Averiguar cómo se va a comportar un sector ya sea en el corto, en el medio o en el largo plazo es muy complicado, por no decir imposible. No existen bolas de cristal ni manera humana de pronosticar con certeza lo que sucederá con tal o cual activo, o con este o aquel sector, por mucho que el 90% del mercado financiero dedique casi todas las horas del día y la noche a calcular matemáticamente ese comportamiento, la realidad es que es imposible.
Uno de los sectores que más atención recibe especialmente en nuestro país es el sector del ladrillo y todo lo que le rodea. Es más, los expertos en inversión inmobiliaria monitorizan distintas variables para tratar de adivinar qué va a suceder en este sector. Recientemente, un consenso de estos analistas ha pronosticado un frenazo en las ventas de vivienda con una consiguiente bajada de precios y un rally en el precio de los alquileres, merced a la intervención pública del Gobierno de Sánchez y Podemos.
Más allá de los intentos de adivinación, lo que sí tenemos sobre la mesa son datos objetivos que comienzan a dibujar tendencias. ¿Cuáles son esos datos? Es innegable que la escalada de tipos de interés endurece la financiación. Hasta hace apenas unos meses, se podían encontrar financiaciones al 100% de compra de primera vivienda (no en todos los casos, pero sí en algunos) y tipos de interés fijos en el entorno del 1% e incluso por debajo. Este escenario ahora es impensable y todo hace indicar que la escalada de tipos va a continuar al menos durante esta primera mitad del año, si atendemos a laas declaraciones de los responsables de los bancos centrales y la tendencia de la inflación que sigue empujando al alza los precios.
Este endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito va a restringir el acceso al mismo, lo que se traducirá en una moderación o caída (quizá leve) de las ventas de vivienda o inmuebles. Y si cae la demanda de vivienda, lo lógico es que el precio –muy tensionado al alza por la subida de los precios de los materiales de construcción- también se modere o ajuste.
¿Qué datos avalan esta posibilidad?
En Europa los tipos de interés están en el 2,5%, lo que ha empujado al alza el euríbor que ya supera el 3,3%, encareciendo las hipotecas, cuyo coste a plazo fijo fluctúa entre el 4 y el 5% y el tipo efectivo a variable tiene diferenciales en el entorno del 1%.
Más datos: El Consejo General del Notariado publicaba esta misma semana que el número de compraventas de vivienda ha caído un 8,2% interanual hasta el pasado mes de noviembre y los precios, aunque siguen al alza, suben poco: el metro cuadrado sólo ha subido en tasa interanual un 1,2%, mientras la inflación media ronda el 8, lo que significa una caída de precios reales (descontada la inflación).
Pero tenemos todavía más datos que dibujan una tendencia preocupante para el sector. Uno de estos indicadores fue uno de los que levantó las alarmas durante la anterior crisis, en 2007, que era el consumo de productos relacionados con la construcción como el cemento, que acumulaban caídas preocupantes. Pues bien, según hemos sabido, también esta semana, la producción de hormigón ha caído un 9,2%.
Así lo destaca la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (ANEFHOP) en una información difundida estos días: la producción de hormigón mantiene una tendencia descendente que acumularía en el cómputo de todo 2022 una caída de entre el 5 y el 7%.
Sólo en el tercer trimestre del año pasado el hormigón producido caía un 9,2% respecto al mismo periodo del año anterior. Pero lo más preocupante es la explicación que ofrece este sector a esa cifra: "Entre los factores que explican este descenso de la producción, además de los incrementos de costes sufridos durante todo el curso, son la ralentización e incluso paralización de los proyectos, la renuncia de muchas empresas para no suministrar a pérdidas, y el gran número de licitaciones desiertas. "Datos recientes cifran en 1.455 millones de euros las licitaciones desiertas correspondientes al periodo de enero a septiembre de 2022", explican desde el sector.
El alquiler disparado
En paralelo vemos que otra de las actividades vinculadas al sector, el alquiler de vivienda, está dibujando una tendencia muy en sintonía con lo que el sector podía esperar después de que el Gobierno decidiera intervenir en el precio y condiciones del alquiler de vivienda. La oferta de viviendas en alquiler se han reducido un 17% durante el cuarto trimestre de 2022, en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
El portal Idealista publica algunos datos significativos: la mayoría de capitales de provincia españolas (32 de las 52) tiene ahora muchas menos viviendas en alquiler de las que había hace un año. La reducción es del 48% en Granada y se sitúa en el 41% en Málaga, en el 36% en Alicante y del 35% en Valencia. Madrid y Teruel tienen un 32% menos alquileres, mientras que en Las Palmas de Gran Canaria se sitúa en el 31%. Les siguen Ciudad Real (-30%), Palma (-30%), Barcelona (-28%) y Oviedo (-21%).
Esta tendencia dibuja un rally alcista en los precios. Las restricciones impuestas por el Ejecutivo a los propietarios de vivienda en cuanto a la actualización de los precios (que está limitado a un 2%, muy lejos del IPC), o a las obligaciones contractuales, hace que cuando terminen los contratos cada vivienda que siga estando en alquiler lo haga a un precio mucho mayor del que tuvieron los anteriores inquilinos.
Así pues, de nuevo, la intervención en el establecimiento de precios en el mercado ha provocado escasez e inflación.