La polarización de la problemática de la vivienda (la solución es más suelo para construir y vender rápido como hacíamos antes vs "hay que expropiar las viviendas a los ricos") nos ha llevado, de momento, a una convocatoria de huelga por los "sindicatos" de inquilinos cuyo objetivo, más bien genérico, parece ser "la bajada inmediata de los alquileres", que en ocasiones concretan en una reducción del 50%, aunque no explican cómo quieren conseguirlo exactamente. Analizaremos qué es realmente, si está motivada y qué consecuencias puede tener.
Qué es realmente
Una huelga de inquilinos no está amparada constitucionalmente. De hecho, es un llamamiento masivo a un incumplimiento contractual, de impredecibles consecuencias.
Así, el art. 28.2 Constitución Española únicamente prevé la huelga de los trabajadores, prevista también en el art. 4 Ley Estatuto de los Trabajadores. En cambio, los arts. 1256, 1555 y 1556 del Código civil (CC) estipulan que es obligación del inquilino el pago de la renta y que da lugar a incumplimiento del contrato de arrendamiento de cosa dejarlo de hacer; además, el cumplimiento de dicha obligación nunca puede dejarse al arbitrio de una de las partes. Igualmente, la Ley de arrendamientos urbanos, arts. 17 y 27.
Otra versión de la "huelga" es instar a que los inquilinos consignen el pago en el juzgado en lugar de pagar al arrendador, para así poder "presionar" en las negociaciones sin que el contrato se declare incumplido. Se olvida que, civilmente, la obligación hay que cumplirla donde se haya pactado (ej. en una cuenta corriente, en el agente inmobiliario, bizum, etc.) y, a falta de pacto, en el domicilio del deudor (1171 CC) y que la consignación judicial solo es admisible cuando exista mora credendi, es decir, cuando el acreedor se niegue a cobrar o no colabore en el pago (1176 CC), lo que naturalmente no es el caso.
Sobre si tienen motivos
Sí. Aunque el objeto de sus iras (los caseros/rentistas) es el equivocado.
Desde la crisis financiera mundial de 2007, se han aprobado diversas leyes que han ido dificultando a las familias acceder a financiación hipotecaria, como la Ley 1/2013 y la 5/2019, forzándolas a alquiler, que es un mercado escaso, más caro (siempre hasta 2007 y desde 2012) y de menos calidad que el de compra.
A pesar de las reiteradas advertencias que hemos hecho desde la Universidad, dichas normas siguen en vigor (en gran parte por culpa de Bruselas y de sus reglas macroprudenciales que exhiben orgullosamente) e implican una presión sobremanera en dicho mercado de alquiler, especialmente en las ciudades donde las personas tienen que vivir porque son las que ofrecen oportunidades laborales, esto es, esencialmente "Barceluña" y Madrid, que depredan el talento de las ciudades circundantes y más allá. Una alternativa hubiese sido potenciar la propiedad temporal y la propiedad compartida catalanas y extenderlas al resto del Estado, como propone el proyecto de prospectiva España 2050 de 2021, totalmente ignorado.
Lo que no han conseguido complicando la compra la mayoría de familias españolas, como pretendían algunos en su aversión por la propiedad privada desde 1848, es que esta "desaparezca", sino que, al contrario y sin sorpresa, se ha ido concentrando en cada vez menos manos. Y así, los fondos han duplicado su stock inmobiliario los últimos 5-6 años, en 2023 el 14.8% de las viviendas ya las compraron extranjeros (el 30% en Baleares) según el Colegio de Registradores, y más de la mitad se compran sin necesidad de financiación, según el Colegio de Notarios. Tampoco han faltado alcaldes y alcaldesas encantados y encantadas de tener a cuantos más inquilinos e inquilinas sociales bajo su tutela, mejor.
La presión sobre el mercado de alquiler se ha acrecentado con una serie de normas (véase la Ley 17/2019, el RDL 1/2021, RDL 20/2022 y Ley 12/2023) cada vez más intrusivas en las relaciones privadas, que han hecho reducir sobremanera la oferta: desde amenazas de sanción, recargos tributarios y expropiación de viviendas vacías, a extensiones forzosas de los alquileres, topes en las actualizaciones, controles de renta (véase el desastre catalán por dos veces, Ley 11/2020 y desde marzo de 2024 por la Ley de vivienda, igual que lo que siempre ha sucedido internacionalmente) y amparo de los okupas desde 2021.
