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La incertidumbre legal y el banco malo hunden (aún más) el mercado inmobiliario

El sector inmobiliario continúa paralizado. La concesión de hipotecas alcanza un nuevo mínimo histórico en octubre pese al desplome del Euríbor.

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El sector inmobiliario continúa paralizado. La concesión de hipotecas alcanza un nuevo mínimo histórico en octubre pese al desplome del Euríbor.
Promoción de viviendas a medio terminar. | Corbis

El mercado de la vivienda no reacciona. Ni el desplome de los precios (que ya acumulan un descenso cercano al 30% desde los máximos de 2007), ni la caída del Euríbor a mínimos históricos han logrado reactivar las ganas de compradores y vendedores. Y las perspectivas no son mucho mejores para los próximos meses. La incertidumbre respecto al futuro legal de la legislación hipotecaria y la entrada en juego de un nuevo participante como la Sareb, con decenas de miles de pisos en cartera, han paralizado las compraventas. Si no hay sorpresas de última hora, en 2012 no se llegará a las 350.000 operaciones. El que durante años fuera motor de la economía española está definitivamente gripado.

Entre octubre y diciembre de 2007, el coste medio de la vivienda se situaba en los 190.000 euros. Mientras, en el tercer trimestre de este año había caído a los 141.615 euros, según los datos del INE. De hecho, ha sido precisamente en estos tres meses cuando el precio de la vivienda se ha anotado su mayor caída, al disminuir un 15,2% respecto al mismo periodo de 2011. Ya son 18 los trimestres consecutivos en los que estos precios presentan tasas interanuales negativas y, a pesar de todo, el sector continúa sin reaccionar.

Además, a esto hay que sumarle que el Euríbor, el indicador más utilizado para el cálculo de las hipotecas, va a cerrar el año en un nuevo mínimo histórico. Este diferencial terminará el año previsiblemente en torno al 0,550% y acumula trece meses consecutivos de descensos, los cuatro últimos por debajo del tipo de interés del BCE (el 0,75%). Por ponerlo en perspectiva, hay que recordar que en el último mes de 2007, en pleno estallido de la burbuja del ladrillo, el Euríbor alcanzaba el 4,793%.

Con este panorama, entender la paralización del sector inmobiliario se hace cada vez más complicado. Pero ni el abaratamiento de las cuotas hipotecarias ni la corrección de precios han logrado evitar que la cifra total de hipotecas sobre viviendas en España sea a día de hoy la más baja de su historia. En concreto, el pasado mes de octubre se contrataron 19.105 préstamos para adquirir una vivienda, un 14,4% menos que en el mismo mes de 2011 y un 9,9% menos si se compara con el mes de septiembre. Desde que se realiza esta estadística, nunca se habían constituido menos préstamos sobre viviendas en un mes.

De esta manera, sólo el fin de la deducción en el IRPF y la imposición del 4% de IVA superreducido a partir de 2013 han logrado cambiar mínimamente los datos en la recta final del año. En octubre se produjeron 25.261 compraventas, un 12,8% más que en el mismo mes de 2011. Es un consuelo muy pobre: en los nueve primeros meses del año, se vendieron en España 229.000 viviendas, 12.000 menos que en el mismo período del año pasado que ya fue terrible. Por ejemplo, en 2006 el número de operaciones entre enero y septiembre superó las 700.000.

Ni demanda ni financiación

En este escenario, el principal problema continúa siendo la escasez de demanda y financiación. La crisis sigue golpeando muy duro y es difícil lanzarse a la compra de una casa. Pero las circunstancias favorables de las que hablamos deberían levantar un poco los números. Por eso, surgen dos preguntas que el sector se hace cada día: ¿Por qué los particulares no compran si los precios están por los suelos? y ¿por qué los bancos no dan créditos?

La repuesta a la primera pregunta es sencilla, los que están interesados en comprar creen que el precio de la vivienda todavía no ha tocado fondo y prefieren esperar. Aunque nadie tiene claro cuando llegará el frenazo, la mayoría de los expertos coinciden en que el precio de los pisos seguirá bajando el año que viene de forma sostenida. Según el informe Situación y perspectivas del mercado inmobiliario residencial en España, de la consultora R. R. de Acuña & Asociados, todavía puede esperarse una caída adicional del 30% del precio en el próximo lustro.

