El presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Íñigo Fernández de Mesa, y su director general, Gregorio Izquierdo, han presentado el informe La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora, un documento elaborado con la colaboración del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF).
Su diagnóstico es claro: España castiga fiscalmente la inversión en vivienda con más dureza que la mayoría de países desarrollados, en un contexto ya de por sí complicado por el desajuste entre oferta y demanda y un entorno regulatorio crecientemente intervencionista.
De acuerdo con el IEE, España aplica una de las presiones fiscales más elevadas de la OCDE sobre la inversión inmobiliaria. Para ser precisos, el tipo efectivo sobre la vivienda en propiedad asciende al 30,3%, frente a una media del 6,5% en la Unión Europea. En el caso del alquiler, el diferencial también es preocupante: 44% en España, frente al 31% del promedio europeo.
Además, a lo largo del ciclo inmobiliario, España impone impuestos por encima de la media. En la adquisición, por ejemplo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales alcanza una tasa del 11%, el tercer nivel más alto de la OCDE, solamente por debajo de Bélgica y Reino Unido. Asimismo, España es uno de los tres países europeos que mantiene un Impuesto sobre el Patrimonio, lo que potencialmente grava la propiedad de este tipo de activos cuando la riqueza del contribuyente se sitúa por encima de ciertos umbrales. Y en la venta, las plusvalías inmobiliarias tributan hasta en un 30%, muy por encima del 16,4% que alcanza la media europea.
Problemas adicionales
El documento del centro de estudios vinculado a la CEOE denuncia que esta elevada carga fiscal se ve agravada por una sobrerregulación que ahuyenta la inversión y reduce la oferta. El control de precios del alquiler, recogido en la Ley 12/2023 y ya aplicado en comunidades como Cataluña, es señalado como una de las medidas más contraproducentes. Lejos de beneficiar a los más vulnerables, ha generado inseguridad jurídica y ha sacado viviendas del mercado.
El déficit estructural de vivienda en España se estima en 2,2 millones de unidades hasta 2040, lo que requerirá movilizar unos 380.000 millones de euros en inversión. Para ello, el IEE reclama un marco fiscal más competitivo, similar al de países donde las SOCIMIs han facilitado una mayor democratización del acceso a la vivienda. En España, sin embargo, este vehículo tiene un tratamiento fiscal menos atractivo que en otros mercados.
Actualmente, los impuestos vinculados a la vivienda generan una recaudación anual de 52.200 millones de euros, el 3,5% del PIB. El IBI representa la mayor parte de esta cifra (30%), seguido del IVA y del IRPF. Según estimaciones de ASPRIMA, los impuestos pueden suponer hasta una cuarta parte del precio total de una vivienda: un 10% para el promotor y un 8,8% para el comprador.
Comparativa por CCAA
El informe también pone el foco en la disparidad fiscal entre regiones. Comunidades como Baleares, Cataluña o Valencia aplican tipos del ITP de hasta el 11-13%, mientras que en Madrid, Navarra o Ceuta el gravamen se sitúa en el 6%. A pesar de aplicar tipos más bajos, Madrid consigue una recaudación por habitante muy similar a la de comunidades con tipos más altos, lo que demuestra el potencial recaudatorio de un modelo fiscal que incentive la actividad en lugar de penalizarla. Se trata, pues, de un fenómeno lafferiano, con impuestos más bajos que acaban recaudando más, merced al incremento de actividad.
Comparando la presión normativa de la fiscalidad inmobiliaria, el IEE señala que Cataluña está 126 puntos por encima de la media autonómica, mientras que Madrid se sitúa 45 por debajo de dicho umbral.
Este cálculo se traduce en un grado de competitividad fiscal mucho más alto en el caso de Madrid, que alcanza 9,5 puntos frente al magro resultado de apenas 2,3 puntos que cosecha Cataluña.
El modelo de Madrid, que combina competitividad fiscal con estabilidad recaudatoria, es señalado como un ejemplo a seguir. Frente a un enfoque centrado en el afán recaudatorio, el IEE plantea una reforma integral que apueste por una fiscalidad eficiente, equitativa y neutral. El objetivo debe ser claro: facilitar el acceso a la vivienda, incentivar la inversión y aumentar la oferta, sin desincentivar la actividad ni penalizar la propiedad.
Decálogo de propuestas
Las diez propuestas del IEE para mejorar la competitividad fiscal del inmobiliario en España son las siguientes:
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Mayor neutralidad fiscal entre compra y alquiler: introducir incentivos fiscales para el alquiler, reduciendo la carga tributaria sobre los arrendadores que ofrezcan precios asequibles, fomentando un mercado de alquiler más dinámico.
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Integración de las rentas por arrendamiento de vivienda dentro de la base imponible del ahorro: con el objetivo de equiparar la tributación del alquiler de la vivienda con otros instrumentos de ahorro, podría optarse por configurar las rentas generadas como rentas a integrar en la base del ahorro (con tipos progresivos que van desde el 19% hasta el 30%), en lugar de en la base imponible general, como en la actualidad.
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Revisión de Valoración Catastral: establecer criterios homogéneos para la actualización de valores catastrales y crear una plataforma digital pública para facilitar su consulta y mejorar la transparencia. Además, se debería garantizar que el valor catastral nunca fuese superior al valor de mercado.
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Reducción de impuestos sobre transacciones inmobiliarias: reducir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, para fomentar la movilidad residencial y facilitar el acceso a la propiedad.
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Supresión del Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual: ampliar las reducciones al Impuesto sobre Sucesiones para la vivienda habitual, evitando que las familias tengan que vender la propiedad para afrontar la carga fiscal.
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Aplicación temporal del IVA superreducido en la rehabilitación residencial: con el objetivo de impulsar la actividad de rehabilitación residencial, debería considerarse, temporalmente, un IVA superreducido del 4%. Equiparando, con ello, la rehabilitación con la promoción de viviendas de protección oficial.
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Portal de información de las desgravaciones fiscales asociadas a la rehabilitación: consistiría en la creación de un portal de información nacional, o ventanilla única, con las desgravaciones y beneficios fiscales asociados a la rehabilitación, reforma de viviendas y edificios en España de los 3 niveles de Administración pública.
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Exenciones o deducciones en la tributación de ganancias de capital: introducir exenciones o deducciones por reinversión, especialmente para quienes compran otra vivienda o invierten en proyectos productivos, y eliminar la tributación sobre incrementos patrimoniales inexistentes.
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Evitar la doble imposición en ganancias de capital: deducir directamente en cuota los impuestos pagados al resto de Administraciones. Además, se debería gravar solo ganancias de capital reales, esto es, ajustando íntegramente el efecto de la inflación.
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Reducción del tipo de gravamen en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): reducir los tipos de gravamen del IBI y permitir a los ayuntamientos ajustar los tipos impositivos según las necesidades locales, aplicando bonificaciones progresivas para inversiones en mejoras estructurales y eficiencia energética.
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Clarificación de la base imponible del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): clarificar la base imponible del ICIO y reducir su impacto en la inversión industrial, incentivando la sostenibilidad y la regeneración urbana mediante exenciones parciales para proyectos de rehabilitación sostenible.