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Dejen al mercado urbanístico autorregularse con libertad

Gabinete Inmobiliario en Es la Tarde de Dieter con el impulso de la Junta de Compensación de Valdebebas.

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Desarrollo urbanístico de Valdebebas | Savills

Se habla mucho estos días de que el mayor sector urbanístico en ejecución al norte de Madrid, Valdebebas, por fin ha quedado desbloqueado y se podrán otorgar, nuevamente, licencias de obra. Después de redactar y tramitar en tiempo récord durante el pasado 2018 un nuevo proyecto de urbanización para el ámbito y un nuevo proyecto de reparcelación económica, que ha batido todos los registros en cuanto a volumen y complejidad de un instrumento de gestión urbanística, es posible, por fin, que la consolidación de este nuevo barrio esté en disposición de acometer su recta final. Tarea que no será fácil, por supuesto. La obtención de una licencia de obras para la ejecución de una promoción inmobiliaria es otro camino lleno de obstáculos, ineficiencias, trámites eternos, requeridos municipales.

Los problemas de Valdebebas, como los de otros desarrollos urbanísticos en Madrid, se han debido a una sucesión y cúmulo de cambios, impugnaciones, improvisaciones y anulaciones que, ha de decirse, en nada tienen que ver con una propiedad negligente o incumplidora. Muy al contrario, los propietarios de suelo que hace 20 años se reunieron para arrancar un proyecto urbanístico, con la ilusión de hacer ciudad y con el objetivo de obtener una rentabilidad por la aportación de su propiedad con ese destino, han cumplido, siempre y en cualquiera de las circunstancias que han venido aconteciendo, de manera escrupulosa sus obligaciones y han visto, sin embargo, constantemente aplazados y suspendidos, cuando no anulados, sus derechos.

Esta reflexión sobre lo sucedido en Valdebebas, es producto y buena muestra de todos los males que aquejan al urbanismo madrileño y, por ende, al de toda la nación. El sistema urbanístico español está dando alarmantes muestras, en los dos últimos lustros, de un agotamiento que ya está cercano a la defunción por abandono. No enumeraré ahora el sinfín de normas que se han dictado y promulgado, desde la primera Ley del Suelo de 1956, que han venido a complicar y a enmarañar, cada vez más, el normal desarrollo y crecimiento de pueblos, ciudades y regiones de España. A nadie se le escapa que el hecho de que los trámites para la obtención de una licencia de obras no sean los mismos en Madrid que en Barcelona, en Zaragoza que en Sevilla, en Valencia que en Bilbao, o que las regulaciones sean diferentes, incluso, dentro de la misma Comunidad Autónoma, o que el tiempo para la obtención de los permisos difiera hasta en 18 meses según donde se quiera edificar, convierte nuestro sistema en un auténtico despropósito. España necesita inversión. El sector inmobiliario, tan denostado y atacado, ha sido tradicionalmente uno de los motores de la economía española y uno de los primeros factores de su crecimiento o de su caída. El determinismo, casi el fatalismo, de las normas de planeamiento urbanístico y la jungla normativa impuesta en el mejor de los casos por los particularismos, mucho más que por la variedad geográfica, climatológica, cultural, morfológica de los pueblos y regiones de España, no solo ahuyenta aquella inversión tan necesaria, sino que la persigue y castiga.

El premio Nobel francés, Anatole France, sentenciaba al respecto que "el árbol de las leyes ha de podarse continuamente". Resulta obvio que esto no se ha producido en el urbanismo español, donde, si me apuran y aunque no me apuren mucho, sucede lo que también señaló otro francés ilustre, Napoleón Bonaparte, cuando se lamentaba afirmando que "hay tantas leyes que nadie está seguro de no ser colgado".

Es precisa una reformulación de nuestro sistema que recupere el equilibrio entre todos los intervinientes en los procesos inmobiliarios. No es asumible el determinismo del planeamiento urbanístico, en el que hoy quedan establecidos unos usos para unas parcelas resultantes de la ordenación y, como ha ocurrido en Valdebebas, dentro de 20 años no pueden ni tocarse aquellos usos, por más que no respondan en absoluto a las necesidades actuales de la ciudad. Hemos de ser capaces de flexibilizar el sistema para que se adecúe al tiempo en que ha de ser realmente aplicado. No pueden fijarse usos (residencial, terciario, comercial, etc.) y ya no poder esquivarlos si no es a través de eternas e ineficaces modificaciones del plan general. Establézcanse únicamente usos prohibidos y permítase que los propietarios y la realidad, con la intervención y vigilancia de la administración, señalen cuáles son los usos que han de responder a las necesidades del momento en que se van a desarrollar las parcelas. Así por ejemplo, cuando sea necesario afrontar una demanda de vivienda, seremos capaces de responder con prontitud y eficacia contribuyendo, por supuesto, a que las temidas burbujas y aumentos de precio exorbitantes, se produzcan con mucha menos frecuencia. Y ello, sin normas ni imposturas. Dejando al mercado autorregularse con plena libertad.

Surge ahora la cuestión, no menos espinosa, que plantea la necesaria reflexión económica que ha de introducirse sin demora en el sistema. El equilibrio que el sector demanda nunca podrá conseguirse si las administraciones no hacen frente a sus obligaciones de prestar a la ciudad y a los ciudadanos, los servicios que precisan. En efecto, vuelvo a Valdebebas para señalar cómo más de un millón de metros cuadrados edificables que los propietarios de suelos cedieron a las administraciones local y regional, esperan a que se les utilice para aquello para lo que se cedieron, para realizar las dotaciones públicas para que la ciudad funcione. No puede ser que los propietarios tengan obligaciones sujetas a plazos de tiempo que, si se incumplen, recae sobre ellos todo el peso de la normativa reguladora de la disciplina urbanística y, por contra, las administraciones no se vean inmediatamente obligadas a ejecutar las dotaciones de manera acompasada al crecimiento de los barrios. Esto pasa por la ausencia de un programa económico que las obligue a actuar. Se introducen memorias económicas en lo planes que, con respecto a las administraciones, no pasan de ser meras declaraciones de intenciones, sin una obligación real de realizar las inversiones precisas.

Así ha sucedido con una dotación como la Ciudad de la Justicia. Más de 25 hectáreas cedidas a la Comunidad de Madrid para reagrupar las sedes jurisdiccionales madrileñas que, por mor de una gestión muy política y nada profesional se encuentra hoy como se encuentra. Termino con otro ilustre hijo de Francia, aun a riesgo de ser tildado de afrencesado, cosa muy lejana a mi realidad. Ya señalaba René Descartes que "la multitud de leyes frecuentemente presta excusas a los vicios". Sobre esta afirmación y el urbanismo español hay mucho que subrayar. Pero eso quizás sea mejor tratarlo otro día.

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