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"¿Grandes oportunidades en vivienda?… Ya han pasado"

Los expertos creen que las subidas de precios de los pisos se mantendrán. No habrá nueva burbuja, pero la recuperación está para quedarse.

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Los expertos creen que las subidas de precios de los pisos se mantendrán. No habrá nueva burbuja, pero la recuperación está para quedarse.
Carteles anunciando la venta de viviendas. | Archivo

Los pisos vuelven a subir. Entre todas las noticas económicas de este fin de año, ésta es una de las que más afectarán a las familias españolas. Los que compraron en plena burbuja y han visto desplomarse el valor de sus casas esperan ir, poco a poco, recuperando parte de su inversión. Los que salieron del mercado despavoridos tras el pinchazo podrían plantearse volver. Y los que estén alquilados quizás comiencen a pensarse la compra.

Tinsa apunta en su último informe un incremento interanual de los precios de la vivienda del 1%, el primero desde 2008. No es para echar las campanas al vuelo. No estamos en el comienzo de otra burbuja. Pero sí supone un cambio de tendencia. Para ayudarnos a entender qué está pasando en el mercado, Libre Mercado ha hablado con dos grandes expertos: Jorge Ripoll, director del servicio de estudios de Tinsa, y José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor de Adiós, ladrillo, adiós (2010) y Vuelve, ladrillo, vuelve (2015, junto a Susana Burgos).

- Tinsa anuncia la primera subida interanual en los precios de la vivienda desde 2008, este nuevo escenario, ¿es algo coyuntural o está aquí para quedarse?

Jorge Ripoll - Es indiscutible que el escenario del mercado residencial ha cambiado. Desde Tinsa vemos 2016 como el año en el que se va a consolidar la estabilización de los precios. En vista de las previsiones positivas que existen sobre crecimiento económico y de empleo, podemos dar por cerrada la etapa de caídas generalizadas. Ahora veremos cómo se vuelve a retomar poco a poco la normalidad, en cuestión de compraventas, recuperación paulatina de la construcción… Aquellos mercados que aún han registrado ajustes de precios en 2015 los irán suavizando. Y en aquellas ubicaciones donde ya ha empezado a asomar la recuperación ésta se consolidará, aunque creemos que lo hará de forma moderada. No esperamos que el crecimiento del precio medio en España supere el 5% en 2016.

José Luis Ruiz Bartolomé - La subida es muy tímida. Y hay que tener en cuenta es una media de todo el país. Aunque sí creo que es una subida que ha venido para quedarse, consolidarse e ir a más. Hay muy pocos mercados inmobiliarios con dinamismo, apenas las 4-5 lugares del país con mejor economía. En estas zonas, Madrid o Barcelona por ejemplo, la vivienda ha subido bastante, lo que ha compensado las bajadas en otras zonas del país. Yo lo que preveo es que van a ser muchas más ciudades las que van a incorporarse. Zaragoza, Sevilla, Valencia,… capitales que ya empiezan a despertar y que el año que vienen van a sumar en ventas y en precios. Para 2017 sí creo que el conjunto del país habrá superado el bache. No veremos unas subidas muy fuertes o pronunciadas, pero sí subidas.

- Con este panorama, ¿qué consejos darían a los que estén pensando en comprarse una casa? ¿Adelantarse? ¿Pueden esperar?

J. R. - Los precios han sufrido una fuerte corrección desde máximos. El valor medio de la vivienda en España ha caído un 40% desde 2007, pero existen mercados donde se ha superado el 60%. La combinación de precios más asequibles y la reducción de los costes financieros, con el Euríbor en mínimos históricos y las entidades ofreciendo créditos con diferenciales interesantes, hace que estemos en un momento propicio para plantearse una compra. En el momento álgido del boom, de media en España era necesario destinar un 33% de los ingresos familiares brutos anuales para pagar el primer año de hipoteca, ahora esa proporción está en el 22%. Eso sí, el crédito sigue estando accesible solo para el comprador solvente, con ingresos estables. Es buen momento de comprar si se encuentra un producto que interese por un precio (cuota mensual) que uno pueda pagar. Sin perder de vista que a medio plazo el coste financiero tenderá a aumentar. También hay que tener en cuenta que en zonas consolidadas de grandes ciudades, donde apenas hay stock de obra nueva, los precios de este tipo de vivienda sí podrían registrar en los próximos meses tensiones de precios al alza. Cualquier decisión de compra debe ir acompañada de un análisis de la oferta disponible en la zona, para ver si hay margen de que se ajuste un poco más el precio o no.

