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El fin de la renta antigua reactivará el alquiler de locales comerciales

El 1 de enero de 2015, los contratos de renta antigua de locales comerciales que llevan congelados más de 30 años llegarán a su fin.

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El 1 de enero de 2015, los contratos de renta antigua de locales comerciales que llevan congelados más de 30 años llegarán a su fin.
La Calle Preciados de Madrid I Corbis.

El régimen de la renta antigua de los locales comerciales desaparecerá el 1 de enero de 2015. Con la llegada del nuevo año, los inquilinos perderán unos contratos privilegiados de los que venían disfrutando desde antes de mayo de 1985, y los inmuebles comerciales regresarán al mercado libre.

Los representantes de los comerciantes españoles, apoyados por IU y PSOE entre otros grupos, llevan meses clamando al Gobierno una prórroga en sus alquileres de otros 5 años más. Pero sus argumentaciones no han convencido al Ejecutivo.

De hecho, el pasado jueves el Grupo Popular en el Senado rechazó las enmiendas presentadas por PSOE, IU y Entesa Catalana de Progrés a los Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2015 para aplazar la salida al mercado de estos locales.

Según la Confederación General de las Pequeñas Empresas y Medianas Empresas del Estado Español (Copyme), el fin de la renta antigua es un "desahucio autorizado por una ley que pone el contrapunto en el libre mercado". Desde Copyme afirman que "en algunos casos, esta decisión llevará a que alquileres de 4.500 euros anuales asciendan a los 15.000 euros, haciendo que los negocios ya no sean rentables".

Según esta confederación, "hasta 200.000 locales podrían verse afectados por este cambio en las condiciones de los alquileres y 519.000 puestos de trabajo estarían en riesgo". Sin embargo, esta cifra es mucho más elevada que ha calculado la sociedad de valoración inmobiliaria Tinsa: entre 65.000 y 85.000 inmuebles.

La cifra que no han dado ni Copyme ni Tinsa es la del dinero que han perdido los dueños de estos locales en las últimas décadas por la prohibición de alquilar sus propiedades al precio que marca el mercado.

En esa línea han ido los Agentes de la Propiedad inmobiliaria quienes han destacado los beneficios de que la renta antigua llegue a su fin. Lo primero es que consideran que la extinción de la renta antigua provocará una "reactivación del mercado de alquiler en España". Estos profesionales no creen que sea necesario prorrogar la moratoria de la ley, ya que "ha habido tiempo de adaptación suficiente para los arrendatarios de renta antigua".

En contra de lo que afirman los privilegiados inquilinos, los Agentes de la Propiedad creen que el término de la renta, no va a significar la extinción de los negocios. "En la mayoría de los casos se renegociarán los contratos entre propietario e inquilino aplicando una renta más cercana a la del mercado" debido a que los casos con una diferencia muy grande entre renta antigua y renta de mercado son la excepción.

Las ocasiones donde las rentas sí se dispararán, se encuentran en las calles más céntricas de las capitales españolas. Habrá comerciantes que estén pagando una renta muy baja, mientras que al vecino de al lado mantener su negocio le cuesta 5 veces más, ¿es eso lógico?

Bien es cierto que habrá mercerías, ferreterías, droguerías, tiendas de ultramarinos y una larga lista de comercios que no podrán continuar con su actividad tras la actualización de las rentas, pero simplemente porque no obtienen los ingresos suficientes para adaptarse al mercado. "La extinción dará lugar a que nuevos locales salgan al mercado reactivando el mercado del alquiler", afirman los agentes de la propiedad". De hecho, un aumento de la oferta de locales para alquilar podrá reflejarse en una bajada del precio de los locales.

Los inquilinos tienen 3 opciones

Ahora, los comerciantes tienen tres opciones para afrontar el próximo cambio en la ley: renegociar con los propietarios un nuevo alquiler, cerrar el local o trasladar su comercio a una ubicación más económica. Los Agentes de la Propiedad creen que la mayoría optará por la primera opción. Una previsión lógica porque el propietario es el primer interesado en mantener su local activo.

Tanto es así, que el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ha elaborado una encuesta entre sus colegiados de la que se desprende que el 74,20% de los agentes de la propiedad cree que los contratos de los locales comerciales no se van a extinguir.

De este 74,20%, un 48,39% cree que se negociará la renta directamente entre el propietario y el inquilino antes de que acabe el año y el otro 25,81% aventura que los propietarios exigirán una renta de mercado para renovar el contrato.

En relación al impacto que tendrá la extinción de la renta antigua, el 38,71% de los profesionales del mercado del alquiler creen que la extinción de los contratos de renta antigua afectará de forma positiva por las nuevas oportunidades de negocio que se abrirán en los próximos meses, y sólo un 9,68% de encuestados entiende que el impacto resultará negativo. En cambio, un 51,61% de profesionales entiende que este cambio no afectará a su actividad profesional.

¿Cómo surgió el conflicto?

Para entender el origen del problema, debemos remontarnos al 9 de mayo de 1985. Fue precisamente en esa fecha, cuando el entonces ministro de Economía, Miguel Boyer, decidió terminar con una norma, creada en el año 1964, que establecía la prórroga forzosa y de carácter vitalicio de los alquileres de locales al precio entonces estipulado.

Pero el famoso Decreto Boyer no tenía carácter retroactivo. No fue hasta el año 1994, cuando se redactó la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se fijó una fecha tope para terminar con unos alquileres irrisorios, muy inferiores al precio real de mercado.

Como norma general, la LAU dispuso que los contratos terminaran tras el fallecimiento o la jubilación del alquilado. Esto significa que todavía quedan algunos (pero muy pocos) contratos que no desaparecerán en 2014 porque los comerciantes son los mismos que firmaron el contrato antes de 1985. Se estableció también la posibilidad de que los contratos se subrrogasen a favor del cónyuge y en este caso, éste también mantendría la renta antigua del local hasta su fallecimiento.

En caso de los descendientes del inquilino o los empresarios que hayan adquirido un local de renta antigua por traspaso es bien distinto porque aquí es aquí donde se terminan los privilegios y el fin de la renta antigua les ha llegado.

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