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"La dación en pago es perjudicial para el hipotecado"

Miguel Temboury explica las claves de la nueva ley que protegerá a los hipotecados en una entrevista con idealista.com.

Libre Mercado
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Miguel Temboury, subsecretario de Economía y Competitividad, ha sido el principal impulsor dentro del Ministerio de las negociaciones del proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. En una entrevista en exclusiva con idealista news, Temboury explica en detalle la nueva ley que protegerá a los hipotecados. Éstas son algunas de las preguntas de la entrevista que publica idealista sobre los temas más candentes de esta nueva ley.

Pregunta (P): ¿A qué nivel se van subir los umbrales de precios de las viviendas para entrar en el código de buenas prácticas bancarias?

Respuesta (R): Habíamos detectado que uno de los principales filtros para poder acogerse al decreto ley 6/2012 era que el valor de las viviendas establecido originariamente era muy reducido. Por ello, se va a producir un incremento que en algunos casos va a suponer doblar esos valores.

Por ejemplo, en los municipios de más de un millón de habitantes el precio de la vivienda no podía superar los 200.000 euros, ahora se establece con carácter general para ese mismo tramo, 250.000 euros para viviendas ocupadas por una o dos personas, con un incremento de 50.000 euros por persona a cargo hasta un máximo de tres. Es decir, que se puede llegar hasta 400.000 euros en función de las circunstancias de la familia. Para municipios más pequeños, habrá un incremento porcentual de forma que también se doblará respecto a los umbrales iniciales. Con eso creemos que bastante más gente podrá acogerse al código de buenas prácticas.

P: Sobre la dación en pago, el tema levanta pasiones y posturas enfrentadas en la calle: unos piensan que no se puede hacer pagar a justos por pecadores y otros que hay que aceptar la dación en pago. ¿en qué satisface la ley a cada grupo?

R: Es comprensible que levante pasiones y el Gobierno es absolutamente consciente de que es un problema económico y social de primera magnitud que hay que atender. Hay muchos aspectos que son muy importantes, pero la discusión fundamental se puede resumir en si se establece de forma obligatoria y retroactiva la dación en pago como medio de liberación de la deuda. Ahí está el máximo punto de fricción.

Respecto a la dación en pago, lo primero que hay que recordar es que en el mercado hipotecario español lo habitual por inmensa mayoría es el cumplimiento. El índice de morosidad de las carteras hipotecarias de residencial en España no llega al 4%. Es decir, más del 96% cumple puntualmente con sus obligaciones. Eso es muy importante y hace que tengamos que evitar tomar medidas que induzcan a perjudicar esta cultura de pago.

Por otro lado, la dación en pago es realmente la última solución y quizás muy perjudicial para el propio deudor, puesto que al final se ve privado de la vivienda. Por ello, hemos trabajado más profundamente en tomar medidas paliativas o sustitutivas de la dación en pago, como la reestructuración y la quita de la deuda, establecer un mayor equilibrio entre deudor/acreedor o mejorar procedimientos de ejecución...

Es verdad que hay una gran discusión y puede ocurrir que satisfaga a ambas partes o a ninguna, somos conscientes de ello. Lo que es cierto es que hemos estudiado las medidas más equilibradas posibles que permitan al mismo tiempo conservar la cultura de pago -algo que es fundamental para las entidades españolas y las familias- y evitar que se llegue a una situación tan dolorosa como la dación en pago.

P: ¿Cuántos desahucios por impago de la hipoteca ha habido realmente en España y cuántos estima el Gobierno que se frenarán con esta ley?

R: Es una estadística difícil y novedosa. Por ello, en el último programa estadístico nacional para 2013 va por primera vez una estadística específica sobre ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales para se puedan tener datos más fehacientes en los que se distingan datos de viviendas y otros inmuebles, y dentro de las viviendas, primera vivienda, segunda vivienda, etc.

Lo que sí se puede decir es que los 400.000 desahucios de los que se habla es una cifra mucho más grande de las de ejecuciones hipotecarias de primera vivienda porque incluye alquileres, locales comerciales, naves industriales, segunda vivienda o desahucios no realizados por entidades financieras. Siendo prudente, creo que los datos que hacen referencia a primera vivienda pueden ser entre el 1 y el 10%, aunque hay que ser prudente en tanto en cuanto el INE no tenga elaboradas estadísticas más precisas.

Estas medidas nuevas pueden permitir que se acojan o puedan acogerse hasta 120.000 familias. Calculamos que de los más de 17 millones de hogares que hay en España hay algo más 6,9 millones con ingresos inferiores a tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) o 19.164 euros, que marca el umbral de exclusión para acogerse. De ellos, son deudores hipotecarios alrededor de 1.200.000 y de ese dato, se pueden acoger 120.000 hogares, que supone alrededor de un 10%. Esto supone muchos más hogares del 3-4% del índice de mora que hay en España, lo que supone un nivel de cobertura considerable.

P: Respecto a las subastas, ¿qué se va a hacer para mejorar su funcionamiento? ¿Quién vea su vivienda vendida en una subasta perderá los privilegios que va a tener si el adjudicatario fuera el banco?

R: Las reformas que se introducen tanto en la venta extrajudicial como en el procedimiento judicial de ejecución no distinguen si el ejecutante es banco o no, a diferencia de lo que ciertamente ocurría en el decreto 7/2012. Las nuevas medidas introducidas en el código de buenas prácticas afectan a todos los proyectos de ejecución. No obstante, aún podemos introducir alguna cautela adicional en tramitación parlamentaria.

Por otro lado, hemos dado rango de ley al procedimiento de venta extrajudicial porque había suscitado algunos problemas legales. Se le da una regulación lo más homogénea posible respecto a la venta judicial para evitar la saturación de los juzgados. La situación actual provoca que se generen intereses de demora por algo de lo que el hipotecado no es culpable. Con las nuevas medidas, se espera que todo sea más rápido.

También se ha trabajado el tema de los tipos de adjudicación y de salida a subasta, intentando referenciar el tipo de salida al de la tasación que se utilizó en la escritura para evitar desequilibrios que se estaban dando.

El tercer punto en el que hemos incidido es en la regulación técnica de procedimientos de ejecución online mediante internet. Lo útil es conseguir un mercado nacional de ejecuciones con el fin de que haya más pujas y se mejore la oferta por el inmueble, lo que mejorará la situación tanto del deudor como del acreedor. Es lógico que si alguien está buscando un piso en alicante pueda entrar en un portal web y formular una oferta. Ahora es muy difícil enterarse de procesos judiciales o extrajudiciales.

P: ¿Cuándo se prevé que entre en vigor la nueva ley y cuando se podrá beneficiar la gente de la misma?

R: Va a ir bastante rápido. Se espera que entre en el Senado antes de finales de febrero. En el Senado, el debate será relativamente breve, por lo que llegará al BOE previsiblemente a finales de marzo, con entrada en vigor inmediata.

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