En este sentido, hay que tener en cuenta que en los próximos meses entrará en en el terreno de juego un nuevo participante que amenaza con cambiar por completo el panorama. Se ha hablado mucho de los pisos que los bancos tenían en los balances y que no sacaban a la venta para no anotar las pérdidas en sus cuentas. Ahora, tras las provisiones exigidas en los sucesivos Decretos De Guindos, las entidades tienen muchos más incentivos a poner esas viviendas en el mercado. Y a partir del primer trimestre de 2013 llega la Sareb (el banco malo) con decenas de miles de pisos, promociones a medio terminar y suelo sin construir. El Gobierno ha dicho que tendrá una vida de quince años, pero los inversores privados que han acudido a la llamada querrán recuperar cuanto antes su dinero. ¿Cuántos pisos saldrán a la venta? ¿Cómo afectará a los precios del resto de viviendas? Mientras esas preguntas no se respondan, será difícil reanimar la demanda.

Por otro lado, la incertidumbre también afecta a las condiciones de financiación. La nueva ley anti-desahucios y los anuncios del Gobierno preocupan (y mucho) a la banca. Varios partidos exigen que se imponga la dación en pago, incluso con efectos retroactivos, y se da por supuesto que algunas de las garantías clásicas del sistema hipotecario español tienen los días contados. Y no se descarta que todos estos cambios puedan afectar a los contratos ya firmados.

Evidentemente, este tipo de anuncios tiene sus consecuencias. La banca se está protegiendo tanto con la subida de los precios (especialmente en el caso de las hipotecas con tipo de interés variables) y endureciendo las normas de acceso al crédito. El pasado mes de octubre, coincidiendo con la polémica de la reforma del sistema hipotecario, el tipo de interés medio al que conceden la hipoteca los bancos escalaba hasta el 4,33% (más de dos décimas respecto al mes anterior). Se trata del mayor incremento del año, incluso teniendo en cuenta que el euríbor estaba en mínimos. Es decir, aunque el precio del dinero para los bancos cae, el tipo de interés en los contratos hipotecarios sube. Las entidades se están cubriendo las espaldas incrementando sus márgenes.

Según los datos de Eurostat, el 83% de los españoles vive en una casa de su propiedad, uno de los porcentajes más altos de Europa. Esto tiene algunos efectos negativos, como por ejemplo para la escasa movilidad laboral, pero otros positivos. Para muchos ciudadanos, su casa es su bien más preciado y su principal fuente de ahorros. La mayoría de los jubilados, con pensiones muy bajas, pueden sobrevivir entre otras cosas gracias a que tienen pagada su casa. Evidentemente, el cambio en la ley hipotecaria no afectará a los jubilados actuales, pero sí podría hacerlo con los del futuro. Si los bancos dejan de conceder hipotecas con la misma facilidad, podría haber toda una generación de españoles que no pueda acceder, como sí hicieron sus padres, a un piso.

"Una bomba de relojería"

Los expertos alertan de las consecuencias de todos estos movimientos. "Los bancos se quieren curar en salud y restringen la condición de hipotecas", explica Pau Monserrat, experto en esta materia y director editorial de iAhorro. Preguntado por Libre Mercado sobre las condiciones hipotecarias actuales, Monserrat asegura que "los tipos de interés son alarmantemente altos para ser variables. Contratar un Euríbor +3 ó +4 es una bomba de relojería; cuando el euríbor vuelva a subir (y en 30 años lo hará) el cliente puede encontrarse con unas cuotas inasumibles."

Por ejemplo, "si hoy se aprueba una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, con un tipo de 'Euríbor +4' (4,588%) resulta una cuota de 1.024 euros para dos titulares que ingresan 2.925 mensuales, con un ratio de endeudamiento del 35%. Si después de 3 años el Euríbor sube al 5% (Euríbor + 4= 5+4=9) la cuota resultante seria de 1.564 euros, el 53,5% de esos 2.925 euros de ingresos, un esfuerzo de pago muy alto que puede comprometer la economía doméstica".

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