Múltiples efectos negativos

La dación en pago retroactiva perjudicaría a la mayoría de españoles

Según Oliver Wyman, dispararía la morosidad y encarecería y restringiría las hipotecas a costa del resto de hipotecados y contribuyentes.

Concentración de la plataforma 'Stop desahucios' | Archivo

El PP ha abierto un peligroso melón, el relacionado con los desahucios y la reforma de la Ley Hipotecaria. El Gobierno aprobó la semana pasada la posibilidad de paralizar durante dos años los desalojos de vivienda por impago de hipoteca, en caso de que afecten a determinados colectivos "vulnerables", y la puesta en marcha del "alquiler social". Además, abre la puerta a negociar con el PSOE una modificación mucho más amplia de la actual Ley Hipotecaria para, entre otras cosas, establecer una nueva regulación en la subasta de pisos, limitar los intereses de demora, establecer ciertos límites para optar a la compra de una vivienda habitual o evitar "cláusulas abusivas" en los contratos bancarios.

La reacción de la izquierda y de ciertas asociaciones próximas no se ha hecho esperar. El PSOE, IU, partidos nacionalistas, sindicatos y diversas plataformas de consumidores se apresuraron a tachar de "parche" y "pantomima" la paralización temporal de los desalojos. La razón es que el Gobierno no desvirtúa el proceso de ejecución hipotecaria. Es decir, los citados "colectivos vulnerables" perderán, como hasta ahora, la titularidad de su vivienda habitual si dejan de pagar la hipoteca, solo que podrán permanecer en ella dos años más, sin costes adicionales. Lo único que se retrasa es el lanzamiento (desalojo).

La izquierda política y social considera que esta medida es del todo insuficiente y proponen como alternativa una moratoria efectiva de todos los procesos de ejecución y, en última instancia, la dación en pago con carácter retroactivo -algo excepcional en Europa-. El problema es que, más allá de la enorme inseguridad jurídica que ello provocaría, este cambio de la normativa hipotecaria acabaría perjudicando, de forma directa e indirecta, a más del 90% de los hipotecados y, muy posiblemente, al conjunto de los españoles.

Desde que PP y PSOE anunciaron que buscarían un acuerdo para detener la escalada de desahucios de primera vivienda en España (no más de 15.000 casos desde que estalló la crisis), los expertos, tanto económicos como jurídicos, advirtieron de los riesgos que conllevaría ceder a ciertas presiones.

La dación en pago retroactiva o, lo que es lo mismo, la eliminación de la garantía personal amenaza con perjudicar a la mayoría de españoles en beneficio de una pequeña minoría. Y es que, si el Gobierno acabase cediendo a este tipo de de demandas, los efectos sobre el mercado hipotecario y la economía española en general serían muy perjudiciales. Un informe elaborado por la auditora financiera Oliver Wyman -con datos de 2011- resume las principales consecuencias.

1. Más morosidad:

En la actualidad, la morosidad hipotecaria apenas supera el 3% (algo más de 20.000 millones de euros). La dación en pago retroactiva la elevaría, como mínimo, al 8% (más de 53.000 millones de euros).

En primer lugar, aumentaría la morosidad de clientes con un alto nivel de esfuerzo (que destinan la mayoría de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria) y un elevado LTV (el valor total del préstamo se aproxima o supera el precio del inmueble). Este grupo contaría con importantes incentivos para dejar de pagar hasta la entrega de la vivienda (dación en pago). Según el citado estudio, hasta 200.000 personas de este tipo podrían dejar de pagar.

En segundo lugar, aparecería la figura del "cliente oportunista", aquél que, si bien puede pagar sin problemas, cuenta con un elevado LTV y, por tanto, optaría por entregar la vivienda al banco siempre que su valor de mercado sea inferior al importe pendiente de la hipoteca. Las generosas hipotecas concedidas entre 2003 y 2007, unido al descenso de precios que experimenta la vivienda, hace que muchos clientes cuenten a día de hoy con una deuda viva (hipoteca) superior al valor del inmueble. En este caso, hasta 300.000 personas podrían dejar de pagar los dos años posteriores a la entrada en vigor de la dación en pago.

Además, por último, cabe recordar que, hoy por hoy, la inmensa mayoría de los procesos de ejecución no acaban en desahucio. Cuando un hipotecado entra en mora, se inicia un proceso de negociación con el banco para facilitar el pago de la hipoteca. La reforma retroactiva haría que muchos de estos clientes dejaran de pagar definitivamente. Otras 20.000 personas extra, según estas estimaciones.

¿Resultado? Más de 500.000 impagos hipotecarios adicionales; hasta 650.000 viviendas extra en manos de las entidades -intensificando la depreciación inmobiliaria-; y morosidad hipotecaria del 8% frente al 3% actual, con lo que la mora total del sistema se dispararía aún más (ya supera el 10% en septiembre).

2. Más pérdidas bancarias:

Una mayor morosidad se traducirá, en todo caso, en más pérdidas bancarias y, en última instancia, en más dinero del contribuyente (deuda pública) para tapar el agujero como consecuencia del rescate público del sistema financiero.

3. Hipotecas más caras:

Una menor solvencia bancaria se traduciría de inmediato en un mayor coste de financiación para el sistema financiero español que, de una u otra forma, se reflejaría en mayores tipo de interés en los nuevos préstamos (incluidos los hipotecarios). La cuota hipotecaria se encarecería una media de 150 euros al mes.

4. Menos crédito:

Asimismo, el crédito hipotecario se restringiría mucho más. La supresión de la garantía personal y el mayor riesgo de morosidad reducirían la oferta hipotecaria (menos importe, tipos de interés más altos y exigencia de garantías adicionales). En concreto, según Wyman, la concesión de hipotecas se desplomaría un 40% respecto al nivel actual. Parte de la clase media y las rentas medias-bajas tendrían muchas dificultades para acceder a una vivienda en propiedad.

5. Mayor prima de riesgo:

Otro efecto indirecto sería el sustancial encarecimiento de la financiación de la banca. Una de las principales vías de financiación de las entidades españolas consiste en la emisión de cédulas y títulos hipotecarios (respaldados con hipotecas). Estos títulos ascendieron a 535.000 millones en 2011 y a más de 554.000 millones hasta el pasado septiembre. La dación en pago retroactiva restringiría y encarecería esta financiación, debido al mayor riesgo de impago y a la reducción de las garantías hipotecarias.

Todo ello redundaría en una mayor prima de riesgo para España (menor solvencia bancaria se traduce en menor solvencia estatal debido a la vinculación que existe entre el sistema financiero y el sector público).

Perjudicaría a la mayoría

Wyman concluye que la dación retroactiva beneficiaría sólo a unos pocos a costa de perjudicar al resto. Así, a cambio de favorecer a una media de 200.000 hipotecados al año, otros 175.000 quedarían excluidos del mercado hipotecario y 450.000 verían encarecidos sus nuevos préstamos cada año. Mientras, de forma indirecta, las mayores pérdidas bancarias y la menor solvencia del sistema se traduciría en una mayor carga para todos los contribuyentes y un mayor tipo de interés para la economía nacional.

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