El "fuerte desajuste" que sigue existiendo entre la oferta y la demanda de viviendas seguirá presionando a la baja el precio de los pisos durante los próximos años, según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013 presentado este martes por la prestigiosa consultora RR de Acuña & Asociados.
España presenta un stock de viviendas a la venta de entre 1,71 y 1,95 millones, y la oferta inmobiliaria seguirá creciendo en los próximos años debido al alto volumen de promociones en curso (unos 400.000 pisos en construcción, de los que el 70% están parados), los lanzamientos de vivienda por impago (unas 150.000 ejecuciones pendientes), así como el descenso de nuevos hogares derivado del declive poblacional y la elevada tasa de paro.
La demanda, por el contrario, descenderá, según el citado informe. Las ventas netas de inmuebles -descontando las adquisiciones de bancos y cajas por impago- se situaron en apenas 259.000 en 2012, una cifra muy alejada de las 736.000 registradas en 2007, en pleno pico de la burbuja, lo que supone un desplome del 65% durante la crisis. A este ritmo, España tardaría algo más de 6 años en absorber su abultado stock inmobiliario.
El problema, sin embargo, es que, lejos de repuntar, la demanda seguirá mostrando una tendencia decreciente en los próximos ejercicios, al menos hasta 2016, mientras el empleo no mejore de forma sustancial. En concreto, dicha entidad estima que las ventas netas bajarán hasta las 170.000 anuales, un descenso próximo al 35% adicional.
Esta demanda decreciente sumada a una oferta "desmesurada" presionarán los precios a la baja, muy especialmente en todos los casos en los que se necesita realizar la venta de la vivienda, no solo por parte de las entidades de crédito, también por parte de los particulares", advierte el anuario. Como resultado, el escenario que se presenta a futuro para los próximos tres o cinco años es "un descenso de precios del orden del 30%" adicional con respecto a los precios actuales. De hecho, el informe explica que, en la actualidad, el precio medio de la oferta (quienes venden pisos) es un 50% superior al precio aceptado por la demanda (los que quieren comprar), un diferencial que tenderá a ajustarse en los próximos ejercicios.
En este sentido, cabe señalar que el valor nominal de los pisos acumula una caída del 27% entre 2007 (pico de la burbuja) y 2012, según datos oficiales. Si aún les resta una bajada del 30% extra en los próximos tres o cinco años, una vivienda costará entre 2016 y 2018 un 50% menos de media que en 2007, es decir, la mitad que una década atrás.
Japón, próxima parada
De hecho, según estos expertos del sector, el panorama del mercado inmobiliario español es, si cabe, más sombrío, ya que experimentará un ajuste similar al sufrido por Japón. Así, a más largo plazo, el informe añade que las ventas netas se podrían situar por debajo de las 50.000 viviendas al año a partir de 2021 debido al declive poblacional y la muy baja o casi nula generación de nuevos hogares, lo cual se traducirá en unos precios con tendencia "cero o negativa durante un periodo de entre ocho y diez años" a contar desde 2016 ó 2018. Así pues, durante buena parte de la próxima década, el precio de la vivienda seguiría experimentando descensos en términos reales (descontada la inflación), de forma similar a lo acontecido en el mercado inmobiliario nipón.
"Nuestro referente de comportamiento de precios es Japón", añaden, "un país donde se dan unas características similares a las de España en cuanto a tener una pirámide de población invertida y un bajo crecimiento económico". En Japón, los precios inmobiliarios comenzaron a caer en 1990 y aún siguen bajando, hasta el punto de que hoy se encuentran a niveles de 1968 en términos reales, descontada la inflación.
En el caso de España, los precios reales han bajado un 37% desde 2007, situándose en 2012 a niveles de 2002. Se trata de un ajuste muy inferior al de otros países que han experimentado una burbuja inmobiliaria similar a la española. Así, en EEUU, los precios reales han descendido un 45% desde 2005 (máximo histórico), situándose ya a niveles de 1997, mientras que en Irlanda el desplome ha sido del 57% desde 2006, a niveles también de 1997 -aunque siguen cayendo-.
