El Gobierno de Pedro Sánchez lo ha vuelto a hacer. Después de que el Congreso tumbara el pasado mes de enero su decreto ley de la vivienda, el Ejecutivo socialista no se rinde y ha vuelto a aprobar otro texto a golpe de decretazo.
La nueva norma es aún más intervencionista que la anterior, por lo que parece que esta vez sí ha logrado convencer a Podemos para apoyarla. En el primer intento, a la formación morada no le gustó que el PSOE no incluyera su exigencia de imponer precios máximos a los arrendamientos, y decidió votar en contra.
Esta vez, el Gobierno tampoco se ha atrevido a poner un precio tope a los alquileres, aunque sí ha introducido una limitación que va a afectar directamente al mercado y al bolsillo de los propietarios. Y es que con la nueva ley, que entrará en los próximos días, los alquileres sólo podrán subir respecto al IPC.
Esto significa que los dueños de los pisos no podrán establecer por contrato ninguna subida adicional que no sea la de la inflación, ni ligar el precio de los alquileres a ningún otro índice de referencia. Expertos de todas las áreas del sector inmobiliario han criticado de forma unánime esta nueva traba a la libertad de mercado.
"Es un despropósito"
"Es la principal diferencia con el decreto ley anterior y este intervencionismo, en un mercado que históricamente se ha regulado solo, es un despropósito", ha asegurado el CEO de Renta Garantizada, Lorenzo Colino, a Libre Mercado. Para Colino, esta medida "afecta directamente al propietario particular, que es el que posee el 96% de la vivienda en alquiler de España. Le discriminan y le dejan en un segundo plano". Además, según sus previsiones, su implantación provocará "sin duda" una subida de los precios" en el mercado del alquiler. "Quien lo tenga a 1.000 euros, lo pondrá a 1.200", ha dicho.
La palabra discriminación ha sido una de las más repetidas por los expertos consultados. "En vez de aprobar medidas eficaces que busquen el aumento significativo de la oferta para moderar los precios, se mete a regular lo que tienen que hacer los propietarios. Con este real decreto, muchos de ellos pueden verse tentados a sacar sus viviendas del alquiler, lo que podría crear un mercado negro. La discriminación de los propietarios puede reducir la oferta y aumentar los precios", ha apuntado el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar. El fundador del portal, Jesus Encinar, también ha cargado contra la norma en su cuenta de Twitter.
Lo ridículo del decreto de alquiler es que muchos asumen que cualquier medida que perjudique a los propietarios necesariamente será buena para los inquilinos. Cómo si perjudicando la levadura a favor de la harina saliesen mejores panes.
— JesúsEncinar (@JesusEncinar) March 1, 2019
En la misma línea ha ido el analista inmobiliario, José Luis Ruiz Bartolomé, quien ha recordado que la medida "impide realizar subidas en los alquileres, pero no bajadas, lo que es tremendamente injusto para el propietario, que sí tendrá que bajar los precios cuando lo haga el mercado. Es como la cláusula suelo, pero al revés".
Entre otras imposiciones, el Ejecutivo socialista va a ampliar la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de tres a cinco años si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica. Además, se amplía la prórroga tácita, si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete primeros años, de uno a tres años. "Esto va a ahuyentar a la inversión. Me consta que hay fondos que ya se están planteando dejar de invertir en España", asegura Colino.
El nuevo texto aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador. "No tiene sentido discriminar así al propietario", insiste el CEO de Renta Garantizada.
3 normas diferentes en menos de 3 meses
La inseguridad jurídica es otro de los puntos que más preocupa a los expertos. Fue el pasado mes de diciembre cuando Pedro Sánchez aprobó el último decreto ley en materia de alquiler, que estuvo en vigor apenas 35 días antes de su suspensión en el Congreso. Durante ese tiempo el caos entre los propietarios e inquilinos fue total. En esos días, los contratos que se firmaron se hicieron con las limitaciones que establecía el Gobierno socialista, pero en poco más de un mes, se volvió a la ley anterior.
"Es un desastre en términos jurídicos. No puede ser que el sector inmobiliario vaya a sufrir tres legislaciones diferentes en tres meses. Es absolutamente aberrante", ha calificado Ruiz Bartolomé, quien ha recordado el peso del mercado del alquiler en España. "Hay 10 millones de personas en alquiler y 4 millones de propietarios", ha apuntado.
Como las Cortes se van a disolver antes de las elecciones, para aprobar el texto el PSOE debe conseguir los apoyos necesarios en la diputación permanente, algo que podría no lograr. "Hay 65 diputados, y quitando a PP y Ciudadanos, el PSOE necesita todos los apoyos del resto de partidos para sacarla adelante", ha recordado Ruiz Bartolomé. Según su opinión, esta insólita situación no hará otra cosa que "paralizar" el mercado del alquiler en nuestro país, ya que tras las elecciones, otro partido puede llegar al poder y derogar de nuevo la norma.
Ruiz Bartolomé y Colino también se han referido al carácter "electoralista" del texto. "Al PSOE también le perjudica porque hay muchos propietarios entre sus votantes", ha avisado el primero. Palabras similares ha tenido el consejero delegado de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo. "Es un decreto claramente electoralista que va contra el mercado de alquiler y que esconde en el fondo la ausencia de una política social de vivienda que pueda garantizar el acceso a la misma", ha dicho. Zurdo también coincide en que creará "inseguridad jurídica, confusión y precios altos".
En un comunicado, Pisos.com tampoco ha querido evitar alertar de esta situación. El texto de Sanchez "no ayuda a crear la seguridad jurídica necesaria para la estabilidad del mercado del alquiler en España", según ha señalado.
Más medidas
Estas son algunas de las otras medias incluidas en el real decreto:
- Índice de precios: se elaborará un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda que tendrá, en principio, carácter informativo.
- Fianzas y gastos: limitará las fianzas a dos meses y establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica.
- El IBI: con el objetivo de "estimular la oferta", pretende "habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual".
- Tanteo y retracto: en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por las Administraciones Públicas.
- Viviendas turísticas: también queda recogida una modificación en la exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la vivienda turística, para su específica regulación por las comunidades autónomas, y se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios puedan limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes. Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico.