Numerosos españoles mayores de 55-60 años viven en una extraña paradoja. Extraña y molesta. Por una parte, tienen un patrimonio nada desdeñable que en la mayoría de los casos se traduce en una vivienda pagada en su totalidad o casi (si todavía les queda hipoteca por saldar, suele ser un porcentaje reducido de la cantidad inicial). De hecho, muchas familias incluso tienen una segunda residencia, desde el apartamento en la playa a la casa del pueblo. No es que sean multimillonarios, pero si los comparamos con las clases medias de otros países de la UE, incluso de los miembros más ricos de la Unión, tienen una posición financiera muy interesante.
La paradoja no es ésta. Lo que llama la atención es que luego hay unos cuantos de estos españoles ricos (y, recordemos, riqueza es patrimonio y no tiene por qué estar unida a una renta elevada) que tienen bajos ingresos. En alguna ocasión ya hemos puesto este ejemplo: jubilado con ingresos por pensión no muy elevados y al que le cuesta llegar a fin de mes, pero que al mismo tiempo tiene propiedades inmobiliarias en el centro de una gran ciudad valoradas en muchos cientos de miles de euros. ¿Cómo puede ser tan habitual este perfil?
Podemos encontrar muchas respuestas, desde las que se fijan en la falta de cultura financiera a las que hacen más hincapié en aspectos culturales o sociales. Pero, en cualquier caso, lo que es evidente es que el problema existe. Y un problema de este tipo, que al mismo tiempo es una necesidad, casi siempre llama a la función emprendedora que todos tenemos. Porque para eso también está el mercado, para ofrecernos soluciones.
La más conocida es la hipoteca inversa. Pero hay muchas más. Para explicarlas, Juan Ángel Lafuente y Pedro Serrano han publicado Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad. Alternativas factibles para conseguir ingresos extra y seguir residiendo en casa (McGrawHill). Es un libro muy práctico en el que se intentan resolver las cuestiones que todos nos hacemos en estos casos y que básicamente se podrían resumir en cuáles son las ventajas e inconvenientes de cada producto. Porque hay muchas opciones: los autores identifican ¡hasta nueve! para conseguir liquidez del activo ilíquido por excelencia.
De las nueve, hay cuatro que más o menos todos tenemos en la cabeza. Las apuntaremos, pero pasaremos algo más de puntillas por ellas. La idea es detenernos en las cinco alternativas menos conocidas, las que en muchas ocasiones no nos planteamos por desconocimiento o porque creemos que no habrá contraparte o porque no caemos. Aunque cada vez hay más empresas o particulares interesados en ponerse al otro lado de la transacción.
Las más conocidas
1 Vender la vivienda. Aquí apenas diremos nada, porque es lo que todos tenemos en la cabeza y lo más habitual. Si una persona con 65-67 años con bajos ingresos tiene una vivienda en propiedad (sobre todo, si tiene otra en la que pueda vivir), lo que puede hacer es venderla. Luego, con lo que saque de la operación, puede autoasignarse un sueldo, invertirlo, constituir una renta vitalicia...
2 Mudanza a reducida. Es una subclase de la anterior. Vendemos la vivienda y compramos otra de menor tamaño. Muchas familias con hijos pueden pensar que, una vez que esos hijos ya se han independizado, los padres-abuelos ya no necesitan una casa tan grande. Se vende esa casa, se compra otra y nos quedamos con la diferencia entre los dos precios. Es también muy utilizada y no requiere muchas más explicaciones. ¿Qué hacer con el dinero? Pues lo mismo que en el primer punto, pero asumiendo que la cantidad que nos quede será algo menor.
3 Alquiler. De nuevo, nada muy original. En vez de vender nuestra casa, la alquilamos para sacarle una renta. Aquí la duda es cuánto obtendré: porque una cosa es ponerla en alquiler y otra encontrar un inquilino (y no entraremos a valorar el escenario en el que este nos impaga o se queda en la casa como okupa).
