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El 'banco malo' se quedará 13 millones de metros en suelo y 89.000 viviendas

La Sareb comenzará con 45.000 millones en activos de los cuatro bancos nacionalizados; dos tercios serán préstamos y el resto adjudicados.

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Las cifras que el sector financiero llevaba esperando desde hace varios meses ya están sobre la mesa. Son dos: el 63,1% (activos adjudicados) y el 45,6% (préstamos). Estos serán los descuentos medios que se aplicarán en las transacciones que se realicen al banco malo, que comenzará su andadura con unos 45.000 millones de euros en activos. De esta cantidad, un tercio provendrá de activos adjudicados, mientras que los dos tercios restantes llegarán de préstamos que saldrán de los balances de los bancos.

En lo que más puede importar al ciudadano de a pie, hay que destacar que el banco malo recibirá 89.000 viviendas terminadas y 13 millones de metros cuadrados de suelo. Y esto contando sólo las cuatro entidades ya nacionalizadas. En principio, la entidad comercializará estos activos a través de intermediarios, ya que no prevé abrir oficinas en la calle para tal función, permitiendo la venta a particulares a través de inmobiliarias y otros instrumentos, aunque no se han dado más detalles.

Este lunes, en la sede del Banco de España, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) ha comenzado a desvelar los detalles que determinarán si consigue o no el éxito en su cometido. Los encargados de izar el telón han sido Fernando Restoy, subgobernador del organismo y presidente del Frob, y Antonio Carrascosa, director general del Frob.

Es cierto que el Ministerio de Economía había realizado ya una primera presentación en sociedad de la Sareb hace diez días, pero entonces apenas se dieron a conocer los aspectos generales. La cuestión más importante: a qué precio se traspasarán los activos al banco malo quedó en suspenso. Y será este aspecto el que marcará en buena parte el futuro de las entidades españolas en dificultades.

Para empezar, hay que decir que la Sareb nacerá con 45.000 millones en activos procedentes de las cuatro entidades ya nacionalizadas: Bankia, Catalunya Caixa, Caixanovagalicia y Banco de Valencia. Pero esa cantidad no será la que figura en el balance de las entidades. En realidad, estos cuatro bancos se desharán de activos que tienen anotados en unos 100.000 millones de euros, pero sólo recibirán unos 45.000 millones. El resto tendrán que absorberlo con sus provisiones, pérdidas y la ayuda del Gobierno.

La clave de esa diferencia está en el descuento que el Banco de España ha determinado para cada tipo de activo. Y ahí es donde entran en juego las dos cifras de las que hablamos algo más arriba Por un lado, los activos adjudicados tendrán un descuento medio del 63,1%. Mientras, los préstamos que se quede la Sareb se traspasarán con un recorte del 45,6% de media.

  • Ese 63,1% de los activos adjudicados sale del descuento del 54% para vivienda nueva, 63,2% para promociones en curso y del 79,5% para el suelo.
  • En cuanto a los préstamos, el 45,6% de recorte que sufrirán los balances de los bancos se dividirá en un 32,4% para créditos de vivienda terminada, 40,3% de obra en curso, 53,6% de suelo urbano, 56,6% de otro suelo, 33,8% para otro tipo de garantía real y el 67,6% para créditos sin garantía real.

Los inversores

El Banco de España asegura que será un "vehículo rentable" que recibirá esos activos a precios "lo suficientemente conservadores" como para ser atractiva para los inversores. Según sus cuentas, los precios que se manejan deberían permitir una rentabilidad media sobre el capital (ROE) del 14-15% en los quince años de vida de la entidad, incluso aunque se asume que los primeros ejercicios serán más complicados.

Precisamente, la cuestión de los inversores es la que más duda genera en estos momentos. El Gobierno pretende que el banco malo tenga un pasivo compuesto por un 10% de capital y un 90% de deuda subordinada. Por lo tanto, para echar a andar, la Sareb necesita unos 4.500 millones de capital, suscrito por sus accionistas. Si, además, se pretende que los privados sean mayoría, eso obligará a encontrar a inversores dispuestos a poner entre 2.700 y 3.000 millones antes de un mes, cuando en teoría tiene que estar constituida la sociedad. Si los inversores se creyeran el 15% de rentabilidad que asegura el Gobierno, debería haber bofetadas por integrarse en la Sareb.

Pero, ¿hay alguien dispuesto a poner esa cantidad en el sector inmobiliario español a estas alturas? Pues el Gobierno y el Banco de España parecen convencidos de que sí. Pero en la rueda de prensa de este lunes, ha sido la pregunta que más ha esquivado Restoy. En Irlanda, modelo en el que se fija el Frob, el Nama no consiguió captar a nadie fuera del sistema financiero nacional. De hecho, en su primera fase, el banco malo del país celta sólo integró en su capital a las propias entidades que estaban siendo ayudadas por el Gobierno.

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