La reforma de la normativa hipotecaria que prepara el Gobierno podría tener efectos secundarios devastadores para el sector financiero. De hecho, puede que ya hayan empezado. La voz de alarma la dio Moody’s a principios de esta semana, cuando publicó un informe en el que denunciaba que los cambios que prepara el equipo de Luis de Guindos afectarán tanto a los clientes como a las propias entidades. Y no sólo en lo que respecta a las hipotecas futuras. Los préstamos en vigor también entran dentro del campo de acción de la ley y numerosos analistas apuntan a que podría ser como un juego de fichas de dominó, en el que es difícil calcular las consecuencias últimas de lo que se está poniendo en marcha.
Los efectos serán de dos tipos: el pequeño cliente verá cómo se reduce la concesión de créditos y se encarecen los que finalmente se aprueben; las entidades tampoco saldrán indemnes. En un momento en el que el acceso a la financiación se complica, las cédulas hipotecarias ya no son un activo tan fácil de colocar. Y entretanto queda oculta la bomba de relojería de los 400.000 millones de euros en cédulas actualmente en el mercado.
Hay que recordar que el Gobierno ha llevado al Congreso un proyecto de ley que limitará a 30 años el plazo máximo de las hipotecas, pondrá un máximo a los intereses de demora y aumentará el plazo de duración del llamado alquiler social. Además, ampliará la base de beneficiarios que podrán acogerse al Código de Buenas Prácticas que ha forzado a firmar a los bancos: esto quiere decir que habrá muchos más hipotecados que podrán dejar de pagar las cuotas, renegociar de forma obligatoria con el banco o incluso acogerse a la dación en pago. Todavía no hay nada definitivo, porque la ley sigue su tramitación parlamentaria, pero es previsible que lo que se apruebe sea, como mínimo, lo ya anunciado. De hecho, las enmiendas de la oposición van mucho más allá de lo planteado por Economía.
La reacción de los bancos
Las noticias aparecidas en los últimos meses en los medios de comunicación han generado mucha polémica. Por eso, éste es un tema muy delicado desde el punto de vista social y las entidades no quieren pronunciarse demasiado públicamente. Emilio Botín hizo un pequeño comentario la pasada semana, en la presentación de los resultados de su grupo, cuando pidió que las medidas sean "excepcionales y transitorias". Pero poco más se ha dicho, en un sector que ya se ha llevado unos cuantos palos de cara a la opinión pública en lo que va de crisis.
Eso sí, desde la Asociación Española de Banca (AEB), la patronal del sector, se advierte de que sería un error "solucionar los problemas sociales" –familias sin ingresos, incremento del paro o exclusión- modificando los aspectos técnicos del sistema hipotecario". El 83% de los españoles tiene una vivienda en propiedad, unos de los porcentajes más altos de Europa. Y tras casi seis años de crisis, la morosidad hipotecaria se mantiene en el 3%. O lo que es lo mismo, más del 96% de los hipotecados siguen al corriente de los pagos, algo en lo que también han influido mucho las 400.000 refinanciaciones iniciadas por los bancos desde 2008.
Todo esto quiere decir, para los defensores de la actual normativa, que el sistema funciona y que los peores efectos de la crisis deberían enfocarse desde otro prisma (con ayudas a los afectados), no tocando una ley que afecta a más de tres de cada cuatro españoles. Es más, la AEB alerta de que "algunos de los cambios que ahora se barajan podrían excluir en el futuro a amplias capas de la población del acceso al crédito".
Las consecuencias
Aquellos (pocos) españoles que se hayan acercado a un banco en las últimas semanas a pedir una hipoteca habrán empezado a ver las consecuencias de toda esta incertidumbre. En noviembre de 2011, el euríbor superaba el 2%; en noviembre de 2012, caía hasta el 0,5%, su mínimo histórico. Pues bien, según la estadística de hipotecas que cada mes publica el INE, a pesar de esa diferencia, el tipo de interés medio de las hipotecas nuevas era el mismo en uno y otro mes. Esto querría decir que los bancos están aplicando un diferencial al menos un 1,5% superior sólo por la previsión de que haya cambios en la ley hipotecaria. No hay más que ver, en el siguiente gráfico del INE, cómo entre septiembre y noviembre de 2012 se encarece en casi tres décimas el coste de un crédito, cuando entre un mes y otro la única diferencia son las noticias que unían suicidios a desahucios y que dieron el pistoletazo de salida a todo este proceso.
Pero, como decíamos antes, los efectos no se quedarán en la ventanilla de concesión de los préstamos hipotecarios. Las fichas de dominó podrían llegar a la financiación de todo el sector bancario en los mercados internacionales, con los efectos que esto tendría para el crédito.
En la actualidad, los bancos españoles tienen más de 400.000 millones en cédulas hipotecarias. La primera consecuencia de los cambios legales podría ser la caída en los precios de estos activos. Como explica la AEB, la garantía pierde valor si no se puede ejecutar con rapidez, puesto que será más difícil para el prestamista quedarse con la casa y el proceso durará más tiempo. En este sentido, Moody’s insinúa que podría rebajar la calificación de estos bonos.
Lo más probable es que esto provoque una huida de los inversores, tanto en lo que se refiere a la venta de los títulos ya emitidos, como en la dificultad para colocar los nuevos. En el primer caso, los poseedores verán cómo se degradan los bienes en su poder. En el segundo, lo que ocurrirá es que se complicará la financiación de los bancos. Las cédulas estaban siendo una de las salidas más efectivas en los mercados para las entidades hispanas en los últimos meses. El mercado del crédito está estrangulado y en una situación así, quebrar la confianza en un activo de esta importancia no saldrá gratis. De hecho, la AEB apunta que "las cédulas hipotecarias son una fuente de financiación muy importante" ahora que los mercados están cerrados.
Y de nuevo, los más afectados en última instancia podrían ser los clientes de las entidades. Si los bancos tienen dificultades para colocar las cédulas, es más que probable que tengan que cerrar, aún más, el grifo del crédito. Si la financiación se complicada para las entidades, lo hará con más intensidad para los que necesiten un préstamos.