"Alemania lleva desde 2015 tomando medidas para frenar la subida de los precios del alquiler. Estamos intentando convencer al Gobierno para intervenir y que bajen los alquileres". – Pablo Iglesias, en Twitter, 10 de septiembre de 2018.
Si tesis, doctorados, másteres y plagios lo permiten, los alquileres tienen muchas papeletas para convertirse en uno de los temas de moda de este curso político que ahora comienza. Es una de las banderas de Podemos, el socio principal del nuevo Gobierno de Pedro Sánchez y no parece que el PSOE sea demasiado reticente a la propuesta. Los precios han subido, sobre todo en las grandes capitales, y los partidos quieren demostrar a los ciudadanos lo mucho que les preocupa el tema. Ahora, además, tienen un ejemplo al que agarrarse: Alemania y la normativa para endurecer el control sobre los alquileres que prepara el Gobierno germano. En realidad, es una vuelta de tuerca a lo ya aprobado en 2015. Sólo tiene un problema: aquella norma no ha funcionado (de hecho, los alquileres en Berlín suben ahora más que antes de su aprobación) y no está nada claro que la versión 2.0 de aquella legislación vaya a cambiar esta deriva.
La Ley de 2015 era contundente ya desde su nombre: "Mietpreisbremse", algo así como Ley de Freno del Precio del Alquiler. Las medidas que se planteaban hace tres años eran similares a las de otras normativas que, en otros países y ciudades, han intentado controlar los precios de los alquileres (con resultados, como mínimo, discutibles; cuando no directamente contraproducentes). Como explicábamos hace poco más de un año en Libre Mercado, la gran mayoría de los economistas son muy contrarios a los controles de precios en el mercado de vivienda por los efectos secundarios que estos tienen.
En el caso de Alemania, la medida estrella era un límite a los nuevos alquileres: se suponía que en los nuevos contratos no podía fijarse un precio que superara el 110% del precio medio por metro cuadrado de la zona en la que estuviera la casa. Los promotores de la ley pensaban que, con este tope, se iba a controlar un mercado del alquiler que acumulaba varios años con importantes subidas de precios. Pero como explica aquí The Economist, no sólo no lo ha logrado sino que, en ciudades como Berlín, los precios han subido bastante más en el período 2016-17 de lo que lo hicieron en 2014-15.
¿Cuál ha sido el problema? Pues una posible respuesta es la que la mayoría de los economistas llevan apuntando desde hace décadas. Los controles de precios no funcionan: si se hacen de forma estricta (con una ley que se aplique y sea muy difícil de eludir) llevan a la salida de miles de viviendas del mercado del alquiler; y si se incluyen excepciones, pues por esos agujeros legales se acaban escapando los caseros.
En el caso alemán, hay dos motivos de queja para los que piden un endurecimiento de la ley: por un lado, los propietarios podían superar ese 110% del que hablábamos si acometían mejoras en la vivienda. Y muchos hicieron pequeños retoques que les permitieran escapar del límite legal. Además, denunciar a tu casero no deja de ser una decisión complicada y es tarea de los inquilinos hacerlo si creen que les está cobrando un precio abusivo ("abusivo" según el criterio particular de los legisladores, por supuesto).
Por eso, ahora el Gobierno alemán ha puesto sobre la mesa un nuevo proyecto de ley para intentar taponar estos agujeros. No es extraño que lo haga. Casi todos los políticos de la historia que han impuesto controles de precios (desde los emperadores romanos con el trigo a Nicolás Maduro con prácticamente todos los productos básicos de la cesta de la compra, pasando por las ciudades que han puesto límites al alquiler) han reaccionado igual cuando su primera medida no ha funcionado. En vez de preguntarse si quizás habría que plantearse un nuevo enfoque, lo que han hecho ha sido subir la apuesta: más controles y más sanciones. El resultado también ha sido similar: desabastecimiento, mercado negro y precios reales todavía más elevados.
En el país germano, lo que se quiere ahora es mantener la línea iniciada en 2015, pero ir un paso más allá: a partir de ahora, los propietarios que quieran cobrar más por mejoras realizadas en la vivienda lo tendrán más difícil (tendrán que demostrar que esas obras contribuyen a subir el valor de la casa) y habrá un tope al incremento de renta que se puede pedir (tres euros por m2 a lo largo de seis años). En los nuevos contratos se mantendrá el límite del 10% de incremento sobre el precio medio de la zona y los propietarios tendrán que informar a los nuevos inquilinos del precio que estaban cobrando a los anteriores moradores de la vivienda (para que sea más complicado que les suban la renta a estos nuevos inquilinos). Y para los contratos ya existentes se impone una límite del 20% de subida de la renta cada tres años.
La lógica económica dice que estas medidas tendrán respuesta inmediata por parte de los propietarios. Por ejemplo, si se prohíbe cobrar más que la media de la zona, incluso aunque se renueve el piso por completo, ningún propietario se gastará un euro en su vivienda o sólo se acometerán las reformas imprescindibles para hacerla habitable. Y poner un límite al precio en función de los metros cuadrados de la zona incentivará que salgan del mercado las mejores viviendas (las que podrían cobrar más) y se queden sólo aquellas que están en peor estado de conservación. Es lo que ha ocurrido en otros lugares: el caso más extremo lo tenemos en España, con los alquileres de renta antigua que propiciaron que centenares de edificios y barrios se degradasen poco a poco, puesto que ningún propietario quería invertir en un activo del que no podía obtener un retorno acorde a ese gasto. Por otro lado, si hay límites al incremento anual de la renta, el casero subirá al máximo posible el precio inicial del contrato, para protegerse ante futuros fenómenos inflacionarios.
