El urbanismo que viene: Que la firma del concejal no valga dinero
Leyendo en El Economista los comentarios de los lectores sobre las declaraciones de Cristóbal Montoro y Álvaro Nadal acerca de sus intenciones para con el mercado de la vivienda no salgo de mi asombro. Reciben leña por todas partes, pues a los liberales tampoco les gusta alguna de sus propuestas. Y si algún comentario es a favor, la votación de los lectores no puede ser más negativa. ¿Es un problema de comunicación/transmisión de los contenidos, o es que el prejuicio social es tan profundo que impide hacer un análisis honesto?
Voy a tratar de analizar lo que dijeron. De entrada, las declaraciones se pueden agrupar en dos partes. Una, acerca del pasado: responsabilidades de la burbuja. Dos, lo que harán si ganan: liberalización del suelo y deducción por vivienda.
1) Negar rotundamente algún tipo de responsabilidad en la formación de la burbuja no me parece sensato ni oportuno. Aparte de que no es cierto. Es más, el propio Montoro se pone en evidencia al defender –reconozco que con tino- la actuación de la banca en los años del ‘boom’: “el sistema financiero cometió errores, pero propiciados por una política monetaria, de regulación y de supervisión fallida”. Y, hombre, sería injusto cargar todo el peso de la burbuja sobre los hombros de Caruana y de Mafo (ya sabemos lo “independiente” que es un Gobernador). Como también lo sería hacerlo sobre los del BCE, que se limitó a hacer seguidismo de la política laxa de la Reserva Federal. En la sustitución del modelo conservador de tipos fijos por el arriesgado de tipos variables y plazos infinitos el Partido Popular tuvo su cuota de responsabilidad, por mucho que sólo conviviera con él dos años y medio, y por mucho que “la demanda de viviendas estaba por encima del stock inmobiliario y el crédito crecía al mismo ritmo que la construcción”, como defiende Nadal en la entrevista. Les guste o no, pusieron las bases para lo que vino después. Siempre nos quedará la duda de si, con Rajoy como presidente, hubieran encauzado la situación con medidas refrigeradoras de la economía.
En lo que sí tiene toda la razón Nadal es en que la burbuja cobró unas dimensiones paquidérmicas “por las decisiones del Ejecutivo de Zapatero y no como consecuencia de la Ley del Suelo de 1998”. Les remito a este y a este post donde explico con detalle cómo la Ley del Suelo fue absolutamente inocua o cómo Solbes hizo oídos sordos a la llamada de atención desesperada de los inspectores del Banco de España.
2) Agua pasada no mueve molino, así que vayámonos al futuro: que el PP anuncie la redacción de una nueva Ley del Suelo es, en sí misma, una magnífica noticia. Y digo esto porque me resulta impensable que pueda ser peor que la actual. Si, además, pretende liberalizar de verdad el suelo, podemos ya estar en puertas de un auténtico cambio de modelo en el urbanismo de este país, tan necesario. Esta frase de Nadal lo resume perfectamente: “Que la firma del concejal de urbanismo no valga dinero”. Como bien explican en la entrevista, sin el concurso de las autonomías no se podría llevar a cabo. Como quiera que casi todas están en manos populares, las posibilidades de éxito son mayores que nunca.
Me llama positivamente la atención que tampoco tengan verdadera prisa por materializar esta nueva ley; ¿para qué correr, si el mercado está muerto?: “se trata de una reforma pendiente que se abordará en cuanto cambien las condiciones del mercado inmobiliario y se empiece a reabsorber el excedente de vivienda sin vender”. De lo que se trata es de que la hagan bien.
Sobre este particular, sólo añadir que la liberalización del suelo será positiva en cuanto que ampliará la oferta y reducirá la corrupción pero, ojo, eso no lo es todo. Por el lado de la demanda también hay que actuar, y espero impaciente sus propuestas. Yo tengo algunas –que recojo en “Adiós, ladrillo, adiós”- y que en las próximas semanas iré desgranando. Por si les valen.
La otra noticia es que van a recuperar la deducción por vivienda. Y con efecto retroactivo (de lo cual me alegro, pues en otro caso la demanda actual quedaría indecisa hasta marzo ¿o quizá noviembre?). Desde el lado liberal se critica con sólidos argumentos esta pretensión. No pretendo erigirme en abogado del diablo, pero creo que hay que relativizar la medida porque 1) la deducción para las rentas más bajas (que son la mayoría) sigue vigente; 2) la deducción en el tramo autonómico se ha mantenido en la mayoría de las Comunidades. Sólo si no se acompaña de incentivos similares para el alquiler es cuando realmente se estará condicionando al usuario de vivienda. Por otro lado, no debemos olvidar el agravio que supone frente a los que han (hemos) comprado durante toda la década pasada. ¿Y tiene que ser precisamente ahora, que las cosas están peor que nunca, cuando vamos a ponérselo más difícil a los newcomers?
