntas pues desde que explicamos al mercado el plan de los centros de datos, la acción ha tenido un comportamiento bastante bueno dentro de lo que se considera bastante bueno por un gestor profesional (que cuando el mercado ha caído la acción más o menos se ha sujetado e incluso ha subido ligeramente).
No son momentos buenos para las inmobiliarias en toda Europa y nosotros hemos tenido un buen comportamiento. Debería ser una junta bastante tranquila
Libre Mercado: Habéis sido calificados como la compañía que mejor paga a sus empleados jóvenes. ¿Cómo lo conseguís?
IC: Somos una compañía muy joven y al ser tan joven no tenemos adherencia con el pasado, como les sucede a otras compañías que ya son centenarias. Una de nuestras máximas fundacionales fue siempre tener una compañía con pocos empleados muy bien pagados y con un nivel de compromiso y motivación muy superior a la media de mercado.
Históricamente siempre hemos sido una de las mejores compañías del Ibex en remuneración media por empleado (actualmente supera los 120.000 euros anuales por empleado de media excluyendo el sueldo de los directivos). Y esto nos ha permitido históricamente captar talento.
Tenemos gente muy buena, intelectualmente brillante, muy bien formada académicamente y con una moral de trabajo a la antigua. Es decir, que la gente aquí viene a trabajar y eso lo estimulamos con una serie de iniciativas que van claramente contracorriente en el mercado. Aquí favorecemos la presencialidad. Por ejemplo, en Linkedin ponemos que trabajamos los cinco días de la semana, mañana y tarde. También los viernes. Esto nos ahorra recibir currículum innecesarios que atasquen nuestros procesos. La realidad es que tenemos flexibilidad completa a la hora de trabajar, pero queremos compromiso completo. Si alguien te pide esa flexibilidad en la misma entrevista de trabajo, no tiene el nivel de compromiso que buscamos.
La pregunta, entonces, es qué va a suceder el día de mañana en la medida que empiecen al limitar por ley el rendimiento de los trabajadores, los horarios, etc. Probablemente si la presión es muy alta habrá que trasladar los departamentos más productivos de la compañía fuera de España a algún sitio donde la legislación sea más benévola en materia de voluntariedad del esfuerzo a cambio de una remuneración y del desarrollo de una carrera profesional.
Libre Mercado: Junto al CEO de Repsol, Josu Jon Imaz, Ismael Clemente es considerado uno de los directivos del Ibex con menos pelos en la lengua. Josu Jon lleva un tiempo siendo menos políticamente correcto de lo que nos tenía acostumbrados pero tú lo has sido toda la vida. ¿Te sientes cómodo con esta imagen de hombre que gusta hablar a las claras?
IC: Si te soy sincero no me siento nada cómodo. Y claro que sí, que me ha causado muchos más problemas que alegrías, como te podrás imaginar. Aquellos que somos partidarios de las libertades individuales y que no transigimos con ideologías colectivistas, ni por supuesto con ninguna de sus versiones, ni con el fascismo, ni con el comunismo. Aquellos que no consideramos que tenga que haber una especie de espíritu del pueblo, que se imponga a las libertades individuales lidiamos con todos los problemas del mundo.
O sea, yo no pertenezco a nadie y el día que este mundo me expulse, que sin ninguna duda me expulsará, porque yo no dejo de ser un anticuerpo. No dejo de ser una especie de cosa rara, pues el día que este mundo me expulse, pues me iré a mi casa con muchísima paz interior.
Libre Mercado: Muchos empresarios dicen que España es uno de los países desarrollados con más inseguridad jurídica y que más inversiones espanta. ¿Estás de acuerdo?
IC: Sobre esto podríamos hablar cuatro horas o cuatro días. Lo veo en mi vida diaria. Aquí tenemos un problema muy serio. No sé qué fue antes si el huevo o la gallina, no sé si la sociedad ha pervertido a la clase política o al revés, pero lo que está claro es que en España hay una pugna entre el sector público y el sector privado en el que el sector privado va perdiendo por goleada.
Desgraciadamente, pues, en España lo que has de hacer es intentar alejarte en lo posible de los negocios regulados y llevar una vida lo más discreta posible y alejada de la política, o de cualquier contacto con la administración pública que puedas.
Libre Mercado: Siguiendo con este asunto, ¿qué opina de esta propuesta que lanzó el presidente de la patronal, el señor Garamendi, para que los empleados por cuenta ajena, cobren la totalidad de su sueldo, incluidas las cotizaciones que corren a cargo del empresario y que sen ellos quienes lo paguen todo? ¿No sería una forma de despertar conciencias?
Ismael Clemente: Te voy a hacer de adivino: esa propuesta no va a ir a ningún sitio. Fíjate si puedo predecir el futuro que eso no va a ir a ningún sitio. ¿Por qué no? Porque en esa pugna entre el estado y el sector privado, el público no quiere que el ciudadano entienda cómo funcionan los orígenes y aplicaciones del dinero. Si quisiese que el ciudadano lo entendiese, reconocería públicamente la figura del contribuyente y se hablaría del dinero del contribuyente y se nos diría cuánto cuestan los servicios públicos, por ejemplo, esos millones de euros que se van en subvenciones a startups condenadas a desaparecer. Ese dinero sale del contribuyente y de esta manera el contribuyente podría decidir si es el mejor destino para el dinero que se le quita vía impuestos.
En España la figura del contribuyente no existe ni se la respeta. Porque quien intermedia entre orígenes y aplicaciones, lo que pretende es que el receptor del dinero público le identifique a él, al intermediario, como el pagador y no se dé cuenta de que el pagador no es el intermediario político, sino el contribuyente. Quiere que ese aprecio se centre entre el receptor del dinero y el intermediario que es el Estado. Es completamente injusto. Es decir, que la propuesta de Garamendi o del Instituto Juan de Mariano es fantástica.
Libre Mercado: Un deseo para 2024
Ismael Clemente: Que España avance en la senda de la concordia, que aprenda de otros países… acabamos de ver en Portugal cómo una determinada opción política ha ofrecido a la otra opción política su apoyo para las leyes más importante de la legislatura. Mientras que aquí, de momento, hay una tremenda sobredosis de política y eso es terrible. Si Amancio Ortega se va a mi pueblo y se toma una cerveza en el bar, nadie le reconoce. Sin embargo, cualquier político que no ha empatado con nadie se va al mismo bar, le conoce todo el mundo. Y esto se debe a un exceso de presencia política en la sociedad y esto es nocivo. La política debería ser como el árbitro. Debería estar en un segundo plano arbitrando su poder para que la economía y la sociedad se desarrollen de forma libre y sana, pero debería estar en un segundo plano, no ser el principal protagonista de la sociedad.