Una cuestión que siempre se ha debatido es cual es la mejor vía para resolver una reclamación arrendaticia, el arbitraje o la jurisdicción ordinaria. Ambas vías para resolver conflictos arrendaticios están admitidas en nuestro Ordenamiento Jurídico, concretamente en la Ley de Enjuiciamiento civil, en la Ley de arbitraje (Ley 60/2003 de 23 de Diciembre) y en la Ley de arrendamientos Urbanos (última reforma introducida en el artículo 4.5 de la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda).
En opinión del abogado experto en arrendamientos, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) y Arbitro, José Ramón Zurdo, actualmente la opción del arbitraje en derecho, después de muchos años de experiencia en su aplicación, parece la mejor y más rápida vía para resolver conflictos arrendaticios, tanto si se cumplen los Laudos dictados, como si hay que ir a su ejecución judicial.
- Tanto el Arbitraje como la Jurisdicción ordinaria son vías admitidas en derecho para resolver conflictos arrendaticios.
- La figura del Arbitraje cada vez es más utilizada ante la lentitud de la Jurisdicción ordinaria.
- Los Laudos arbitrales son firmes y no pueden ser objeto de recursos que cuestionen el fondo de los asuntos objeto de reclamación.
- La obtención de un Laudo con fuerza ejecutiva sobre el patrimonio del deudor, suele tardar en obtenerse alrededor de los 3-4 meses, en cambio, una Sentencia judicial puede tardar en obtenerse entre 10-12 meses.
- Tantos los Laudos arbitrales como las Sentencias judiciales, si no se cumplen, hay que ejecutarlas judicialmente.
- Debido a la rapidez en la obtención de los Laudos arbitrales, estos son mucho más intimidatorios que la Jurisdicción ordinaria, porque permitirían iniciar antes los procedimientos de embargo contra los deudores y su inclusión en registros de impagos.
- Los procedimientos de arbitraje pierden parte de su eficacia en las relaciones entre las empresas arrendadoras y los consumidores, debido a la posterior ratificación de estos en los procedimientos arbitrales.
Actualmente el acudir a la vía judicial para tramitar un proceso de desahucio está en entredicho por su lentitud, al ser la vía más usada, lo que provoca grandes colapsos de casos en sede judicial, ya de por sí atascada con otros procedimientos. A esto hay que unir las modificaciones que ha incorporado la nueva ley para el derecho a la vivienda, en la tramitación de los procesos de desahucio, lo que ha supuesto que a día de hoy desde que se inicia un procedimiento de desahucio hasta cuando se consigue recuperar la vivienda arrendada, puedan pasar fácilmente más de dos años, en casos de inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional.
Según Zurdo, Hubo una época en que la vía del arbitraje estuvo muy denostada, sobre todo cuando se utilizó esta vía de forma inadecuada acudiendo a arbitrajes en equidad para resolver procedimientos de desahucio sobre materias que eran indisponibles para las partes, que eran todas las materias de orden público y de derecho necesario, que debían llevar una tramitación legal que era indisponible para las partes de un arbitraje. Esto posteriormente se ha superado a través de arbitrajes en derecho realizados por árbitros abogados en ejercicio que deben aplicar la legislación procesal vigente en la tramitación de los procedimientos de arbitraje.
La vía del arbitraje, en opinión de la ANA, por su experiencia en la tramitación de procedimientos arbitrales, es mucho más rápida que la vía de la Jurisdicción ordinaria, para obtener un título con fuerza ejecutiva como es un Laudo arbitral, lo que permitiría anticipar los procedimientos de embargo contra los deudores. Además los Laudos arbitrales, no admiten recursos posteriores basados con el fondo de los asuntos de los que tratan, solo cabría la anulación de los Laudos por defectos de forma, y de que ello no ocurra, ya se cuidan mucho las asociaciones privadas y Corporaciones de Derecho Público que prestan los arbitrajes.
También los procedimiento arbitrales de desahucio son mucho menos formalistas que los juicios de desahucio ante la Jurisdicción ordinaria, lo que hace que los árbitros tengan una relación más directa con las partes del procedimiento y conozcan mejor los problemas.
Se podría esgrimir como motivo de rechazo para acudir a la figura del arbitraje, la de qué, si no se cumplieran los Laudos, habría que ejecutarlos judicialmente en juzgados especializados en la ejecución de laudos; pero lo mismo podríamos decir cuando las sentencias judiciales de desahucio no se cumplen, también habría que solicitar su ejecución.
Por ello en opinión de la ANA, es más ágil y flexible la vía del arbitraje, porque un Laudo con fuerza ejecutiva se obtiene en mucho menos tiempo, antes de tres-cuatro meses, frente a una sentencia de desahucio, que puede tardar fácilmente en obtenerse entre los 10 y los 12 meses.
La idoneidad de la vía del arbitraje, todavía se refuerza mucho más, en el supuesto de que los inquilinos seleccionados fueran solventes, al ser en estos casos los Laudos mucho más intimidatorios que las Sentencias judiciales, por el breve plazo en que se emiten, lo que permitiría incluir antes a los deudores en los registros de impagos e iniciar más rápidamente los procedimientos de embargo, si no se cumplieran los Laudos. Por ello, cuando los inquilinos seleccionados son solventes, los Laudos casi siempre se suelen cumplir por la amenaza que supone para el patrimonio de los incumplidores (ejecución inmediata) su no cumplimiento. Además de los desahucios por impago de rentas, también en muchas ocasiones, interesa tener un pronunciamiento rápido sobre otros problemas arrendaticios, y para eso los arbitrajes funcionan muy bien, de hecho la propia Comunidad de Madrid lleva tiempo apostando por el arbitraje, a través del Consejo Arbitral para el Alquiler.
Es fundamental a la hora de acudir al arbitraje como medio para la resolución de conflictos arrendaticios, elegir bien la asociaciones privadas o Corporaciones de derecho Público que presten los arbitrajes, que sean de reconocido prestigio, y que las cláusulas de arbitraje o convenios de sumisión, y los procedimientos de tramitación, estés perfectamente redactados con arreglo a Ley en sus Estatutos, para evitar posibles vicios de nulidad.
Por último, indicar que los procedimientos de arbitraje son más idóneos en las relaciones entre particulares, que en las relaciones entre empresas y consumidores, debido a la posterior ratificación que se exige a los consumidores antes de iniciar los procedimientos.