En el mercado de la vivienda en alquiler en España, los precios han alcanzado su máximo histórico el pasado mes de enero. A pesar de las numerosas medidas impuestas por el Gobierno para frenar su escalada, los precios de los alquileres han continuado con la tendencia alcista que vienen siguiendo desde 2022, han crecido un 1,5% en el último mes, llegando a los 11,6€ por metro cuadrado y superando el nivel máximo de la serie histórica, de septiembre de 2020.
Así, encontrar un alquiler asequible se ha convertido en una misión imposible para muchos inquilinos, mientras que miles de propietarios están retirando sus viviendas del mercado y el parque de vivienda en alquiler no para de envejecer y deteriorarse.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler en las grandes ciudades y las capitales de provincia es la principal causa del crecimiento de los alquileres. Además, la situación se ha visto agravada por los efectos indeseados de las intervenciones del Gobierno en el mercado.
España es uno de los países europeos con menor prevalencia del alquiler en el régimen de tenencia de la vivienda, pero esta es una tendencia que las generaciones más jóvenes están revirtiendo. Actualmente, casi uno de cada cuatro (24,2%) españoles viven en alquiler, un dato muy superior al del año 2007 (19,4%), antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, pero todavía muy inferior a la media de la Unión Europea, que se sitúa en torno al 30%.
En lo relativo a la oferta, se desconoce con exactitud cuál es el número de viviendas en alquiler, dado que no hay estadísticas oficiales al respecto, aunque el Observatorio de vivienda y suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana señaló en su Boletín especial Alquiler residencial 2022 que en 2020 habría 2.533.106 inmuebles de uso residencial en alquiler. Algunos portales inmobiliarios sitúan esta cifra entre los 3 y 4 millones de euros. Aún así, los portales inmobiliarios Fotocasa y Savills señalan que sería necesaria la promoción de 2 millones de viviendas en alquiler más para ajustar la demanda a la oferta.
Este desequilibrio ha hecho que los precios se disparen desde el final de la pandemia. En el año 2022, los precios subieron un 7,5% a nivel nacional, según Idealista. Sin embargo, este incremento esconde subidas mucho mayores en aquellas regiones y ciudades en las que se concentra la demanda. Por ejemplo, los precios aumentaron un 11% en Madrid, un 21,2% en Málaga, un 21,5% en Valencia, un 23,4% en Alicante y un 25,3% en Barcelona.
Factores que afectan a los precios del alquiler
En este rally de los precios del alquiler están jugando un papel importante varios factores. Al incremento de la demanda en las grandes ciudades se le añade el hecho de que la reciente subida de los tipos de interés ha desplazado a miles de potenciales compradores al alquiler de vivienda. También puede haberse visto afectada por la subvención del Gobierno a los inquilinos entre 18 y 35 años, el llamado "bono joven". Pero, el factor principal es la reducción de la oferta de viviendas en alquiler (de hasta un 50% en dos años).
Usos de las viviendas
Tras la pandemia se produjo un incremento de la compra de viviendas que incentivó a muchos arrendadores a poner sus viviendas a la venta. También se destinan cada vez más viviendas al uso turístico a través de plataformas como Airbnb o Booking.
Los propietarios los destinan a otros usos porque el mercado del alquiler de vivienda en España está completamente distorsionado por las regulaciones impuestas desde el Gobierno. El pasado mes de abril el Gobierno limitó a un 2% la revisión de los contratos de alquiler, y desde diciembre los inquilinos cuyo contrato termine pueden acogerse a una prórroga del mismo de 6 meses sin incremento alguno. Además, la Ley de Vivienda que ya fue aprobada por el Consejo de Ministros y que se encuentra en tramitación en el Congreso de los Diputados prevé, entre otras cosas, establecer precios máximos en las zonas tensionadas.
Además, también incluye el incremento de las ocupaciones en los últimos años y el desamparo que sufren los propietarios ante ellas. Todos estos factores impiden a los propietarios sacar el máximo partido a sus viviendas, que al final salen del mercado del alquiler para destinarlas a otros usos más rentables o seguros. A su vez, estas medidas desincentivan la construcción de nueva vivienda destinada al alquiler.
Las recientes declaraciones de la ministra de derechos sociales, Ione Belarra, en las que plantea añadir en la nueva Ley de Vivienda la prohibición del cobro de honorarios de agencia a los inquilinos generan una incertidumbre jurídica sin precedentes para las agencias inmobiliarias.
Decía el economista Assar Lindbeck que, "junto a los bombardeos, el control de los alquileres parece ser en muchos casos la técnica más eficaz para destruir ciudades". La evidencia empírica respecto a las medidas planteadas por el Gobierno es muy clara: las intervenciones estatales en el mercado del alquiler de vivienda generan menor oferta, peor calidad y precios más altos. La única solución para bajar los precios del alquiler es el aumento del parque de vivienda.