Todo ello está creando una sociedad de ricos propietarios y de pobres inquilinos. Y España nunca ha sido así, sino que ha sido siempre (y nos ha ido mejor que todos los países nórdicos sin excepción) de distribuir la propiedad privada lo máximo posible, como lo demuestra el éxito de la propiedad horizontal. Han creado artificialmente y sin necesidad un laberinto sin salida que desemboca inevitablemente en este malestar social, totalmente comprensible: estamos más sobreendeudados en las ciudades a causa de la vivienda en 2022 (11%) que en los peores años de la crisis (el 10,7% en 2011). Pero de ello no tienen especial culpa los caseros, que intentan maximizar sus beneficios, como hace cualquiera que pretende vender o explotar algo que tiene, por ejemplo, en Wallapop; esto es humano e inevitable, especialmente en una sociedad con cada vez menos valores y en la que todo lo que implique esfuerzo y sacrificio está en un segundo plano, como pensar en el bien común, ahorrar, formar una familia o tener niños, todo ello cosas antiguas basadas en ideas trasnochadas (así nos va). Han sido estas y otras normas multinivel, erráticas y nefastas en sus previsibles consecuencias, las que les han llevado a este callejón sin salida. Es la ignoracia y la desidia de nuestros gobernantes la que no sale nunca gratis.
Sobre qué consecuencias puede tener
Hay unas consecuencias más evidentes y otras que pueden ser más sorpresivas, si no se da el escenario del acuerdo con los arrendadores de la rebaja exigida por los inquilinos de ese 50%.
Las primeras son consecuencia de incumplir los contratos de arrendamiento, porque la consignación judicial o de otro tipo, como se ha dicho, no es posible: el inicio de un sinfín de procedimientos de reclamación de rentas debidas y de desahucio de los inquilinos morosos, con el consiguiente caos judicial parecido al de las ejecuciones hipotecarias de los años 2008 a 2012.
Atendiendo a la experiencia histórica (Argentina 1907, Barcelona 1931) ello suele conllevar desórdeners públicos (recordemos aquí el art. 284 del Código Penal; milenials contra boomers, como les encanta difundir en redes para azuzar el malestar; los de las generaciones, X, Y y Z lo veremos, de momento, desde la barrera, hasta que de aquí 10-15 años colapsen las pensiones) y la creación de listas negras de inquilinos incumplidores más o menos públicas (Guzmán e Ill-Raga, 2023). También podría llevar al colapso financiero de las aseguradoras del pago de rentas de alquileres, como ya sucedió con la quiebra de grandes aseguradoras de impago de créditos hipotecarios como AIG, que el 2-3-2009 presentó las pérdidas trimestrales mayores que cualquier empresa en la historia de EEUU, valoradas en 61,7 mil millones de dólares. Lo que parece evidente es que provocará un colapso de la oferta que complicará el problema aún más.
En este escenario de reacciones en cadena, no obstante, hay que tener en cuenta que la Ley de vivienda (12/2023), a través de sus arts. 10 y 11, sacó a la titularidad de la vivienda del Código civil y lo convirtió en un bien tutelado por el Estado, hasta el punto de que el propietario de uno de estos bienes incumpliría su función social (Art. 33.2) si no la destina a ser habitada de manera efectiva (véase cómo trata a la propiedad privada de la vivienda la recentísima STC 8-10-2024). De manera que a nuestros gobernantes no les costaría mucho aplicar dichos preceptos y amenazar a los caseros con que pueden ser multados o expropiados porque poniendo los alquileres tan caros no están realmente queriendo que sus viviendas sean efectivamente habitadas y que, por lo tanto, no están cumpliendo con su función social (que, dicho sea de paso, nadie sabe muy bien qué es; lean a Verdera Server, 2023). Lo que nunca reconocerán es que todo esto es culpa suya.
Prof. Dr. Sergio Nasarre Aznar
Catedrático de Derecho civil
Fundador de la Cátedra UNESCO de vivienda
Universidad Rovira i Virgili (Tarragona)