Poner su vivienda en alquiler es uno de los mayores dilemas de los propietarios. El miedo a los impagos, a la okupación o a los destrozos que se puedan suceder en el piso supone un desincentivo a la hora de arrendar el inmueble. "Hay que buscar al inquilino perfecto", declara el director comercial de Alquiler Seguro, David Caraballo, a Libre Mercado. Para ello, cerciorarse de que las personas que van a empezar a residir en el piso no figuran en ningún fichero de morosos, como la Asnef, es fundamental. En este sentido, otra recomendación del experto es comprobar que los futuros inquilinos tienen ingresos suficientes con, por ejemplo, sus tres últimas nóminas.
El primer paso antes de alquilar un inmueble es cerciorarse de que todos los suministros (luz, gas y agua) estén dados de alta y que funcionan a la perfección. Caraballo sugiere que estos suministros estén siempre a nombre del inquilino una vez se haya formalizado el contrato "porque de él dependerá la responsabilidad del pago. No basta con cambiar el número de cuenta, hay que cambiar la titularidad", afirma.
Después, realizar una revisión integral de la vivienda será tarea obligada. La pintura y la limpieza serán fundamentales. "Lo habitual es actualizar la pintura del inmueble cada 4 o 5 años, que no es un coste muy elevado, pero influye mucho en el aspecto de la vivienda y en la primera impresión que le dé a los candidatos", explica Caraballo. El director comercial de Alquiler Seguro también recomienda despersonalizar el piso eliminando fotografías o elementos religiosos.
El siguiente paso es la elaboración de un "inventario exhaustivo" del mobiliario y de los objetos que se encuentran en la vivienda. El experto recomienda aportar electrodomésticos como la lavadora, la nevera o el horno "porque ya están adaptados a la tipología de la casa, son pesados y los inquilinos no los suelen traer". Realizar ese inventario a través de imágenes fotográficas es la mejor prueba para verificar el estado de los bienes, por lo que es conveniente incluir las fotografías en el contrato.
Cláusulas y el contrato
El contrato de arrendamiento puede ser un contrato tipo de los que se encuentren en internet, siempre que sea en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La duración del alquiler (actualmente es de 3 años como mínimo), los datos de todos los inquilinos mayores de 18 años que vayan a residir en la vivienda y cómo se va a actualizar anualmente el precio de ese arrendamiento son los tres puntos clave que deben aparecer en el documento. Respecto a esto último, una opción es modificar la renta según el IPC, aunque también se puede establecer una subida de, por ejemplo, el 2% o fijarse en otros índices, como el Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (Arca), que es el que usa Alquiler Seguro, "y el más fiel al mercado inmobiliario", según su director comercial.
Una cláusula que es importante incluir es que la vivienda no se pueda subarrendar. No es legal poner que el propietario tiene derecho a entrar periódicamente en la vivienda o que no se puede fumar en su interior.
También deberá constar en el documento la fianza entregada, que la ley considera que debe ser de un mes (no es legal exigir más). El casero deberá entregar esa fianza en el organismo correspondiente para posteriormente poder aplicarle la deducción en el IRPF. En el caso de Madrid es el IVIMA.
El inquilino podrá marcharse de la vivienda a partir de los 6 meses desde que se firmó el contrato pagando una penalización proporcional. A partir de entonces, lo podrá hacer en cualquier momento, siempre que lo comunique con una antelación mínima de treinta días. Es conveniente que el inquilino pida un borrador para estudiarlo detenidamente antes de firmar el contrato.
"El propietario es el que más tiene que perder"
"El propietario es el que más tiene que perder en este contrato porque es el que pone el valor más alto: su casa", señala David Caraballo. Su compañía asegura el pago de la rentas al dueño del piso durante toda la duración del contrato, aunque el inquilino no les pague, y se encarga de echar al inquilino moroso si fuera necesario. El coste de sus servicios es de una mensualidad y de un 5% de la renta mensual, pero en esa cifra está incluida la búsqueda del inquilino, lo más solvente posible "porque nosotros somos los que más perdemos si deja de pagar", así como un estudio del precio de mercado de la vivienda y los trámites burocráticos para llevar a cabo el contrato.
Hace unos días el Gobierno de Pedro Sánchez anunció su intención de elevar la prórroga de los contratos de alquiler de tres a cinco años y limitar las fianzas y las garantías adicionales en los alquileres. Caraballo critica este tipo de medidas "sólo porque encarecerían aún más los precios de las viviendas", ya que algunos propietarios preferán no poner sus viviendas en alquiler o exigir una mayor renta al verse más desprotegidos.