J. L. R. B. - Esto es muy complicado. Depende de las zonas. Te hablo de mi experiencia personal: la sensación que yo percibo es que el precio final de venta está subiendo, pero no de una manera exagerada. El producto de lujo va aparte, ése sí ha subido mucho. Para la clase media, están subiendo los precios pero no de forma exagerada. Está subiendo más el suelo que la vivienda terminda. Eso puede ser porque los promotores anticipan subidas de precios de vivienda terminada, pero quizás se estén equivocando. A los que están pensando en comprar, les diría que todavía se puede comprar y no hay que correr, ni siquiera en los puntos más calientes, que son cuatro. En el resto del país, aún con más tranquilidad, sin ninguna prisa.

- ¿Y a los que se planteen vender?

J. R. - Con la crisis, el comprador se ha vuelto más exigente y sabe que pueden encontrar ofertas interesantes. La demanda que ha estado embalsada a la espera de que los precios tocaran suelo empieza a creer que es buen momento para comprar. El vendedor que tiene su producto sobrevalorado respecto a la oferta de su mercado local tendrá más difícil cerrar una venta. Lo más conveniente es asesorarse sobre la situación del mercado particular donde se encuentra y rastrear a cuánto se ofrece el producto que puede ser competencia del suyo por ubicación o características.

J. L. R. B. - El que no ha vendido hasta ahora porque no tenía presión, pues que aguante. El tiempo le va a ayudar a defender su precio y darle poder de negociación. 2016 será mejor para vender que 2015 y 2014. El tiempo hace que los precios suban y haya más demanda compradora. Como norma general, sí, estarás en mejor posición. ¿Qué pasará dentro de 2-3 años? Si no pasa nada a nivel político, ésa es la tendencia [la subida de precios], pero hay otros riesgos.

- ¿Costa, interior o grandes ciudades: dónde están las mejores oportunidades ahora mismo? ¿Qué provincias o ciudades seguirán bajando y en cuáles subirán más los precios?

J. R. - Las zonas consolidadas de las grandes ciudades y las áreas de costa con mayor protagonismo del comprador extranjero son las que tienen más probabilidades de experimentar poco a poco una tendencia creciente de precios. En aquellas ubicaciones donde hay una gran cantidad de stock por absorber y donde esté tardando en reactivarse el empleo, posiblemente queden ajustes de precios por delante.

Encontramos indicios positivos en Barcelona, Madrid, Islas Baleares, Málaga y Costa del Sol o Canarias, por poner algunos ejemplos. Por el contrario, el ajuste parece llevar algo más de retraso en Navarra y ciertas provincias de Castilla y León. Los niveles de stock son elevados en Almería, Castellón o Toledo, por ejemplo.

Si hablamos de oportunidades, las zonas de costa se han ajustado, de media, más que la media nacional, por lo que hay ofertas de precio interesantes. Otra cosas es que ese producto a la venta cumpla con las expectativas de comprador. Al final, las oportunidades las marcan la combinación de producto deseado y precio adecuado.

J. L. R. B. - Las grandes oportunidades… creo que muchas ya han pasado. Una buena oportunidad es aquella en la que consigues un activo a un buen precio en lugares con demanda potencial fuerte: Madrid, Barecelona, Costa del Sol, Mallorca, Ibiza… Ahí no te equivocas con la ubicación, pero hay menos opciones de hacer operaciones muy rentables. Ahora mismo, pienso en los proyecciones demográficas y migratorias, y yo me centraría en los lugares en los que los jóvenes están buscando trabajo. En otras zonas, es más arriesgado, porque la edad media está aumentando y hay pocos niños y jóvenes. En el centro de una ciudad, no estás arriesgando. Pero fuera de ahí, cuidado… En buenas zonas de las 3-4 siguientes ciudades (detrás de Madrid y Barcelona) sí hay oportunidades. En Zaragoza, por ejemplo, los precios han bajado un 50% de media. En estas ciudades de alrededor de un millón se habitantes sí hay oportunidades. Y saldría huyendo de provincias con piramide poblacional invertida.

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