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Las casas 'humildes' y sin reformar, las grandes víctimas del catastrazo de Montero

El Gobierno no detectará viviendas en mal estado y les asignará un "valor de referencia" sobreestimado perjudicando gravemente a sus propietarios.

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El Gobierno no detectará viviendas en mal estado y les asignará un "valor de referencia" sobreestimado perjudicando gravemente a sus propietarios.
La ministra de Hacienda María Jesús Montero | Cordon Press

Imagínese que en el edificio donde vive, situado en el centro de una gran capital, sus vecinos tienen recién reformadas sus casas pero usted no puede permitírselo. De hecho, su vivienda está en tan malas condiciones que hasta le cuesta encontrar a un candidato que quiera habitarla, por lo que tiene que bajar mucho el precio de la propiedad si quiere ponerla en alquiler o venderla.

Pues resulta que el catastrazo de María Jesús Montero le va a exigir a usted propietario de esta humilde morada, una tributación similar a los de la casa nueva cuando la venda o la deje en herencia. Lo mismo ocurrirá con la vivienda con vistas al descampado o al patio interior, con la que sufre problemas de okupación o con la que tiene un vecino molesto. La metodología gubernamental no será capaz de detectar estas particularidades y le asignará a las viviendas un "valor de referencia" sobreestimado perjudicando gravemente a sus propietarios, que no suelen ser, precisamente, los más ricos del edificio. Si lo fueran, habrían reformado su vivienda.

Cambian la norma ¿para recaudar más?

Mientras tanto, el Gobierno niega que su nuevo sistema vaya a incrementar la fiscalidad de las propiedades en las herencias o en las ventas. "No se producirá una subida de impuestos", prometen. Sin embargo, un amplio consenso de expertos opina lo contrario. Una de las razones que esgrimen para desconfiar de la promesa gubernamental es de pura lógica: si no es para obtener más recaudación con los inmuebles, ¿por qué ha decidido el Gobierno cambiar ahora el sistema?

No será hasta el 1 de enero de 2022 cuando el Gobierno ponga los nuevos "valores de referencia" individualizados de los inmuebles en la sede electrónica del Catastro. Será entonces donde se confirmará si el Gobierno va a elevar la base imponible en la gran mayoría de las casas, como avanzan los expertos. Las más de 25 millones de viviendas que hay en España se revisarán. De momento, lo único que está claro es que las viviendas que estén en peores condiciones que la media pagarán más impuestos que los que le correspondería por su verdadero valor de mercado. Por tanto, el objetivo del Gobierno de que el valor que dan los políticos a las casas se asemeje a lo que realmente valen (por eso se supone que cambia la norma) fracasará otra vez.

Más casos que pagarán más impuestos

Pero las viviendas descuidadas no serán las únicas víctimas. "También tributarán bastante más que ahora, las viviendas a las que lleven décadas sin revisarles el catastro, que es en lo que se apoya la Administración para calcular Sucesiones. Por ejemplo, las de Valencia" avanza a Libre Mercado el abogado Abel Marín y autor del libro Protege tu herencia. "Es evidente que quieren dar un palo al bolsillo del contribuyente, pero nadie tiene el dato de cuántas son las que exactamente van a subir", explica.

El abogado de DMS Consulting, Alejandro del Campo, avanza que los compradores de vivienda que adquieran un inmueble a buen precio también verán elevada la fiscalidad por Transmisiones Patrimoniales con la nueva metodología del Gobierno, porque ya no se tendrá en cuenta la cuantía firmada en la operación, sino el "valor de mercado". "Sin lugar a dudas han elaborado este sistema para subir los impuestos, pero es que, en el caso de las compras de inmuebles baratos, es algo seguro", señala. Ese "valor de mercado" es entendido como el precio más probable por el cual podría venderse la vivienda, según las operaciones que recogen notarios, registradores y el big data, no por el precio real.

Pero ¿qué pasa si compro más caro de lo que establece el nuevo valor del Gobierno porque, por ejemplo, me encapricho de la vivienda? Por lógica, entonces, ese comprador saldría ganando con la norma, pero nada más lejos de la realidad. Hacienda ha decidido que en estos casos ¡se tome como base imponible la mayor de las magnitudes! Es decir, el precio de la venta. "Es un escándalo", señala Del Campo. En el siguiente hilo de Twitter, el abogado da muchos más detalles sobre el nuevo sistema del Gobierno, los coeficientes de minoración que se establecerán y también pone algunos ejemplos. Además, critica que Hacienda vaya a invertir la carga de la prueba en el contribuyente. "Con el nuevo método, el contribuyente primero tiene que pagar lo que diga Hacienda y luego reclamar y demostrar que su casa vale menos", explica.

El plan del Gobierno

La semana pasada, el Gobierno publicó el nuevo "valor de referencia", que es el que va a pasar a convertirse en la base imponible de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones o Donaciones. El IBI o la Plusvalía se seguirán rigiendo por el valor catastral.

Este cambio implica que el Catastro va a empezar a valorar los inmuebles respecto al "valor de mercado" que el Estado le otorgue a la vivienda en cuestión, en lugar de tener en cuenta el "valor real" que refleja la escritura pública, por ejemplo, cuando se produce una venta, el supuesto más claro. En el caso de las herencias, son las diferentes administraciones autonómicas las que fijan el valor del bien aplicándole a su valor catastral unos coeficientes.

Como ya alertó Libre Mercado hace casi dos años, el Gobierno ha escondido el cambio en la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal con el único objetivo de asestar una subida de impuestos a la vivienda por la puerta de atrás.

Se avecinan más litigios

Según Moncloa, esta modificación "obedece a la necesidad de resolver los problemas de gestión de estos impuestos provocados por la litigiosidad que tenía la base imponible definida como valor real". Es decir, muchos contribuyentes están llevando a juicio a la Administración por valorar sus inmuebles erróneamente para cobrarles más impuestos. Lo que se le olvida comentar al Ejecutivo es que el nuevo método de valoración que el Gobierno pretende extender ahora por toda España, también ha sido puesto en entredicho por la Justicia.

Y es que, la Junta de Castilla-La Mancha lleva probando ese "valor de referencia" desde el año 2015, y ya hay, al menos, dos sentencias que cuestionan su cálculo. Uno de los motivos por los que la Justicia está tumbando este mecanismo en la región de Emiliano García-Page es que al contribuyente no se le permite conocer cómo se ha obtenido el nuevo valor de referencia y, además, el valor se realiza sin llevar a cabo una inspección presencial para determinar exactamente cuánto vale su vivienda.

Dice el Gobierno que "en el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto teniendo en cuenta diversos criterios, como son las diferencias de calidad, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo de valor medio". ¿Cómo podrá demostrar el propietario o el comprador que su inmueble está en mal estado? ¿Irán los funcionarios a comprobarlo in situ? No. "Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral". Es decir, desde el despacho.

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