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El Gobierno subirá los impuestos a la vivienda por la puerta de atrás: Sucesiones, Patrimonio, ITP y AJD

El proyecto de ley contra el fraude fiscal elevará la base imponible a la hora de comprar, heredar, donar o poseer una vivienda.

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El proyecto de ley contra el fraude fiscal elevará la base imponible a la hora de comprar, heredar, donar o poseer una vivienda.

El Gobierno aprobó ayer martes sus primeras subidas de impuestos, tras otorgar luz verde a la tasa Google y la tasa Tobin, pero también tiene encima de la mesa otro proyecto cuya aplicación, siempre y cuando no haya cambios de última hora, supondrá un sustancial aumento de la fiscalidad que soporta la vivienda, y que, a priori, saldrá adelante en las próximas semanas.

Se trata de la nueva ley contra el fraude fiscal, cuyo texto fue aprobado en octubre de 2018, pero cuya tramitación se ha retrasado hasta ahora debido a la sucesión de elecciones que tuvo lugar el pasado año. La cuestión es que esta normativa viene con sorpresa, puesto que modifica la base imponible de las operaciones inmobiliarias en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Patrimonio, Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En concreto, el proyecto estipula que la base imposible ya no será el "valor real" que refleja la escritura pública, sino el "valor de mercado" del inmueble, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse, según las operaciones que recogen notarios y registradores. De este modo, la Administración no tendrá en cuenta el precio que declaren las partes ni tendrá que visitar el inmueble para ratificar dicha declaración y conocer su estado de conservación, sino que se tomará como fidedigno ese valor de referencia, que podría ser muy superior al precio real por el que se transmite una vivienda.

Además, salvo prueba en contrario, se presumirá que el valor de mercado será el precio de referencia que publique el Catastro. Es decir, se invierte la carga de la prueba y el contribuyente tendrá que demostrar que ese precio no se ajusta a la realidad. Tal y como advierte el abogado fiscalista Alejandro del Campo Zafra, este "valor se introdujo en la Ley de Presupuestos del Estado para 2018 y pasó bastante desapercibido. Se modificó la Ley del Catastro Inmobiliario para que la descripción catastral de los inmuebles incluya, además del valor catastral, ese valor de mercado que el Catastro estimará para cada inmueble, con base en precios comunicados por fedatarios contrastados con otras fuentes". Asimismo, si el valor declarado en la escritura es superior al valor de mercado, ése es el que formará parte de la base imponible… Hacienda siempre gana.

Así pues, el contribuyente deberá tributar por dicho valor de mercado, normalmente más alto que el que se declara en la escritura, al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación, de modo que también afectará a ITP y AJD. Según Del Campo, "esto permitirá a las CCAA seguir ignorando sistemáticamente los valores de los inmuebles declarados en las escrituras, que podrán comprobarse con base en el valor de mercado de forma masiva, automática, fácil, sin visita de los peritos, para exigir más impuestos a todo el que compre o herede una vivienda, y no solo a los ricos".

"Así, por ejemplo, a una familia modesta que compre una vivienda en Baleares por 150.000 Euros pagando 12.000 Euros (8%) por el Impuesto Transmisiones Patrimoniales, si el valor de mercado son 180.000, la Hacienda Balear le podrá exigir 2.400 Euros más (8% sobre diferencia). La nueva Ley contra el Fraude le pondrá más complicado y caro a esa familia, que no es rica, evitar ese impuesto extra", añade.

Impuesto de Patrimonio

También se verá afectado el Impuesto de Patrimonio. En la actualidad, los contribuyentes afectados por este tributo deben declarar sus inmuebles conforme al mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el de compraventa (escritura pública). Este proyecto, sin embargo, añade un cuarto: el valor de mercado que fije el Catastro. Este cambio obligará a tributar a muchos propietarios que posean inmuebles de cierta antigüedad, con un valor de adquisición o catastral muy inferior al de mercado.

"Muchos contribuyentes que actualmente no deben tributar por este impuesto (porque tienen inmuebles adquiridos hace muchos años con valores de adquisición reducidos, y con valores catastrales no muy elevados) tendrán que pagar al computar el valor de mercado de sus inmuebles y los que ya tributaban pagarán mucho más", señala Del Campo.

Indefensión del contribuyente

Desde el despacho Ático Jurídico explican que esta nueva valoración se impondrá, además, "por la fuerza", ya que la nueva ley presumirá que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro. "Se traslada, en definitiva, la carga de la prueba. Hasta ahora, era la Administración la que tenía que demostrar cuál era el valor real de un inmueble si discrepaba del fijado por el contribuyente. Cuando la nueva normativa entre en vigor, dicha carga deberá asumirla el sufrido contribuyente".

Fin al pacto sucesorio

Igualmente, el proyecto eliminar el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF. Mediante pacto sucesorio se permite ordenar la herencia futura a través de un contrato, así como atribuir bienes o derechos a familiares antes de fallecer. Su principal ventaja es que sólo queda gravada en Sucesiones y Donaciones, no en IRPF. Pero con la nueva normativa, el adquiriente de los inmuebles por pacto sucesorio deberá tributar en el IRPF si transmite los bienes antes de que fallezca el causante, según explica Del Campo. Y, para ello, expone el siguiente ejemplo:

Pensemos en un inmueble adquirido por el causante por 200.000 euros hace años, y transmitido por pacto sucesorio por su valor actual (450.000 euros). Hasta ahora, esa propiedad podía ser transmitida antes de que falleciera el causante computando como valor de adquisición el de 450.000 euros. De esta forma, si antes de que falleciera el causante se vendía por ejemplo, por 500.000 euros, la ganancia obtenida, y por la que había que tributar en el IRPF, era tan solo de 50.000 euros.

Sin embargo, con la modificación legal que se prevé aprobar, la transmisión de dicho inmueble antes del fallecimiento del causante supondrá que el valor de adquisición sea de 200.000 euros. Y con ello se aumentará considerablemente la ganancia patrimonial por la que tributará este contribuyente. En el ejemplo propuesto, esta ganancia sería de 300.000 euros (500.000 euros menos 200.000 euros).

Otras medidas

Por otro lado, el proyecto en cuestión recoge, entre otras medidas, las siguientes con la excusa de combatir el fraude fiscal:

  • Monedas virtuales: personas y entidades tendrán la obligación de informar a Hacienda de la posesión y uso de criptomonedas, al tiempo que se extienden las declaraciones informativas de bienes en el extranjero, a través del modelo 720, a este tipo de divisas.
  • Pagos en metálico: se rebaja de 2.500 a 1.000 euros el límite general de los pagos en efectivo, aunque se mantiene en 2.500 euros para los pagos realizados por personas que no actúan como empresarios y profesionales.
  • Amnistías fiscales: se prohíbe "cualquier mecanismo extraordinario de regularización fiscal que implique una disminución de la cuantía tributaria".
  • Paraísos fiscales: el Gobierno ampliará el concepto y el listado de paraísos fiscales para incluir países y territorios de nula o baja tributación, así como regímenes fiscales que faciliten el fraude fiscal.
  • Lista de morosos: se amplía la lista de morosos a todas aquellas personas y sociedades que mantengan deudas con Hacienda superiores a 600.000 euros, frente al millón vigente hasta ahora.

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