Durante 25 años, el número de viviendas iniciadas anualmente en España ha sido de alrededor de 250.000, con una meseta de más de 350.000 en el período 87-89. Desde hace cinco años, la cifra ha subido, en promedio, a 500.000. ¿Es un exceso o es un desarrollo lógico? Si consideramos que el parque de viviendas se sitúa en el entorno de 14 millones, 250.000 anualmente, un 1,8%, parece la tasa de reposición –más el efecto de las migraciones internas– correspondiente a una duración media de las viviendas de algo más de 60 años.
Es un hecho que, entre 1976 y 1994, años en los que el promedio de viviendas iniciadas se sitúa en esa cifra, el empleo no creció nada. Sólo trabajaban, oficialmente, alrededor de 12 millones de personas, con un aumento de los ocupados de un millón ochocientas mil personas entre 1985 y 1990 y una pérdida de un millón de empleos entre 1991 y 1994.
En los últimos cinco años, en conjunto, se han iniciado casi 250.000 viviendas más anualmente. En total, cerca de 1.250.000 más de viviendas de lo que parecería ser la tasa de reposición y las migraciones internas. ¿Hay demanda para ese aumento de producción? Si tenemos en cuenta los enormes cambios sufridos por la economía española, la respuesta tiene que ser positiva.
– Hoy hay 4 millones más de personas dadas de alta en la Seguridad Social que hace 7 años.
– Han entrado en España, y se han integrado en el mercado de trabajo, cerca de 2 millones de inmigrantes en esos mismos años.
– El aumento de renta per cápita se ha traducido en muchas más segundas viviendas que anteriormente.
– Es una evidencia la compra, o alquiler de vivienda permanente, por parte de turistas extranjeros que, con la excepción de 2002, han seguido llegando en cifras siempre crecientes respecto al pasado.
A pesar de ello, la edad media en que los jóvenes dejan el hogar familiar parecen ser los 29 años. Un descenso a una cifra más lógica y europea, de 27 años, por ejemplo, obligaría a buscar alojamiento a 1,2 millones de jóvenes más. Sea en viviendas en alquiler o propiedad.
Faltan estadísticas precisas sobre la demanda, pero la evidencia es que, hasta ahora, la mayoría de las promociones se han vendido casi en su totalidad antes de terminarse. No parece que, desde este punto de vista, se hayan cometido excesos en lo que respecta a la iniciación de nuevas viviendas. Y, sin duda, el aumento de precio general de las viviendas ha estado motivado por el enorme empuje de la demanda frente a una oferta incapaz de producir más viviendas anualmente. Por supuesto que la escasez de suelo urbano es la razón última de las subidas, pero no hay que olvidar la enorme demanda repentina que han supuesto en muy poco tiempo los nuevos empleos y la demanda extranjera.
El contexto ya ha cambiado. No se está creando tanto empleo neto como en años anteriores, aunque se sigue creando; un cambio radical en relación con los años de nuestra larguísima crisis y que justifica, teniendo siempre en cuenta la demanda exterior, una cifra de iniciación de viviendas sustancialmente mayor que las 250.000 anuales tradicionales, aunque sin llegar a las 500.000 anuales del último quinquenio.
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