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Lo que Carmena y Colau deberían aprender de Tokio para abaratar la vivienda

La desregulación del sector llevada a cabo en los años noventa ha permitido que la oferta se ajuste correctamente a los cambios de demanda.

Libre Mercado
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Madrid y Barcelona, donde gobiernan Manuela Carmena y Ada Colau, respectivamente, han experimentado una fuerte subida de precios inmobiliarios en los últimos años debido, sobre todo, a las trabas para ampliar el parque de viviendas, justo lo contrario de lo que sucede en Japón.

Los precios de las casas en Japón, a diferencia de muchas otras regiones desarrolladas donde se han disparado, llevan más de veinte años estancados. Desde los años 90, los precios de las casas han caído alrededor de un 40%, mientras en otros países ricos se han más que duplicado.

Si bien es verdad que desde finales del siglo XX el país nipón ha tenido tasas de inflación negativas, incluso cuando se controla por este factor, la caída del precio de las casas en relación a la inflación acumulada ha sido mucho mayor en Japón que en otras regiones. De hecho, tanto en Estados Unidos como en el conjunto de países desarrollados, el precio de la vivienda ha crecido por encima de la inflación acumulada. Este hecho se ve bien reflejado en el siguiente gráfico, donde tenemos el ratio entre la evolución acumulada del precio de las casas y el la evolución acumulada de la inflación. Por debajo de 100 significa que la inflación general se ha incrementado más que el precio de las casas.

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Los motivos que se encuentran detrás de esta caída del precio de las viviendas nos los podría estar dando un reciente reportaje del WSJ, en el que señala la desregulación del sector como un factor clave a la hora de incrementar la oferta de viviendas, de tal manera que ésta se ajuste a la demanda. Se trata, pues, de un paquete de medidas implementadas en los años noventa por el gobierno japonés dirigidas a liberalizar la construcción de pisos, permitiendo, entre otras cosas, edificios más altos y más densos en las capitales niponas.

Estas políticas llegaron a crear una especie de zona de libre comercio en Tokio. Sus resultados se observan a simple vista. EEUU, cuya población es un 100% mayor a la japonesa, ha construido únicamente un 25% más de vivienda que en Japón en el mismo período.

Aunque se podría argumentar que la crisis económica sufrida por Japón desde finales de siglo, así con una población que se está reduciendo, podrían ser los causantes de dicha disminución del precio (vía menor demanda), la tendencia general de caídas de precios en el sector de la vivienda también se observa en ciudades como Tokio, cuya población está aumentando.

Este incremento de la oferta no solo permite tener un mercado de adquisición de vivienda con precios menores, sino que también ha permitido mantener a raya el precio del alquiler (el alquiler promedio de una vivienda con dos habitaciones en Tokio se encuentra alrededor de los 1.000 dólares mensuales, cifra que se ha mantenido invariante durante la última década).

Sin embargo, una diferencia importante de Japón con otros países es que se trasladó la responsabilidad de regular el espacio urbano al Gobierno central. Mientras que en ciudades como Nueva York, Londres o San Francisco la presión de la política local estarían permitiendo mantener reglas estrictas sobre el uso de la tierra y las nuevas construcciones.

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