La pasada semana, el Ayuntamiento de Palma de Mallorca anunció la prohibición de alquilar viviendas en edificios plurifamiliares. Como explicó Libre Mercado, esta medida acordada por el pacto de izquierdas que gobierna la capital balear implica que solo se permitirá que los propietarios de chalets saquen su vivienda al mercado del arrendamiento turístico, dejando al resto de familias fuera de dicho mercado.
La medida no llega por sorpresa. En julio de 2017 se aprobó una modificación de la Ley del Turismo que restringía el alquiler turístico. Un mes después, en agosto del pasado año, llegaba un Decreto Ley que contemplaba nuevas medidas en materia de vivienda. En ambos casos, el Ejecutivo balear ha justificado estas decisiones con un discurso que carga las tintas contra dos cuestiones: el boom turístico, considerado nocivo por las autoridades de Palma, y la subida de los precios del alquiler, enmarcada en un repunte de precios que solo están viviendo las principales ciudades del país. El Ayuntamiento de Palma culpa a los pisos turísticos de ambos fenómenos, pero ¿qué nos dicen las cifras?
La demanda
Empecemos por el "boom" turístico. Las Islas Baleares han disparado su número de visitantes desde los 12 millones de turistas de 2010 hasta los 16 millones de 2016. Sin embargo, el grueso de ese incremento se concentra en hoteles y establecimientos similares, que reciben a casi 11 de los 16 millones de turistas que llegan a las islas. Por el contrario, la cuota de los pisos turísticos y de otras opciones es mucho menor, como refleja el siguiente gráfico de la patronal sectorial, FEVITUR.
Este aumento de las visitas tiene otras dos peculiaridades. La primera es su componente estacional: el 90% de la demanda se concentra entre mayo y octubre. La segunda es la incapacidad de los hoteles y los pisos turísticos para admitir más visitantes: tanto los primeros como los segundos están moviéndose en niveles de ocupación cercanos al 90%.
Ante un mercado tan alcista, no pocos propietarios de viviendas han optado por alquilar sus residencias como pisos turísticos. En 2013, los datos que maneja FEVITUR apuntan que los turistas alojados en viviendas en propiedad o en residencias de amigos y familiares han pasado de ser el 26% de los residentes de la isla en temporada alta a representar el 19% del mercado total de turistas. Por el contrario, la cuota de los visitantes de mercado, es decir, de quienes se hospedan en hoteles o pisos turísticos, ha crecido en cinco puntos porcentuales durante los tres últimos años.
Vayamos ahora al encarecimiento del alquiler. Según los padrones municipales, el número de residentes extranjeros procedente de países ricos ha subido en casi 4.000 personas entre 2014 y 2016. Además, el desempleo en Baleares ha caído a tasas anuales que oscilan entre el 12% y el 16%, mientras que la economía ha encadenado ya varios ejercicios de fuerte crecimiento (3,1% en 2014, 3,9% en 2015, 4,8% en 2016 y 4,4% en 2017). Por tanto, hay factores micro y macro que justifican una subida de precios por el lado de la demanda.
La oferta
Pero la explicación no puede quedarse solo en la demanda. También es importante comprobar lo que está pasando con la oferta. Aquí vemos que se ha dado un importante freno al desarrollo de viviendas: la isla ha pasado de un ritmo de crecimiento del 2% (a razón de 11.000 nuevas casas al año) a un patrón de estancamiento de apenas un 0,2% (lo que solo supone 1.000 nuevas residencias construidas por ejercicio).
Los impuestos, otro factor de peso
Otra variable que conviene analizar es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El último ranking tributario de los municipios españoles señala que Palma de Mallorca es el décimo Ayuntamiento de España según esfuerzo fiscal en dicho gravamen. Madrid, Sevilla o Barcelona aparecen entre las posiciones 15 y 20 de la tabla. De modo que los aumentos sostenidos en el IBI explican también la decisión de los propietarios de vivienda de elevar los precios del alquiler, sea turístico u ordinario.
Otras variables
Para cerrar el debate, es importante considerar también qué cuota de mercado tiene la vivienda turística sobre el total de residencias de la comunidad. Ahora mismo, antes de la entrada en vigor de la nueva prohibición, este porcentaje se ubicaba en el 6,9%, por debajo del 14,6% que alcanzan las segundas residencias o el 12% al que llegan las viviendas vacías.
Vale la pena centrarse en el último punto. Ese 12% de viviendas vacías equivale a 71.000 residencias que, ahora mismo, están fuera del mercado. Si las Administraciones bonificasen fiscalmente la salida al alquiler de dichos inmuebles, el mercado se beneficiaría de un shock de oferta muy positivo. Y es que, al ritmo actual, harían falta setenta años para lograr que la construcción de nuevas viviendas iguale el efecto que tendría poner esos 71.000 activos en el mercado. En este escenario hipotético de cambio, la respuesta del consistorio pasaría del intervencionismo al liberalismo, abogando por blindar a los propietarios ante posibles impagos, reducir sus cargas tributarias y clarificar su situación regulatoria.