La vuelta a la carga con una ley que ya fue derogada por el Tribunal Constitucional por invadir competencias a CCAA y Ayuntamientos me parece toda una declaración de intenciones además de una falta de respeto al máximo poder judicial. La frase del titular, cuando hay más de uno y más de 10 concejales del PP imputados por corrupción, también me parece algo asombroso, máxime cuando muchos todavía siguen ahí. Hablemos de la financiación de los partidos (de todos) a base de comisiones, licencias y prebendas. Eso sí es grave, a mi entender. Tampoco entiendo por qué no se habla de 1998-2004, período de máximo crecimiento del precio de la vivienda y época inicial de formación de la burbuja. Zapatero no ha estado siempre allí, aunque se lo parezca... No voy a ser yo quien defienda su gestión en el final del ciclo pero no hay que olvidar cómo se gestó, aunque sea por caridad histórica. Hablar de liberalización del suelo sin hablar de modelo de ciudad es hablar de insostenibilidad, segregación e ineficiencia. A las experiencias mundiales me remito: Los Ángeles o Milano, como quieran. En todo caso, lo que pronosticas aquí es el fin del urbanismo, no un simple cambio. Por último, la vuelta a la deducción a la compra de vivienda es facilitar otra vez la especulación (o inversión, como quieran) inmobiliaria que sí ha provocado la sobreproducción y, a su vez, la burbuja. A las cientos de miles de casas vacías o por finalizar me remito. Ahí tienes la respuesta la demanda: esta no ha sido real sino ficticia y basada en la expectativa de recuperación del valor de la inversión. Por no hablar de la marginación por omisión del alquiler como modo de régimen de tenencia marginal en lugar de verlo como parte de la solución del sector inmobiliario. Como siempre, gracias por el post y por permitir la pluralidad de voces en tu espacio. PS: Me leí el texto del PLI. Comparto el tema de la agilidad de los planes y la excesiva tecnocracia que los envuelve pero poco más.
No soy especialista en el sector, pero sufrí en mi barrio el "boom", y ví como se levantaban 8 promociones de 140 viviendas cada uno, todas a la vez y en la misma calle, todas vendidas, por cierto. Pero en su día se habló de la necesidad de aflorar el dinero negro en pesetas ante la llegada del euro, o que los dineros de la PAC se iban a inversión en vivienda. Ya le digo que no soy especialista, pero me extraña no ver mencionadas estas circunstancias en ninguno de los análisis que se hacen sobre la actual situación. Por lo demás, da gusto leer a especialistas sobre su especialidad, por contraste con los tertulianos de salón que saben de todo.
Aplaudo tu análisis, me parece de lo más objetivo. Pero discrepo con lo de la conveniencia de la deducción. En un mercado dónde oferta y demanda se alejan tanto, es un error incentivar y favorecer el no ajuste de precios. ¿Que el sector está mal? Ya se purgará. No pasa nada. Lo q está claro es que hay muchas cosas que cambiar (muchas las has propuesto, en mi opinión con brillantez). En obra pública, hay periodos que las constructoras trabajan a pérdidas, controladas eso sí, con el fin de permanecer en el mercado pero basándose en un planificación rigurosa. No es nada recomendable para la economía de un país dedicar tanto recurso económico a la edificación, sobre todo después de lo aprendido (espero y confío), como bien sabes gran parte del precio es economía especulativa, no productiva por tanto, de los gestores de suelo. Hay que evitar que el ladrillo absorba de nuevo toda inversión dejando huérfanos otros proyectos más productivos y de más valor añadido, aunque siga siendo un sector potente y respetable pero deficitario de innovación especialmente en el proceso constructivo (también en la gestión promotora y marco legislativo). En otros países, Brasil o Chile, están reduciendo drásticamente los costes de construcción importando de la industria manufacturera técnicas de planificación y producción de la filosofía Lean Toyota. Algunos estamos intentando implantarlo en España. Hay que buscar la rentabilidad desde la reducción del desperdicio o coste improductivo. El señor Montoro debería leer tu libro, aunque como he comentado varias veces, yo daría al menos la misma importancia al alquiler frente a la compra.
