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Los municipios de la costa donde más sube y más baja la vivienda en España

Ibiza y Adeje son los únicos municipios que han superado los máximos de la década pasada.

Libre Mercado
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Los municipios de la costa donde más sube y más baja la vivienda en España
Costa de Benidorm | Alamy

La mejoría en los mercados residenciales de costa se ha extendido a más zonas del país durante el último año, al tiempo que ha continuado la absorción progresiva del stock de obra pendiente de venta. Así se desprende el informe Vivienda en Costa 2019, elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa, que destaca que ubicaciones donde el mercado evolucionaba más lentamente debido a una demanda más débil comienzan a presentar síntomas de recuperación, que se traducen en incrementos de los precios y una reactivación o aumento de la actividad promotora.

Entre las zonas de "claro ascenso de precios" destacan la costa catalana cercana a la capital (Badalona, Lloret de Mar, Tossa de Mar, etc.) y las islas de Mallorca e Ibiza. Además, se ha producido una reactivación de los precios en zonas en las que años atrás presentaban cierto estancamiento, a causa de una demanda menos sólida.

Los que más suben

Según la estadística de precios de vivienda terminada (nueva y usada) de Tinsa, un 78% de los 159 municipios de costa que se analizan en el informe registraron en el primer trimestre de 2019 incrementos interanuales de precios, liderados por Baiona (Pontevedra), con una subida del 24,4% entre el primer trimestre de 2018 y el de 2019; Mataró (Barcelona), con un 23,3%, y Antigua (Fuerteventura), con una subida en el precio medio del 23,2% en el último año.

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Los municipios de Ibiza y Adeje son los únicos que habrían superado los máximos de la década pasada. El valor medio en Ibiza capital, 3.455 €/m2 en el 1T 2019, supera los 3.080 €/m2 alcanzados en el 3T 2007. Ampliando el foco al conjunto de la isla, el valor medio actual en Ibiza y Formentera (3.920 €/m2) supera en un 15% el anterior máximo registrado en el 1T 2008. Finalmente, también Adeje (Tenerife), está un 3,8% por encima del máximo alcanzado en 3T 2007, hasta 2.202 €/m2 en la actualidad.

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Aunque con menor intensidad que en años anteriores, también se ven ajustes de precios en el mercado de costa. Entre los 36 municipios que abarataron su precio medio en el último año, el descenso fue inferior al 3% en un 59% de ellos Las mayores caídas en el último año se localizan en San Bartolomé de Tirajana, en Gran Canaria, donde el precio medio se redujo un 12,7%, seguido de la onubense Cartaya (-9,1%), de Capdepera (-8,2%) y Sant Lluís (-7,3%), ambas en Islas Baleares, y de Lepe, en Huelva, que registró una caída interanual del 5,7% en el 1T 2019.

Las previsiones sobre la evolución del mercado son de optimismo moderado. En un 62% de las zonas analizadas apuntan que los precios de la vivienda vacacional no variarán sustancialmente este año. "Todo indica que, al igual que en el conjunto del mercado residencial español, se ha llegado a un punto de equilibrio, con salvedades locales, tras el cual se espera la estabilización de las variables principales: incrementos más contenidos de la demanda y tendencia a la moderación de precios", afirma el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil.

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Las zonas con viviendas plurifamiliares en primera línea de playa cuyo valor unitario está por debajo de los 2.000 €/m² han bajado del 30% al 25%, aumentando el número de zonas que se sitúan en valores que oscilan en franjas de precio superiores. La vivienda en los mayores tramos de valor se corresponde con una demanda extranjera de elevado poder adquisitivo proveniente principalmente de la zona centro y norte de la Unión Europea, Rusia o el norte de África, dándose principalmente en la zona de Marbella (Milla de oro y Puerto Banús), Costa Brava (Cadaqués, Llafranch, Calella de Palafrugell y Platja d' Aro), Costa del Garraf (Sitges) y los territorios insulares de Ibiza (Paseo Juan Carlos I) y Formentera.

En el mercado unifamiliar, en tan solo un 16% de las zonas se señala que el valor medio de la oferta en la mejor ubicación está por debajo de los 2.000 €/m², frente al 20 % del año pasado. El grueso de la oferta, situado en valores que oscilan entre 2.000 y 4.000 €/m² también ha subido en el último año del 41% al 44%. Entre las ubicaciones con los precios más elevados para esta tipología destacan la isla de Ibiza, donde pueden alcanzarse los 20.000 €/m² en los enclaves más exclusivos, y en la Costa Brava, con precios en torno a los 11.000 €/m2.

Pese a la mejoría experimentada a nivel general, todavía existe en algunas ubicaciones una importante brecha con los niveles máximos del ciclo anterior. Hasta 16 municipios muestran un valor medio de la vivienda inferior a la mitad del que alcanzaron en la década pasada. Las diferencias más notables se ubican en la provincia de Castellón: Benicarló, con una caída acumulada del 57,8%; Oropesa del Mar (-55,3%) y Almazora (-55,2%).

Los enclaves costeros con los precios medios más elevados, al margen de las capitales San Sebastián (3.427 €/m2); Barcelona (3.389 €/m2) e Ibiza (3.353 €/m2), se concentran en Cataluña y Baleares: Sitges (3.355 €/m2), Casteldefells (3.075 €/m2) y Calviá (2.922 €/m2). En el extremo contrario, las ubicaciones más baratas son Almazora (739 €/m2), Borriana (791 €/m2), Vilagarcía de Arousa (820 €(m2) y Benicarló (821 €/m2).

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