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Juan Pepa, el amo del ladrillo

Este argentino, experto en inversiones inmobiliarias, aspira a convertirse en el Rey del ladrillo español durante la próxima década.

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Este argentino, experto en inversiones inmobiliarias, aspira a convertirse en el Rey del ladrillo español durante la próxima década.
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Corría el año 2012 cuando hizo su primera operación fuerte en España. Sí, aquel momento en el que nadie daba un duro por nosotros. Recuérdenlo: la prima de riesgo en máximos históricos; el IBEX-35 cayendo en picado a niveles de hace más de 12 años; Bankia quebrada, todos los bancos provisionando activos a toda velocidad y perdiendo miles de millones tras los decretos de Guindos; los economistas discutían enfurecidamente sobre la conveniencia del rescate, la necesidad de la dimisión del Gabinete de Mariano Rajoy y lo imperioso que resultaba la vuelta a la peseta...

Fue en ese escenario en el que Juan Pepa, un argentino que cuenta con un MBA de Babson College y una dilatadísima experiencia en el equipo de inversiones en el sector inmobiliario del brazo de banca de inversión de Citi, aterrizó en España. Juan venía de la oficina del fondo de inversión (o fondo buitre) tejano Lone Star Funds de Londres. Vino con una idea clara: el sector inmobiliario español va a volver a dar mucho dinero y no se quería perder la fiesta.

La primera operación la cerró en el peor entorno de la historia económica reciente, con un Emilio Botín que empezaba a temer por el Santander. Una operación relevante (140 millones de euros) por la cual Lone Star se hacía con la gestión de deuda con garantía hipotecaria de la conocida como non performing (esto es, créditos que no iban a ser recuperados por Lone Star y mediante los cuales se adjudicaría, tras desahuciar al inquilino, las viviendas). En el sector se comenta que Juan cerró la operación con un 85% de descuento (es decir, los créditos tenían un valor total de 930 millones).

Inmediatamente Juan se trasladó definitivamente a Madrid y contrató a un equipo de especialistas en la gestión de impagados y adjudicados (procedentes de Apollo). A partir de entonces, centró todos sus esfuerzos en hacerse con activos en renta (oficinas, hospitales, residencias de ancianos, etc.).

Si bien es cierto que tuvo que esperar hasta 2013 para empezar su segunda gran negociación: la operación con Eurohypo. La operación con Eurohypo era muy similar a la cerrada con Emilio Botín, pero, en esta ocasión, el volumen y el momento del sector convertía la operación en vital para el devenir de Lone Star y de Juan en España. Lo que comprabas con un 85% de descuento en 2012 lo comprabas en 2013 con tan sólo un 25% de descuento.

Cuentan que las negociaciones fueron duras y tensas. Pero Lone Star decidió apostar a caballo ganador. Se alió con el banco de inversión americano JP Morgan Chase y lanzó una oferta ganadora de 3.500 millones de euros. Con esta oferta, Juan se hacía con la gestión (compartida con JP) de 4.500 millones de deuda con garantía hipotecaria de todo tipo (residencial, terciaria y del sector secundario) y, de paso, le quitaba a Angela Merkel un grave problema, ya que esta deuda dudosa era del banco alemán Commerzbank, que siempre estuvo en el ojo del huracán.

La operación se cerró, finalmente, en el primer trimestre de 2014. Fue en ese momento en el que Juan se dio cuenta de que el mercado inmobiliario ya estaba agotado en cuanto a productos crediticios y necesitaba volver a otra clase de inversiones. Necesitaba volver a recuperarse con construcción, con gestión inmobiliaria del suelo, con promociones. En definitiva, Juan empezó a apostar por volver a llenar de grúas España.

El Proyecto Lion

Entonces cambió todo. Lone Star cambió radicalmente su estrategia en España. Ya no quería comprar deuda. Ya quería comprar activos (suelo, obra en curso, obra parada, viviendas, residencias de estudiantes, etc.). Quería, además, convertirse en el nuevo promotor de referencia de España y empezar con una jugada maestra. No quería tener que perder tiempo y dinero con compras de los poco rentables activos en renta (como tienen que hacer las SOCIMIs, por ejemplo). Y, por ello, se puso a pensar cómo podía convertirse en el Rey del Inmobiliario español para la próxima década.

Y llegó el Proyecto Lion, de la mano del equipo de asesores de Nmas1. La operación consistía en la compra de Neinor (la inmobiliaria de Kutxabank), junto con el 50% de los activos adjudicados de Kutxabank. Dejando de lado los aspectos legales de la operación -que no han trascendido-, así como la estructura definitiva, sí que se sabe -gracias a la nota de prensa de Kutxabank- que el esquema finalmente elegido representa un antes y un después para las operaciones de este tipo en España.

Suponen una alianza entre la Kutxa y Lone Star durante los próximos años para, literalmente, llenar España de grúas (como decía Juan hace tan solo unas semanas). Mediante esta alianza, Kutxabank aprenderá todo lo que Juan sabe del negocio inmobiliario (además de haber ganado la friolera de 930 millones de euros), y Juan logra convertirse en uno de los mayores tenedores de activos del país (sobre todo, suelo para promover con uso residencial).

Esta operación de 930 millones es la más grande que se cierra en España desde los años dorados inmobiliarios, ya que las otras operaciones relevantes eran de deuda, no de activos. Y Juan mira ahora a Portugal, donde ya ha invertido 200 millones en la compra de suelo en El Algarve.

Vuelve el ladrillo con sabor argentino

Juan quiere quedarse en España. En persona, te comenta que ve la posibilidad de volver a promover con cabeza y con demanda finalista real durante los próximos años sacando una rentabilidad muy significativa a todas sus inversiones. Cree que Neinor puede convertirse en una promotora líder en España y en Europa.

Tener la oportunidad de hablar con él en persona y entender su visión del inmobiliario español y del nuevo rol a jugar por los bancos es un verdadero privilegio. Y si bien es consciente de los múltiples riesgos que conlleva su apuesta, cree que si hay un país donde se puede generar valor en el sector inmobiliario -si bancos y constructores han aprendido la lección- es éste. Bienvenido al mundo promotor español, Mr. Pepa.

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