La política progresista de vivienda que viene ejecutando el Ejecutivo y algunos gobierno regionales han visto su colofón con la nueva Ley de Vivienda aprobada por Sánchez y sus socios. Como viene alertando Libre Mercado, esta normativa, pese a sus aparentes nobles intenciones, corre el riesgo de impactar de manera eminentemente negativa en mercado inmobiliario español y de dificultar el acceso a la vivienda.
A este respecto, el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria ya avisó de toda una serie de consecuencias no deseadas de la nueva legislación, sumándose a las críticas emitidas por multitud de expertos, propietarios y portales de vivienda. Pues bien, un nuevo informe, esta vez emitido por el Centro de Políticas Económicas de Esade, vuelve a sacar a relucir los defectos de las políticas de vivienda seguidas por la Administración.
Concretamente, el estudio publicado este miércoles 3 de abril reconoce que los objetivos de la Ley de Vivienda orientados a aumentar la oferta parecen prometedores. De esta forma, los autores ven positivos los anuncios de poner en el mercado más vivienda social, como las viviendas de la Sareb prometidas por Sánchez. No obstante, señalan que esta oferta estaría "desproporcionadamente ubicada en ciertos puntos geográficos" del país, y que "una parte no desdeñable" de la misma está localizada en "zonas de sol y playa".
Además, el estudio recuerda otros de los problemas que muestran las políticas de vivienda por el lado de la intervención de la oferta. En primer lugar, señala la nula evidencia de que la zonificación inclusiva (esto es, reservar un porcentaje del suelo o nuevas construcciones para uso social) tenga efectos positivos sobre los precios y sobre la oferta total de vivienda.
Y, en segundo lugar, constata que las políticas orientadas a movilizar viviendas vacías son "insuficientes", ya que su proporción no para de disminuir y apenas se concentran en zonas con demanda real.
En cualquier caso, donde la casa de análisis independiente centra verdaderamente sus críticas no es las políticas de oferta de alquiler –que, aunque insuficientes, son muy necesarias– sino en aquellas relacionadas con los controles de precios. A este respecto, el informe desarrollado por los economistas Jorge Galindo, Ángel Martínez, Javier Martínez y Natalia Collado, defiende que el control de precios, considerado el "componente más relevante" de la nueva Ley de Vivienda, "podría ser una opción poco adecuada" para que esta cumpla su propósito.
En concreto, los autores constatan que los potenciales efectos regresivos de decretar "zonas tensionadas" y limitar el precio de los alquileres podrían ser similares a los experimentados en los controles establecidos en Cataluña, que "beneficiaron principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad".
Asimismo, sobre el decreto de las mencionadas zonas tensionadas, Esade alerta del peligro de que se den "mudanzas estratégicas" de personas con más ingresos hacia dichas ubicaciones, expulsando a inquilinos vulnerables. Y todo ello, sumado a los efectos depresores sobre la oferta, constatados por la evidencia empírica en Berlín, París o San Francisco.
El subsidio lo absorben los propietarios
Adicionalmente, el estudio atiende a las políticas dirigidas a transferir rentas hacia los inquilinos con el fin de facilitar el pago del alquiler. A este respecto, se destaca el subsidio aprobado por el Ejecutivo en 2020 consistente en 250€ mensuales para jóvenes de entre 18 y 35 años. Lo preocupante de estas medidas "es que los arrendadores puedan aumentar los precios del alquiler utilizando información sobre los ingresos y la edad de los inquilinos", señala Esade, que recuerda cómo políticas similares en otros países han demostrado que "los propietarios pueden capturar una parte significativa de la ayuda", elevando así los precios del alquiler.
"Erosión institucional" en el INE
Por si todo esto fuera poco, el informe del Centro de Políticas Económicas de Esade aprovecha para avisar de los riesgos que la Ley de Vivienda contiene a nivel operativo e institucional. Así, en primera instancia, el centro independiente recuerda que "convertir esta ley en una realidad operativa será un reto administrativo importante", lo cual puede "limitar su efectividad a medio y largo plazo". En este sentido, los mayores problemas tienen que ver con el reto burocrático de identificar a los grandes tenedores, quienes, previsiblemente, tendrán "incentivos para ocultar la propiedad o dividirla en estructuras societarias".
Por otro lado, los investigadores se muestran preocupados de que "un instituto autónomo como el INE español esté a cargo de definir un índice de referencia de precios de alquiler para la nueva ley de vivienda", ya que consideran que ello "podría poner en riesgo su independencia y autonomía".
En esta línea, Esade explica que "al ser una institución autónoma, el INE se supone que debe actuar con independencia política y sin interferencias del gobierno. Sin embargo, dado que el INE es una entidad gubernamental, existe el riesgo de que el gobierno intente influir en la definición del índice, lo que podría comprometer la independencia y objetividad de este". Como consecuencia, esto podría resultar "en un índice que no refleje adecuadamente la realidad del mercado de alquiler de viviendas y que no beneficie ni a propietarios ni a inquilinos", concluyen los expertos.