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Las tres fallas del plan de Sánchez para la vivienda y la Sareb

Los inmuebles anunciados no parecen los más adecuados para resolver el problema. El reclamo electoral puede acabar volviéndose contra del Gobierno.

Los inmuebles anunciados no parecen los más adecuados para resolver el problema. El reclamo electoral puede acabar volviéndose contra del Gobierno.
Pedro Sánchez, en un acto electoral, esta semana, junto al alcalde de Leganés y una joven que busca vivienda. | EFE

Empezamos por 50.000 y ya estamos rozando las 100.000. Nadie sabe muy bien de dónde van a salir o quién va a vivir en ellas. Pero el Gobierno parece decidido a que las viviendas de la Sareb sean el eje de la próxima campaña a las elecciones municipales y autonómicas. Pedro Sánchez ya ha comenzado, con una de esas visitas (siempre fotografiadas) a españoles de a pie (aunque con cierta tendencia a tener un cargo en el PSOE) a las que se ha hecho tan aficionado.

Eso sí, desde el principio surgieron las dudas. Preguntas muy lógicas, pero que amenazan el plan de comunicación de Moncloa. De hecho, haciendo una búsqueda rápida, aparecen más titulares negativos que positivos. Incluso en los medios con una línea editorial más cercana a la del Gobierno se plantean muchos interrogantes. El plan de Sánchez para llegar a las urnas como campeón de la vivienda para jóvenes y familias de bajos ingresos tiene al menos estas grandes fallas argumentativas:

Los números no cuadran

Según van pasando los días, cada vez conocemos más datos acerca de las viviendas de la Sareb y, más en general, de los planes del Gobierno. Un primer desglose deja en evidencia la distancia del titular a la realidad:

  • 93.000 viviendas prometidas por Moncloa.
  • De ellas, 43.000 se admite que se construirán con fondos europeos Next Generation, por lo que no estarán disponibles en varios años. Hablamos de un mínimo tres o cuatro años, entre que se encuentra el suelo, se tramitan permisos, se analiza el tipo de promoción que se va a construir, se edifica y se saca a la venta. Así que en el próximo lustro, con estos pisos no se puede contar para nada, ni para enfriar el mercado ni para eso que ahora llaman "encontrar una solución habitacional".
  • De las famosas 50.000 viviendas de la Sareb, hay otras 15.000 que tampoco están edificadas (aunque aquí al menos sí hay suelo). Las 35.000 restantes se pueden dividir en: ya ocupadas (14.000), pendientes de obra de puesta a punto (12.000) y disponibles (9.000).

En resumen, que todo el plan se reduce a unas 9.000 viviendas en toda España para habitar aquí y ahora. E incluso eso lo podríamos cuestionar: ¿de verdad estos 9.000 pisos no requieren más que una mano de pintura?

Pero en teoría hablábamos de un plan para los jóvenes y las familias de 2023. Quizás los de 2030 puedan irse a alguna de las otras 91.000... pero los que están buscando casa este año tendrán que pelear, como mucho, por uno de esos 9.000 pisos. De aquí a las elecciones, esto puede generar mucho ruido y malestar.

¿Los pisos que nadie quiere?

Aquí hay una cuestión más complicada de responder. En primer lugar, porque una cosa es que haya problemas de acceso a la vivienda en muchas zonas de España. Y otra es que los pisos de la Sareb estén allí donde se los necesita.

De este hemos hablado mucho en el pasado. Porque a veces se mezclan dos conceptos que en realidad no tienen por qué estar relacionados: viviendas vacías y personas que buscan un piso. Podría darse el caso de que haya muchas casas sin ocupante en la España interior, mientras en Madrid, Barcelona o Málaga la demanda supera a la oferta (de hecho, esto es exactamente lo que pasa en el mercado inmobiliario español).

¿Qué inmuebles ha movilizado Sánchez? El Gobierno dice que son pisos normales y corrientes, y que están disponibles; sus críticos aseguran que están lejísimos de las "zonas tensionadas" (por seguir con el lenguaje oficial). Idealista.com publicaba hace unos días un artículo en el que aseguraba que "el 63% de las viviendas de Sareb están situadas en municipios de baja o muy baja demanda de alquiler". Como explicábamos esta misma semana en Libre Mercado, en Madrid, por ejemplo, apenas hay unas 1.200 viviendas de la Sareb en Madrid. Serían pocas de las 50.000 prometidas y, a todas luces, un número muy bajo para tener el más mínimo impacto en el mercado inmobiliario de la capital. Serían pocas incluso si todas ellas formasen parte del paquete anunciado esta semana, lo que está por ver: de los 21.000 inmuebles que se traspasarán a ayuntamientos y comunidades, sólo 455 están en Madrid.