Soy arquitecto, aunque sin ejercicio profesional desde hace bastantes años. Sencillamente me cansé y había otras actividades que me atraían más. Sin embargo, la vida y los negocios me han llevado por algunos lugares del mundo. Mencionaré solamente cuatro ciudades en las que he vivido más de doce meses seguidos: París, Londres, Santiago de Chile y Edimburgo. En cada una de ellas he ocupado varias viviendas, lo que me ha permitido comparar calidades y condiciones con las españolas. Lo primero que me ha llamado siempre la atención ha sido la comparativamente ínfima calidad media de la construcción española. En efecto: estructuras de broma (vease Lorca, donde un terremoto, que en otros lugares hubiera pasado desapercibido, se llevó por delante dificios con menos de diez años de existencia); sistemas constructivos cutres y antediluvianos, que serían inaceptables para levantar gallineros en Mongolia (podría detallar varios); aislamientos de risa; instalaciones de chiste; y de esta traza, desde aquí en adelante. Bueno, eso sí, mucho mármol crema, muchos tapajuntas dorados, y toneladas de laca blanca. Lo segundo (en realidad lo primero cronológicamente que empezó a resultarme insoportable) es que el metro cuadrado en la construcción española no mide, como en el resto del mundo, un metro cuadrado. No, con suerte alcanza de media 0,7 m2. Digo con suerte. A este milagro de la física se le llama por estos lares "metro cuadrado construido" y, como verán, se trata de una auténtica estafa legal. En el resto del planeta (salvo en Argentina, lugar donde descubrieron ya hace algún tiempo las posibilidades crematísticas del asunto, ya saben "viveza criolla") un metro cuadrado es un metro cuadrado pisable, ocupable y habitable, entera propiedad nuestra que nadie puede hollar sin nuestro permiso. Ha de tener suelo, techo y cuatro paredes alrededor de nuestro privilegiado amigo. Azoteas, terrazas, trasteros, bodegas y otros anexos se mencionan en la oferta de compra (algo valen, desde luego), pero no se suman a la superficie de la vivienda. En España, por el contrario, no solamente se suman, sino que a esta suma se le añade una parte proporcional (o aleatoria) de la superficie del universo. Nunca he conseguido comprender porqué si adquiero una vivienda en cuarto piso tengo que pagar un treinta por ciento más para que tenga escaleras hasta la puerta. Y todavía menos que me computen y me vendan como superficie de mi propiedad, azoteas (transitables o no), jardincillos a la calle y otros misteriosos emplazamientos. Lo más grave a mi juicio del asunto es que, en primer lugar, nos resulta imposible saber lo único que importa: el precio del metro cuadrado de vivienda. En otras palabras, sabemos lo que pagamos pero no lo que compramos. En segundo lugar es que resulta prácticamente imposible realizar valoraciones comparativas. El precio de una vivienda de 100 m2 en el distrito 8 de París se ha de comparar con el de otra de 70 m2 en Chamberí o en San Gervasio. Se llevarán sorpresas. Puedo adelantar que salvo en emplazamientos privilegiados y edificios singulares que allí abundan, el m2 en Madrid o Barcelona es bastante más caro que en París. Finalmente, el desastre de la extremadamente baja calidad media de los proyectos realizados. Son tan pobres, tan ridículos desde un punto de vista informativo, que no sirven más que para lo que se necesitan: obtener la licencia. Digamos en descarga de mis colegas que redactar un proyecto en buena y debida forma lo encarece de tal modo que lo hace inviable. Nadie lo encargaría. Los dos o tres millones de arquitectos españoles están pringando entre unas inoperantes escuela de Arquitectura que producen titulados sin cuento y un mercado de trabajo que ni ha existido, ni existe, ni existirá. El resto es política.
Erratas: Aunque en realidad dije lo contrario, naturalmente quise decir que es necesario comparar el precio de 70 m2 en París con 100 m2 en Madrid o Barcelona.
De la misma manera que para convertir un terreno en solar hay que urbanizarlo, para construir un edificio "completo" hay que incluir y sufragar la azotea y elementos comunes. La otra opción es un unifamiliar.
Lo que Subumbra comenta tarde o temprano le va costar un disgustazo a muchos. Comparando el valor que se da en España a viviendas con similares en varias zonas del resto de Europa sorprende el mal “value x money” que representan muchísimas viviendas y propiedades. Lo peor es que probablemente causará la diversión de inversión y turismo a otras regiones. Y esa es nuestra gallina de los huevos de oro. ¿Liberalización del suelo? No se. No creo que comprenda su significado y consecuencias en toda su extensión. Pero lo que si parece necesaria es una liberalización de los clichés a los que se ha suscrito la mayoría de españoles. Un sueño del que no quieren despertar a una muy cruda realidad revelada por la crisis del crédito y las deudas soberanas.
Acabo de estar en una charla en la que ha intervenido un representante de la firma Arcano, que es una sociedad de servicios financieros que, entre otras cosas, asesora a pymes para salir al MAB (la "minibolsa" para pymes). Si la memoria no me falla, ha dicho que el ahorro en España se cifra en 6 B de euros. 5 están en inmuebles y, del resto, 300.000 M en depósitos. Con lo que lo que queda disponible para otras actividades de inversión es poquísimo. Viéndolo así, estoy de acuerdo en que los incentivos para la inversión en ladrillo lastran al resto de actividades. Pero también hay que reconocer que la deducción no invita a la especulación. Es sólo para vivienda habitual. A quien más beneficia es a las familias de clases medias que buscan un lugar donde vivir. De hecho, pienso que la aceleración de compras a finales del año pasado tuvo más que ver con la campaña de los medios que con el verdadero incentivo que supone. La crítica de Subumbra es bastante acertada. Lo del metro cuadrado es de risa en este país. Además, en cada provincia de utiliza un baremo distinto. P.ej., en Madrid son construidos con comunes, en Barcelona, construidos sin comunes, en Zaragoza, útiles; en otros sitios, pisables,... En fin, la verdad es que el sector, por donde lo cojas, hace aguas.
¿en serio? Pulpo, ¿lo dices en serio?
autonómicas. En definitiva, la producción del suelo está en manos de políticos y, como dijo Álvaro Nadal en su día, el modelo se basa en que la firma del concejal de urbanismo vale