Los precios del alquiler están subiendo en las grandes capitales. El caso de Madrid puede servirnos para conocer mejor lo que está pasando. En 2015, Idealista registró en la capital un alza del arrendamiento por metro cuadrado superior al 9%. Un ejercicio después, en 2016, el mismo portal inmobiliario observó en la Villa y Corte un repunte cercano al 16%. Y, durante el último año, la tasadora TINSA ha comprobado una subida en Madrid que ronda el 17%.
Ante esta evolución alcista, ha aumentado el debate sobre la influencia que podrían tener las viviendas de alquiler turístico en el mercado del alquiler. Los más críticos con Airbnb y el resto de empresas del sector afirman que su auge está limitando el acceso a la vivienda a base de reducir la oferta disponible para la población residente.
Sin embargo, la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) niega la mayor. Dicha entidad presentó recientemente un estudio que concluye que, en realidad, "el impacto de la vivienda turística en el mercado del alquiler es nulo en el caso de Madrid si nos aislamos del distrito Centro". Por tanto, dando por bueno que el debate está justificado, solo tendría sentido plantearlo en cuatro de los ciento veintiocho barrios de la capital: Palacio, Sol, Lavapiés - Embajadores y Chueca - Justicia.
Aislando los datos del distrito Centro, en Madrid salieron al mercado 184.959 viviendas, de las que solamente 695 eran turísticas. "Esto supone apenas el 0,38% del mercado en rotación, de modo que la salida al mercado de estas viviendas representa un volumen testimonial", destaca el estudio de FEVITUR.
Algo similar sucede si comparamos el peso de las viviendas y apartamentos turísticos con el parque total de viviendas de la ciudad. En total, Madrid tiene 1.530.955 domicilios, pero solamente 10.895 son pisos de esta naturaleza, un porcentaje que apenas supone el 0,71% del total. Dicha tasa se eleva al 8,1% en el distrito Centro, pero solo es del 0,6% en Retiro, 0,8% en Salamanca, 0,9% en Chamberí, 0,5% en Moncloa…
Por el contrario, el 86% de las viviendas de la Villa y Corte son residencias habituales. Casi un 70% son viviendas principales en propiedad y cerca del 16% son viviendas principales en régimen de alquiler. Por el contrario, hay 199.530 viviendas vacías (el 13% del total) y el ya citado número de las 10.895 viviendas en régimen de alquiler turístico (el 0,71%).
Datos para entender la subida
El estudio no niega que haya cierta influencia de la vivienda turística en los precios de los barrios centrales, pero sus datos certifican que el repunte es marginal. "En total, el impacto es del 1,19% sobre el precio de las viviendas en alquiler. Del total de 30.259 viviendas que salieron al mercado en 2016, solo 4,09% eran de este tipo, unas 1.239. Por tanto, un repunte de 138 mensuales para alquileres de 1.000 euros/mes solo debería 10,23 euros a la aparición de viviendas turísticas", matiza la patronal.
Pero, con todos estos datos encima de la mesa, ¿cómo podemos interpretar lo que está pasando? ¿Qué empuja al alza el coste de arrendar en Madrid? FEVITUR pone algunos datos interesantes encima de la mesa:
- A nivel macro, la mejora de la economía española pasa irremediablemente por Madrid, que es una de las locomotoras del PIB nacional. Esa bonanza empuja al alza los precios en la capital.
- La caída del paro presiona al alza en el alquiler, puesto que miles de personas tienen ahora una mejor situación laboral y salarial. En consecuencia, buscan mejores situaciones habitacionales.
- El buen desempeño económico de Madrid alimenta la llegada de nuevos residentes: De 2011 a 2016, el total de habitantes de la capital ha subido un 1,85% con la entrada de 50.573.
- Si nos fijamos en los habitantes del distrito Centro, vemos que el 6,2% de su población son extranjeros llegados de los países europeos más ricos (UE-15) y de Estados Unidos.
- También se da una subida en la población de la almendra central con estudios universitarios. Ha pasado del 23,6% al 30,7% entre 2014 y 2016, un repunte de 36.787 individuos.
- El tamaño medio de los hogares está disminuyendo, un factor explicado por los cambios en la realidad familiar. Madrid ha pasado de 2,7 a 2,5 personas por hogar durante el último lustro. En Centro, su composición es aún más baja y ha caído de 2,2 a 2 personas por hogar entre los años 2011 y 2016.
Combinando todos estos factores podemos entender mejor lo que está pasando con el alquiler en Madrid. Una vez más, aunque la izquierda pretende justificar su discurso anticapitalista apelando a la necesidad de "restringir las viviendas turísticas" para contener los precios del alquiler, los datos muestran que la incidencia de este mercado en el arrendamiento general es marginal y se limita a un peso moderado en cuatro únicos barrios de la capital.