El acceso a la vivienda se ha encarecido notablemente en España por distintos motivos - y no todos resultan evidentes a primera vista. Uno de los factores que ha incidido de forma significativa ha sido el desajuste entre oferta y demanda, evidenciando por el hecho de que nuestro país lleva una década construyendo cuatro veces menos casas de lo normal. Otras causas explícitas del encarecimiento de la vivienda son los impuestos, la burocracia urbanística o la inflación y el consecuente estancamiento del poder adquisitivo de los ciudadanos.
Sin embargo, al margen de estos aspectos que se discuten de forma cada vez más recurrente, hay otros puntos que no siempre se tratan al hablar de estas cuestiones, pero influyen de forma significativa en el acceso a la vivienda. Un buen ejemplo de ello lo tenemos en los requisitos regulatorios europeos que inciden en los préstamos concedidos por el sector financiero al sector promotor.
Los requisitos actuales (Reglamento UE 575/2013, Directiva 2013/36/UE y Paquete CRD IV), que entraron en vigor algunos años después de la "burbuja" inmobiliaria y la crisis financiera de 2008, elevaron considerablemente el coste del crédito ofrecido al sector, al aumentar del 100% al 150% la ponderación del riesgo sobre los préstamos dedicados al ámbito inmobiliario. Este marco implica que, por cada 100 euros prestados a un promotor del ramo, los bancos deben mantener capital como si hubiesen prestado 150 euros.
En la práctica, esto significa que han aumentado notablemente las necesidades de aprovisionamiento de capital propio por parte de los bancos que financian al sector, con la consecuencia lógica de haber encarecido las condiciones de acceso a crédito por parte de aquellas empresas promotoras cuya actividad principal es la construcción de vivienda que luego adquieren los particulares.
Ahora, en un cambio de estrategia, la Unión Europea se abre a suavizar esta regulación y comunica que plantea rebajar de nuevo la ponderación de riesgo al 100% bajo ciertos supuestos, como sería el caso de aquellos proyectos inmobiliarios en los que ya se hayan recibido anticipos significativos de capital por parte de los compradores de las viviendas o de los promotores de las mismas. Esta decisión busca facilitar el acceso a la financiación y aumentar la oferta de viviendas, reduciendo de esta forma la presión en la sombra que ejerce esta regulación sobre los precios del mercado inmobiliario.
Una estimación razonable del impacto que han tenido estas normas sugiere que el aumento de los requisitos de capital podría haber elevado el coste del crédito promotor entre un 1% y un 2% adicional, lo que en términos prácticos podría suponer hasta 7.500 euros extra en el coste de financiación de una vivienda media valorada en 250.000 euros, con un efecto de 15.000 euros adicionales para una residencia de 500.000 euros. Con la reducción al 100%, Bruselas espera que este coste adicional desaparezca, generando un ahorro directo para los promotores que potencialmente podría trasladarse al precio final de las viviendas nuevas.