4 Hipoteca inversa. Es uno de los productos de moda y es lógico, porque tiene múltiples ventajas. Para empezar, que permite al anciano seguir residiendo en la que siempre ha sido su casa. Además no supone una carga para los posibles herederos. La idea es conocida: una entidad financiera hace un préstamo al propietario y la vivienda actúa como garantía. Ese préstamo se puede cobrar en un único pago o a través de mensualidades. Cuando el propietario fallece, los herederos tienen dos posibilidades: pagar la cantidad debida por ese propietario y quedarse con la vivienda; dejar que se ejecute la garantía inmobiliaria (esto implica que la entidad financiera venda el inmueble para recuperar la cantidad pendiente; aunque no hay dación en pago). Puede haber particularidades en el esquema, pero éste suele ser el planteamiento general en la mayoría de los casos.
La pregunta que muchos se hacen está clara: ¿qué porcentaje del valor de la vivienda suelen prestar los bancos? Normalmente, algo menos de la mitad. Las entidades quieren protegerse de eventualidades futuras: es lo lógico, puesto que en la cuenta no sólo está ese 40-45% del valor de la vivienda que se incluye en la hipoteca inversa y se entrega al cliente, sino también los intereses implícitos generados mes a mes por un préstamo que se devolverá cuando fallezca el beneficiario. La idea es que la suma de ambos conceptos (principal más intereses devengados) nunca supere el valor total del bien que actúa como garantía.
Las menos conocidas
Hasta aquí, nada muy nuevo. Podríamos entrar en el detalle de la hipoteca inversa, quizás el producto más complejo desde un punto de vista jurídico y financiero, pero excedería el propósito de este artículo (aquí un análisis de Libre Mercado de 2019). Por eso, quizás lo más interesante del libro de Lafuente y Serrano sea el recorrido por las otras cinco alternativas, las que menos tenemos en la cabeza cuando hablamos de obtener un ingreso que suponga un extra para la pensión.
5 Permuta inmobiliaria. Esto es sencillo de contar... pero complicado de llevar a la práctica. El jubilado entrega su casa a cambio de otra, normalmente de menor valor que la suya, y una cantidad de dinero para compensar esa diferencia.
[Nota: a lo largo de todo el artículo hablamos de "jubilados" o "ancianos" porque es el colectivo que suele estar más interesado en estos productos, no porque haya alguna barrera legal o prohibición normativa para el resto].
Como decimos, la operación parece sencilla desde un punto de vista legal, pero no deja de ser un trueque y, como todo intercambio de este tipo, tiene dificultades una vez que nos ponemos manos a la obra. La primera y fundamental es que hay que encontrar a alguien que quiera la vivienda del anciano y que, al mismo tiempo, al anciano le interese la que le ofrecen en la permuta. Ya intuimos que es complicado y al final sólo suele ponerse en marcha entre propietarios de suelo y constructoras (cedo mi suelo para una promoción y me quedo con uno o dos pisos de los que se edifiquen).
El beneficio de la operación es sobre todo fiscal. Lo primero, a esta permuta inmobiliaria también se le aplica el beneficio de la Ley del IRPF para venta de vivienda habitual y que beneficia a casi todos los productos explicados en este artículo: recordemos que los mayores de 65 años que venden su vivienda no tienen que pagar impuesto sobre la renta por la ganancia patrimonial obtenida. Pero, además, está la cuestión del valor que se otorgue a los bienes objeto de permuta: hay un límite (el que marca el Catastro) pero dentro del mismo se puede jugar con la valoración del inmueble para optimizar la factura fiscal.
6 Venta y usufructo. Consiste en vender la vivienda pero que el propietario mantenga el usufructo de la misma hasta su fallecimiento. Esta figura es relativamente conocida. De hecho, estuvimos a punto de incluirla en el primer bloque de este artículo.
Sin embargo, aunque es conocida no se pone demasiado en práctica porque es muy arriesgada desde un punto de vista financiero para los herederos: si el titular fallece en los primeros meses tras el usufructo, el comprador se quedaría un inmueble a un precio muy inferior al de mercado. Esto es lógico porque, cuando uno adquiere una vivienda con un usufructuario, paga un precio de compra con un fuerte descuento respecto a un inmueble libre de cargas.
¿Cuál es ese descuento? Pues ahí está el punto clave de la operación. Qué valor damos a la nuda propiedad y qué valor damos al usufructo. La primera fórmula es la que viene en la normativa y que sale de restar la edad del usufructuario a 89 (por ejemplo, si tiene 75 años = 14). Y multiplicar esa cifra por un 2% (28% en nuestro ejemplo). El valor legal del usufructo es el que sale de aplicar ese porcentaje al valor de mercado de la vivienda: de esta manera, si está tasada en 500.000 euros, se estima que el valor de la nuda propiedad es 360.000 euros y el del usufructo para una persona de 75 años es de 140.000 euros.
