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Las claves del decreto sobre los alquileres: cómo cobrar las ayudas y a qué inquilinos cubre

La medida más llamativa (el aplazamiento o la reducción de la renta) sólo cubrirá a aquellos arrendatarios cuyos caseros sean grandes propietarios.

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La medida más llamativa (el aplazamiento o la reducción de la renta) sólo cubrirá a aquellos arrendatarios cuyos caseros sean grandes propietarios.
El nuevo RDL con ayudas al alquiler deja muchas preguntas en el aire. | Europa Press

Avales, grandes tenedores, acuerdos entre arrendador y arrendatario… El pasado miércoles, el BOE publicaba el "Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19". La primera parte está dedicada a la vivienda, e incluye medidas como prohibir los desahucios durante los próximos meses, prorrogar los alquileres cuyo plazo termine durante el Estado de Alarma y obligar a los grandes propietarios a que faciliten alternativas a sus inquilinos en situación de vulnerabilidad (o bien un descuento del 50% o bien una moratoria en el pago de la renta).

El Gobierno ha defendido sus propuestas con su retórica habitual: "no dejar a nadie atrás", "escudo social" o "ayudar a los que peor lo están pasando". Sin embargo, no está nada claro cómo podrá beneficiarse de estas ayudas la mayoría de los inquilinos españoles. O cuándo, algo muy importante también en un momento en el que miles de familias ven reducidos sus ingresos de forma drástica.

Para empezar, no debemos olvidar que la medida más llamativa -la obligatoriedad de que los grandes propietarios, titular de más de 10 inmuebles urbanos, accedan a una condonación de parte de la renta o el aplazamiento de la misma- no cubrirá más que a un porcentaje muy pequeño de inquilinos. Más del 85% de arrendadores en España son personas físicas. Y entre el resto, la mayoría tampoco alcanzan ese límite de los 10 inmuebles. Hablamos, por lo tanto, de entre un 5% y un 10% de viviendas alquiladas en manos de estos grandes propietarios.

Pero no sólo eso. Además, para poder solicitar esa moratoria o reducción de la renta, el inquilino tendrá que demostrar que se encuentra en una situación de "vulnerabilidad" (artículo 5 del RDL). Pues hay que cumplir una serie de requisitos: 1) Haber sufrido un ERTE o haber sido despedido (o una situación similar que implique una reducción de los ingresos); 2) Tener una renta familiar que sea inferior a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (aunque este límite sube algo en el caso de hijos, mayores a cargo o personas con discapacidad); 3) Los gastos derivados de la renta y los suministros básicos deben superar el 35% de los ingresos de la familia; y 4) El inquilino no puede ser propietario de otro inmueble en España (salvo casos especiales, como divorcio o ser co-propietario por haber recibido una herencia, que hagan imposible acceder a la misma).

Una vez acreditada esta condición de vulnerabilidad (y el RDL establece una serie de requisitos al respecto, algunos de los cuales no serán sencillos de lograr), será el arrendador (gran propietario, recordemos) el que tenga la potestad de elegir entre dos alternativas: reducir la renta a la mitad durante cuatro meses o conceder una moratoria en el pago de la renta (durante un máximo de cuatro meses y que el inquilino tendrá que pagar en los siguientes tres años).

Por último, hay que recordar que estas medidas sólo se pondrán en marcha si no hay un acuerdo entre propietario e inquilino (y ya antes del RDL, los grandes fondos con vivienda en alquiler en España habían anunciado que tomarían medidas para ayudar a sus inquilinos en situación de vulnerabilidad).

El aval y las líneas ICO

En cualquier caso, como decimos, a más del 90% de los inquilinos nada de esto les afecta, porque sus caseros no son estos grandes propietarios. Para esta gran mayoría, son de aplicación los artículos 8, 9 y 10 del RDL; eso sí, siempre y cuando acrediten la situación de vulnerabilidad descrita anteriormente. Esto es importante, porque muchos inquilinos que hayan sufrido una reducción importante de sus ingresos durante estas semanas, pero no cumplan con alguno de los requisitos exigidos (por ejemplo, si son propietarios de otra vivienda en España) no podrán solicitar las ayudas. En este Decreto, como en otros aprobados durante esta crisis, el Gobierno impone requisitos para beneficiarse de las medidas que dejarán fuera a muchas personas en dificultades y, al mismo tiempo, alargarán los plazos de concesión de las ayudas. La parte más incomprensible de las medidas del Gobierno es que los requisitos burocráticos harán que, muchos casos, se otorgarán o empezarán a pagar dentro de varias semanas, cuando los peores efectos del parón de la actividad ya hayan pasado y estemos en otro escenario (que quizás sea muy grave también, pero necesitará de otro tipo de medidas).

Y qué pueden hacer estos inquilinos. En primer lugar, una obviedad: llegar a un acuerdo con su casero para reducir la renta o suspender el pago de la misma mientras dure la actual situación de necesidad. Decimos que es una obviedad porque es algo que miles de personas ya están haciendo. Si no han alcanzado todavía ese pacto, el inquilino podrá solicitar "el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta" y su arrendador tendrá siete días laborables para tomar una decisión al respecto (que puede ser aceptar las condiciones que le plantea el inquilino u ofrecerle otras alternativas).

Si no hay acuerdo, llega el momento de la línea de avales del ICO. Sobre esto se ha hablado mucho en estos días, pero en realidad hay muy poco al respecto. El RDL anticipa que será "una Orden del Ministerio de Transportes" la que determinará los detalles.

Por ahora, lo que se sabe es que habrá dos tipos de ayuda. Por un lado, las "ayudas transitorias de financiación finalistas": es decir, esos créditos que el arrendatario pedirá en la entidad bancaria, pero que ésta abonará directamente en la cuenta del arrendador. El dinero saldrá del banco, pero contará con una garantía del Estado, que asegura de este modo a la entidad financiera que recuperará el 100% del importe. Las familias que reciban esta ayuda (por un importe máximo de seis meses) tendrán luego hasta diez años (seis prorrogables por cuatro más si se mantiene la situación de necesidad) para devolver ese dinero.

Junto a esto, el artículo 10 articula otro tipo de ayudas, en este caso de "adjudicación directa". Podríamos decir que es la segunda parte del programa anterior. Según el RDL "este programa tendrá la finalidad de hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación", en el caso de aquellos hogares "que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del Covid-19". O lo que es lo mismo, si una vez superados los seis meses la situación sigue siendo la misma, se abonará a la familia una ayuda de hasta 900 euros al mes (o el 100% de la renta). Aquí sí que será clave lo que disponga la Orden ministerial, tanto en la forma de acceder a las ayudas como a la duración de las mismas. Por ahora, lo único que dice el RDL es que se incorporarán "al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021". Y no establece una fecha fin para el programa. En este sentido, es evidente que éste es el tipo de medidas aprobadas en momentos de crisis que luego resulta muy complicado revertir, porque siempre habrá colectivos que sigan en situación de necesidad. El peligro es que se forme un colectivo de inquilinos que depende del Estado para pagar su renta y que, al mismo tiempo, no tiene ningún incentivo para salir de esa situación de vulnerabilidad, porque podría perder las ayudas a las que había accedido anteriormente.

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