Comprar una vivienda para alquilar se ha convertido en una práctica cada vez más extendida entre muchos inversores. Invertir en vivienda para alquilar es una opción que va ganando cada vez más adeptos, aunque la pregunta que se hace todo el mundo se enfoca en si es rentable comprar un piso para alquilar en España.
La coyuntura social suma al estudio de rentabilidad una necesidad por asegurar el alquiler de la vivienda con agencias del estilo de Renta Garantizada, hay muchos propietarios e inversores en vivienda que dudan a la hora de ponerla en alquiler por miedo a imprevistos y problemas con el inquilino, ocupaciones de viviendas o desconocimiento de los trámites y legislación relacionada con el alquiler de la vivienda.
En este post vamos a analizar todas las ventajas e inconvenientes de esta manera de obtener rentabilidad con la adquisición de una vivienda para que puedas tomar la decisión más acertada.
¿Merece la pena comprar una vivienda para alquilar?
Cada vez son más las personas que toman la decisión de comprar una vivienda para después alquilarla, una fórmula que ha sido exitosa durante mucho tiempo pero hay que analizar bien todos los factores para que la operación sea lo más rentable posible.
Estos son algunos puntos importantes a tener en cuenta:
Precio de la vivienda
Según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) la compraventa de viviendas sufrió un importante revés en 2020 propiciada por la crisis sanitaria y tardó un año aproximadamente en recuperarse. Sin embargo, en la actualidad las ventas siguen al alza, con valores superiores a los de enero de 2020. Las viviendas de segunda mano incrementaron su precio un 6,4% en el último trimestre de 2021, pero después han bajado durante tres meses consecutivos hasta marzo de 2022, por lo que es un buen momento para comprar.
Análisis de la rentabilidad
Según datos del Banco de España, la pandemia influyó en la rentabilidad de la vivienda al situarse en un 5,2% el último trimestre de 2020, muy por debajo del 7,4% de 2019 en ese periodo. Sin embargo, en octubre de 2021 la rentabilidad se situó en el 7% de rentabilidad neta y en un 3,7% bruta, otro indicador de que es buen momento para tratar de rentabilizar la inversión de la compra de una vivienda.
El análisis de estos datos es crucial para comprar en buen momento y tratar de obtener la máxima rentabilidad. Vamos a ver las ventajas de comprar una vivienda para luego alquilarla:
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Hay mucha demanda de alquiler y los trámites se hacen de forma rápida.
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El alquiler genera liquidez de manera regular y asegurada durante períodos largos.
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Los jóvenes consideran el alquiler más asequible que la compra de una vivienda.
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Se puede recuperar la inversión de la compra en pocos años.
Una vez vistas las principales ventajas de comprar para alquiler vamos a ver los inconvenientes:
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Dependiendo de la zona y las características de la vivienda puede que se tarde un tiempo en alquilarla, lo que ocasiona pérdidas de dinero.
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Después de la compra y el alquiler de la vivienda, se tarda en recuperar la inversión.
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Hay riesgo de que el inquilino se marche antes de lo esperado o que pueda haber impagos.
Recomendaciones para invertir en una vivienda
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Investigar el mercado inmobiliario, analizar los precios de la vivienda en los últimos años y el potencial de revalorización.
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Para comprar a buen precio es importante analizar las viviendas similares de la zona y elegir la que más convenga.
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Una regla a tener en cuenta es que la inversión de la compra de una vivienda no debe superar el 40% de tus ingresos.
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El tamaño de la vivienda influye en su rentabilidad. Los pisos de entre 40 y 60 m², suelen ofrecer más rentabilidad que las viviendas más grandes.
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Seleccionar una buena zona. Las zonas céntricas se revalorizan más que las periféricas, aunque no tienen por qué ser rentables.
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Estudiar bien la rentabilidad a la hora de alquilar la vivienda que acabas de comprar, ya que, quizá necesite una reforma antes de lanzarla al mercado.
Cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler
El principal punto a tener en cuenta para calcular la rentabilidad de un piso de alquiler es el valor del inmueble y su ubicación. Aunque cada vivienda es distinta, una fórmula que puede ayudar a calcular la rentabilidad real de un alquiler es la siguiente:
100 x ingresos anuales - costes de mantenimiento / valor de compra del inmueble
Esta fórmula nos ofrece un porcentaje del rendimiento anual que nos aporta nuestra vivienda de alquiler. Por ejemplo, si la renta mensual es de 900€ (10.800€ al año) y tenemos unos costes de mantenimiento de 800€ anuales con un valor de compra de 250.000€, la fórmula nos indica que el rendimiento que obtendríamos con estas condiciones es del 4% anual, aunque hay que tener en cuenta que es un porcentaje neto, no bruto.
Esta fórmula puede darte una idea del dinero que puedes recuperar de la inversión inicial, pero no es infalible y hay que conocer muy bien el mercado inmobiliario, tanto para comprar como para alquilar