En España está muy sentada la cultura del ladrillo. No en vano, es uno de los países europeos con mayor índice de propietarios frente a la tradición del alquiler propia del norte de Europa y el mundo anglosajón. Durante décadas, los españoles han optado por comprar una vivienda, no sólo para su uso, sino incluso como una forma de ahorro. En este sentido, el valor del piso constituye un activo muy importante de la riqueza patrimonial de los españoles. Desde los años 80, el precio de la vivienda ha registrado una sustancial subida, pero el estallido de la crisis financiera en 2007 ha roto esta tendencia.
En concreto, el precio de la vivienda nueva en España ha crecido de media un 578,5% en los últimos 27 años, desde 1985. Es decir, se ha multiplicado por casi siete veces, según los datos de Sociedad de Tasación que recoge el portal inmobiliario Idealista.com. Dicho incremento supera en más de tres veces la inflación registrada durante este mismo período (175%).
Pese a lo llamativo de la subida, el precio de la vivienda se encuentra ahora en plena fase de corrección. De hecho, el avance observado desde 1985 hasta 2007 llegó a ser del 791% de media, más de cinco veces la inflación en ese periodo. Por tanto, la caída del 24% que ha sufrido la vivienda nueva ha permitido corregir parte de la sobrevaloración acumulada. Sin embargo, pese a los recientes descensos acontecidos desde 2008, la vivienda sigue acumulando un ascenso medio del 7,3% anual desde 1985.
La comunidad autónoma con mayor ascenso en estos últimos 27 años es Cataluña, con un alza del 912%, seguida de Baleares (742%). Asturias (357%) y La Rioja (240%) son las zonas donde menor se acumula una menor subida. Entre las grandes ciudades, el precio de la vivienda nueva en Madrid ha subido un 543%, mientras que en Barcelona el ascenso es del 976%, el dato más alto de España.
Fuerte corrección desde 2008
Sin embargo, la crisis inmobiliaria ha supuesto una fuerte corrección de precios. Así, desde 2008, año en el que valor de todas las viviendas en España alcanzó su máximo histórico (5,7 billones de euros), la pérdida de riqueza inmobiliaria se estima en 1,1 billones de euros, hasta situarse en 4,6 billones, una caída del 20%, según la sociedad de tasación Euroval. Y ello, pese a que durante este período, el número de viviendas ha aumentado en casi un millón de unidades.
"Para aproximarnos a la riqueza inmobiliaria tomamos el número de viviendas, los metros cuadrados medios por vivienda, y el precio por metro cuadrado. Así medida, la riqueza inmobiliaria era en 2012 de 4,6 billones de euros, un 7,42% menos que en 2011 que alcanzó los 4,97 billones", indica el informe. El aumento del patrimonio se debe a dos factores, número de vivienda y precio. En España, ambos factores son significativos en el incremento de la riqueza inmobiliaria, pero el fuerte aumento de los precios y su posterior caída es lo que explica actualmente la pérdida de valor. Desde 2008 a 2012, el número de viviendas crece un 4%, con lo que en estos cuatro años tenemos un millón de viviendas más en un parque que en total vale 1,1 millones de millones de euros menos.
El mayor patrimonio inmobiliario está en Cataluña, con 1,02 billones; le sigue Madrid con 910.000 millones y Andalucía con 880.000 de millones. Desde 2008, en Cataluña y Andalucía el patrimonio ha perdido un 20%, y un 25% en Madrid, que es la comunidad donde la pérdida ha sido mayor. Las menores pérdidas corresponden a Extremadura, Asturias, Cantabria, País Vasco y Galicia, entre un 8% y un 14%. La mayoría de las comunidades autónomas pierden entre un 15% y un 20% de su riqueza inmobiliaria durante la crisis.
El desplome del sector
Otro dato significativo es la evolución que ha registrado la construcción de pisos durante las últimas décadas. Así, "en 2001, el parque de viviendas en España rozaba los 21 millones de viviendas, siendo Andalucía con más de 3,5 millones donde había el mayor número, seguida de Cataluña con 3,3 millones, y luego la Comunidad Valenciana y Madrid con 2,5 millones. En 2012 la cifra habría pasado a 26 millones, manteniéndose el mismo orden por comunidades autónomas", señala Euroval.
Si se echa la vista más atrás, se observa que el parque de viviendas creció un 36% en la década de los 60; un 15% en los 70 y 80; para luego volver a incrementarse un 39% en los años 90. Hasta entonces parecía que se normalizaba el crecimiento con tasas más bajas, pero en los años 2000 vuelve a crecer de manera intensa, con un 24% hasta 2012. En este tiempo el ratio habitantes/vivienda pasa de 4 en los años 60, a 3 en los 70, a 2 en 2001, y permanece desde entonces en el entorno de 1,8 habitantes por vivienda. Entre 2011 y 2012 el número de viviendas permanece prácticamente igual.
El siguiente gráfico resume la evolución del sector inmobiliario desde los años 90, en donde se observa claramente el auge de visados (permisos de construcción) y certificados (vivienda terminada) registrado la pasada década, y su posterior desplome tras el estallido de la crisis. Curiosamente, pese a la fuerte caída de la actividad, el anterior Gobierno socialista no dudó en mirar hacia otro lado, tal y como muestran las palabras de Zapatero y Solbes en 2007 y 2008, cuando ya era más que evidente la llegada de la crisis inmobiliaria a España.
Fuente: @Absolutexe