Lafuente y Serrano nos ofrecen una alternativa más de mercado. La idea sería calcular cuánto nos costaría un alquiler equivalente al usufructo: es decir, esa persona de 75 años debería calcular cuál es su esperanza de vida y multiplicar el coste de alquiler en una vivienda similar durante ese tiempo. Por ejemplo, si una casa como la suya en su barrio se alquila por 1.000 euros al mes y tiene una esperanza de vida de 12 años, el valor del usufructo será de 144.000 euros (una cifra a la que habría que aplicar una tasa de descuento en función de la rentabilidad que busque el inversor en ese alquiler).
7 Vivienda inversa. Está a medio camino entre la hipoteca inversa y la venta con usufructo. El propietario vende el inmueble a un inversor pero se reserva el derecho a un alquiler vitalicio en el mismo.
¿Se paga renta? Se podría pactar una venta a precio de mercado y un contrato de alquiler convencional. Pero no suele hacerse así: en la práctica, lo normal es que funcione de forma parecida al usufructo: se aplica un descuento al precio de mercado y el propietario se queda en su casa hasta su fallecimiento sin tener que abonar nada (o se crea una especie de bolsa de alquiler en el momento en el que se constituye el contrato y la renta va saliendo de ahí hasta que se agote; eso sí, en caso de que se agote la bolsa, el inquilino no tiene que mudarse).
Y entonces, ¿esto no es un usufructo? No por las implicaciones legales: en el caso del usufructo, el que tiene este derecho puede, por ejemplo, alquilar la vivienda si ya no desea residir allí (algo habitual en caso de enfermedad). En la vivienda inversa, si uno abandona el inmueble el nuevo propietario puede disponer del mismo y el realquiler está prohibido. A cambio, lo que suelen pagar por una vivienda con alquiler vitalicio suele ser algo más de lo que se obtiene tras una venta con usufructo.
8 Renta vitalicia inmobiliaria. De nuevo, nos encontramos ante una figura que tiene elementos de todo lo visto hasta ahora. El propietario vende su casa a cambio de una renta: a primera vista, sería el equivalente a vender el inmueble y establecer una renta vitalicia con lo que nos paguen (sólo que, en vez de buscar a la entidad financiera, que nos abone esa renta, esto lo hace el comprador).
Este tipo de contrato es más habitual en otros países de Europa, aunque en España está también ganando popularidad en los últimos años. La ventaja es que permite la combinación con los supuestos de los epígrafes anteriores: es decir, además de pactar la renta vitalicia por el valor total de la venta, se puede pactar recibir una renta vitalicia mensual inferior pero manteniendo el derecho a residir en la vivienda hasta el fallecimiento (como usufructuario o en alquiler vitalicio). En ese caso, se supone que la renta se percibe en parte en forma monetaria y en parte en especie. Por supuesto, si uno vende pero se queda en la casa, la cuantía mensual de la renta que percibe en la cuenta bancaria se reducirá considerablemente.
9 Anticipo de alquileres. Aquí estamos ante un crédito, aunque un poco especial. Imaginemos una persona anciana que ya no desea vivir en su casa (por ejemplo, por enfermedad) pero ni quiere venderla ni tiene ingresos para pagarse una residencia. ¿Opción? Una entidad financiera le abona el coste de esa residencia a cambio de hacerse cargo del alquiler de la vivienda y cobrar las rentas generadas por el mismo.
Puede parecer que no tiene mucha lógica, porque siempre está la posibilidad de alquilar por uno mismo (y con lo que se obtiene, pagar la residencia). Pero es un tipo de contrato que tiene sus ventajas para el propietario: en primer lugar, que la búsqueda y gestión del inquilino la hace otro; y en segundo término que normalmente los riesgos asociados a ese contrato de alquiler (el principal, el riesgo de impago) también van a cargo de la entidad financiera. Por supuesto, esta entidad cobrará por sus servicios, así que podríamos decir es es un contrato que asegura una renta menor a la que en teoría se podría sacar en el mercado a cambio de más seguridad y menos quebraderos de cabeza para el propietario.