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El Gobierno obligará a los particulares a realizar obras y reformas para subir el alquiler en una zona "tensionada"

La nueva ley golpea la libertad de mercado interviniendo los precios de los alquileres y dando un sablazo en el IBI a las "viviendas vacías".

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La nueva ley golpea la libertad de mercado interviniendo los precios de los alquileres y dando un sablazo en el IBI a las "viviendas vacías".
Pedro Sánchez, Raquel Sánchez y María Jesús Montero | Archivo

Luz verde a la primera a Ley Estatal de Vivienda "en la historia de la democracia", presume el Gobierno. PSOE y Podemos han aprobado en Consejo de Ministros la polémica norma para intervenir el sector inmobiliario. Desde la fundación de Podemos, la vivienda es uno de los temas fetiche de su formación, aunque los socialistas tampoco se han olvidado de esta área en la que vienen introduciendo sistemáticamente medidas con las que poner coto al propietario.

El texto aprobado este martes contempla la limitación de los precios de los alquileres, asestando un duro golpe a la libertad de mercado, y plantea un sablazo en el IBI a las consideradas como "viviendas vacías", entre otros asuntos. La propia ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, celebraba en la rueda de prensa de hoy que, a partir de ahora, la vivienda "pasa de ser considerada un bien de mercado a un derecho". Nadie de Podemos acompañó a la socialista en la rueda de prensa.

En manos de CCAA y ayuntamientos

Y es que, la parte más infructuosa y débil de la normativa gubernamental es que deja en manos de CCAA y ayuntamientos la potestad para aplicarla, lo que limita considerablemente su alcance. Por ejemplo, Cataluña ya tiene limitados los precios de los alquileres a todo tipo de propietarios, por lo que es lógico que en esta región sí se vaya a aplicar la Ley de Vivienda, así como en buena parte de las que gobierna la izquierda.

Sin embargo, la Comunidad de Madrid ya ha anunciado que no piensa implantar el texto del Gobierno en su territorio. Lo mismo ocurre con la subida del IBI a las viviendas vacías. Mientras que el Ayuntamiento de Madrid ya ha dicho que no piensa subir este tributo (de hecho, Almeida acaba de anunciar otra rebaja), ayuntamientos como el de Palma de Mallorca quieren ser los primeros en darle un gran sablazo a los propietarios.

Rechazo unánime del sector

A pesar del rechazo unánime del sector y de que todavía hay muchas incógnitas sin resolver hasta que no se publique el texto oficial en el BOE, la ministra Sánchez ha considerado que su normativa aporta "seguridad jurídica" al sector inmobiliario.

Tardaba apenas unos minutos en desmentir a la ministra el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font. "Se trata de una ley que está creando una situación muy inestable y, a la vez, está generando muchas dudas sobre cómo se va a aplicar, quién lo va a aplicar, cuál va a ser el resultado, etc. La incertidumbre surge porque hay escasez de información. Por ejemplo, ¿serán consideradas viviendas vacías las segundas residencias? Pese a que estas permanecen cerradas gran parte del año no tienen demanda residencial, sino turística. Otro aspecto complicado es la aplicación de la limitación de los precios en el alquiler ya que no se sabe de dónde van a extraer los índices para limitar las rentas. Además, estos podrán ser renegociados durante un año y medio desde la aprobación de la normativa", critica el experto.

Font también alertaba de la huida de los inversores que podría generar la implantación de la ley. "La inestabilidad jurídica, las dudas generadas por esta ley y el hecho de que se esté descomponiendo parte del sector, pueden provocar que una gran cantidad de inversores sean muy cautos a la hora de invertir en vivienda en España. Como consecuencia veremos reducida la oferta de vivienda disponible y nos encontraremos con una situación contraria a la que se está buscando", advertía.

En la misma línea va el CEO de Renta Garantizada, Lorenzo Colino. "Es un norma electoralista, que afectará a casos muy particulares porque muchas CCAA y ayuntamientos no la aplicarán, pero que ahuyenta a la inversión en un país muy atractivo para el build to rent. Estos cambios generan una inseguridad jurídica enorme y trasladan a otros mercados el dinero que podía venir a España", lamenta.

Coincide también la patronal de los grandes propietarios Asval, que señalaba que esta medida "supondrá una reducción de la oferta disponible en el mercado del alquiler y limitará la inversión para mejorar el parque inmobiliario residencial actual".

Los detalles

A la espera de la publicación oficial del texto definitivo, estos son algunos de los detalles (y las dudas) del anteproyecto de Ley de Vivienda:

  • Una definición ambigua de "zona tensionada": se consideran "zonas tensionadas" las áreas en las que exista "un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado", reza el texto filtrado a la prensa. Entre esas "condiciones" se fija que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, algo muy habitual si el inquilino reside solo. También, se ponderará que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, el 5% superior porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía. ¿Cómo se harán esos cálculos? Es un misterio.
  • Tres años y prórrogas: la declaración de zona tensionada se aplicará durante tres años, aunque se podrá prorrogar si la región lo considera.
  • "Gran tenedor": se trata de las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
  • "Gran tenedor" en "zona tensionada": los grandes propietarios no podrán subir el precio de los alquileres por encima del contrato anterior o del índice de precios de referencia que está preparando el Gobierno, pero que no llegará hasta los 18 meses a partir de la entrada en vigor de la ley para su elaboración.
  • Propietario particular en "zona tensionada": los pequeños propietarios también tendrán restricciones a la hora de cobrar lo que consideren oportuno por sus pisos. Y es que, sólo podrán subir la renta de un contrato a otro con el IPC y, si quieren encarecer más la renta, sólo podrá ser hasta un 10% siempre y cuando realicen "mejoras, rehabilitación o contratos de larga duración" en los inmuebles durante los 2 años anteriores.
  • Subida del IBI a los "pisos vacíos": los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50% en la cuota líquida del impuesto de bienes inmuebles (IBI) a las casas que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años; del 100% si está vacía más de tres años y del 150% si el propietario tiene cuatro inmuebles "desocupados" en el mismo término municipal.
  • Vivienda social: el anteproyecto también obligará al promotor a reservar un 30% el suelo urbanizado para vivienda protegida y un 50% del mismo a vivienda social. Dependerá de los ayuntamientos y estos deberán compensar a la empresa por las pérdidas.
  • Bonificaciones fiscales: se establece una bonificación en el IRPF del particular hasta del 90% si el dueño de la vivienda decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato. Para los caseros que alquilen por primera vez un piso en una zona tensionada a personas de entre 18 y 35 años, la bonificación será del 70%. También se podrá aplicar ese 70% a quienes destinen la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad. Los propietarios que congelen los precios pero hayan acometido obras de rehabilitación podrán aplicarse una bonificación del 60%. Para otros casos, la deducción será del 50%.

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