Del mismo modo, si uno impone límites a la rentabilidad que se puede obtener con el alquiler, lo más probable es que comience a haber menos casas en el mercado de alquiler: los propietarios preferirán venderla. Eso es lo que ha pasado en San Francisco: lo cuenta aquí el Financial Times haciendo referencia a un estudio de la Universidad de Stanford sobre los controles al alquiler que se impusieron en la ciudad a mediados de los 90. La norma ha beneficiado a algunos vecinos (los que tenían un alquiler en aquel momento y han seguido viviendo en sus domicilios desde entonces) porque les ha permitido pagar menos de lo que demandaba el mercado. A cambio, aseguran los autores, el límite al alquiler ha acelerado el proceso de gentrificación de la ciudad (que tanto preocupa a algunos partidos). ¿Cómo? Pues sacando del mercado del alquiler muchas viviendas que ahora se destinan a compraventa: el estudio explica como muchos propietarios respondieron a la norma reformando sus viviendas y vendiéndolas. De esta manera, ante la reducción de la oferta de alquiler, el acceso a determinados barrios de la ciudad quedó restringido a quien podía comprar la casa, algo que sólo las familias de ingresos elevados pueden permitirse (otro fenómeno sobre el que en España también tenemos experiencia).
Economía y lógica política
En realidad, el proceso vivido en la ciudad californiana se ha repetido en casi todas (por no decir todas) las urbes que han tratado de controlar el precio de los alquileres. Y aunque los efectos totales son negativos, este tipo de medidas siguen siendo muy atractivas para políticos de toda condición e ideología. Por un lado, porque los grandes perjudicados (los propietarios, los inquilinos del futuro y los posibles inquilinos que no lo serán porque no tendrán casa) no votan tanto como los beneficiados. Estos son los que ya tienen un contrato de alquiler y ven su renta congelada: estos creerán que el lado positivo de la medida se debe en exclusiva al político que la aprobó, mientras que del lado negativo (la degradación del barrio, la no-reforma de las viviendas) se puede culpar a muchos otros implicados.
A esta lógica política se opone la lógica económica de la ley de la oferta y la demanda. Si se disparan los precios de los alquileres es porque hay mucha más demanda que oferta: hay miles de personas buscando un piso en Berlín, Madrid, París o Barcelona y no terminan de encontrar lo que necesitan. Por eso, cuando descubren una vivienda que se adapta a sus necesidades, están dispuestos a pagar lo que sea para evitar que alguien se les adelante. Eso es lo que sube los precios.
La pregunta es: en una situación como ésta, con carencia de viviendas para alquiler, ¿tiene sentido imponer una normativa que desincentiva el alquiler? ¿Quién va a construir una nueva promoción sabiendo que no podrá cobrar por encima del 110% del precio medio? ¿Quién hará una reforma en una casa antigua para renovarla y sacarla al mercado? ¿Cuántos propietarios quitarán su vivienda del mercado de alquiler y la pasarán al de compraventa?
Enfrente están los economistas que piden que se incentive la oferta como medio más eficaz para controlar los precios: menos restricciones a la construcción en el centro de las ciudades; más facilidades para obras de rehabilitación y acondicionamiento de edificios antiguos; más rapidez y agilidad en la tramitación de permisos y certificaciones; facilidades a los nuevos desarrollos inmobiliarios en los barrios periféricos… Curiosamente, los mismos políticos que ponen dificultades (cuando no prohíben) a todas estas propuestas que facilitarían la llegada de miles de pisos al mercado, suelen ser los que más se escandalizan cuando suben los precios de los alquileres y los que exigen límites, controles y regulaciones extra. En Alemania, en los próximos meses tendremos una vuelta de tuerca a lo aprobado hace tres años (lo que supone la mejor prueba de que la norma de 2015 no ha funcionado).
En España, todo apunta a que nuestros políticos también lo intentarán. La proposición de Ley que presentó hace unos meses Podemos en el Congreso marcha en esta dirección: cinco años de duración mínima del contrato (ampliables a 10 en el caso de personas jurídicas) y controles de precios para evitar "alquileres abusivos", en función de las características de la vivienda:
En cuanto a la regulación de precios, inspirados en otras partes de Europa como París y Berlín, Unidos Podemos sugiere que municipio y CCAA puedan establecer controles de precios en áreas de mercado especialmente calientes. Se trataría de establecer unos máximos que eviten lo que Irene Monteró definió como "alquileres abusivos", según características de la vivienda, accesibilidad, ubicación, o rentas familiares de la zona), sobre todo en lo que la formación definió como "áreas urbanas con mercado de vivienda tensionado": es decir, serán los mercados en los que existe más presión sobre los precios por la falta de oferta respecto a la demanda, los que más sufrirían el impacto y las distorsiones de la nueva ley.
Probablemente no todas las propuestas de Podemos lleguen a aprobarse. Pero viendo las actitudes de todos los partidos (PSOE y Podemos no están solos, ni mucho menos, en esto), no sería de extrañar que también haya novedades en este tema en muy poco tiempo.