De nuevo, un desglose y un poco de lógica nos llevan a la conclusión de que estamos hablando de pisos con muy poca demanda:

  • En los primeros años del siglo XXI se formó en España una burbuja inmobiliaria. Y sí, se construyó mucho, quizás demasiado, pero no todo era absurdo ni todas las promociones estaban destinadas a quedarse a medio camino.
  • ¿Qué viviendas quedaron empantanadas? Las que menos posibilidades tenían en el mercado. Porque incluso en mitad de la crisis, constructoras y entidades financieras intentaron terminar y vender (malvender a veces, pero al menos recuperando algo de lo invertido) lo que todavía tenía alguna demanda.
  • La Sareb se formó entre 2012 y 2013, con activos transferidos por las entidades nacionalizadas o en proceso de reestructuración (BFA-Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco-Banco Gallego, Banco de Valencia, Banco Mare Nostrum, Banco CEISS, Caja3 y Liberbank). Es decir, recibió sus activos de los bancos que habían hecho los préstamos más alocados.
  • ¿Qué le traspasaron estas entidades? Pues, dentro del desastre que eran los balances de las cajas y de los agujeros ligados al ladrillo, es fácil suponer que al banco malo le llegaron los activos en los que menos confianza tenían de recuperar su valor teórico.
  • Pero es que, además, desde 2013 la Sareb ha ido colocando parte de sus activos en el mercado. ¿Y cuáles tiene todavía en su poder una década después? Pues, como explicábamos en Libre Mercado este martes, lo menos vendible.

En resumen, los peores activos que quedan en poder del banco malo que recibió los peores restos de la peor crisis inmobiliaria del siglo. Esto es lo que Sánchez quiere que sea la piedra angular de su plan de vivienda.

Aquí se esconde otra curiosidad: la misma izquierda que ha criticado la burbuja inmobiliaria y los excesos del ladrillo entre 1995 y 2007, recurre ahora a los ejemplos más exagerados de aquellos excesos para sacar rédito electoral.

Sólo hay que leer estos días la prensa regional para darse cuenta de los problemas que tendrá aplicar sobre el terreno este plan. Damos tres ejemplos entre las decenas que pueden encontrarse (con enlace al diario local correspondiente):

  • "Vivienda en La Coruña: la Sareb da un portazo a la cesión del bloque vacío de 134 viviendas por no estar ‘habitables’. El ‘banco malo’ precisa que el edificio de la avenida de Fisterra ‘no está acabado’ y necesita obras que impiden ocuparlo a corto plazo". Es decir, que incluso en lo ya construido y en una ciudad como La Coruña (aunque es verdad que está más bien a las afueras), hay que hacer obras de adecuación en casi todos los inmuebles. Multipliquen esto por cientos de promociones en España y cuenten con la habitual falta de cintura y flexibilidad de la administración.
  • "La Sareb amenaza con echar en Alfafar a 100 familias mientras el Gobierno ofrece sus pisos. Algunos vecinos se plantean denunciar por acoso al banco malo tras recibir un burofax de la inmobiliaria intermediaria dándoles 48 horas para desalojar su piso o aclarar su situación de ocupación ilegal pese a tener un contrato en vigor". ¿Se van a legalizar sin más este tipo de situaciones? ¿Va a premiarse a los okupas? ¿Les va a echar el Gobierno de progreso para meter en su lugar a otros inquilinos? Son preguntas complicadas de resolver y políticamente explosivas.

  • "La Generalitat ya rechazó por su mal estado dos tercios de las viviendas de la Sareb. Del total de 1.706 activos ofrecidos por el 'banco malo', la conselleria sólo vio en condiciones óptimas 583". Incluso los ejecutivos regionales en manos del PSOE tienen la mosca detrás de la oreja. Ya lo insinuó Emiliano García-Page el otro día: esto de prometer 50.000 viviendas sin terminar o sin construir o en pésimas condiciones y decir que las irán colocando las autonomías o los ayuntamientos... suena a apuntarse el tanto del anuncio y pasarle a otro el marrón de la puesta en práctica.

¿Y esto quién lo paga?

Como explicábamos hace algo más de un año, cuando finalizó el proceso por el que la Sareb pasaba de ser una entidad privada a una pública (y el Estado asumía su deuda), no era difícil adivinar en 2012 que la Sareb no iba a ser un buen negocio. Si lo hubiera sido, algún inversor privado hubiera intentado aprovecharlo. Desde el principio, el banco malo se ha ido anotando pérdidas en su balance, según reconocía el valor real de los activos de los que disponía.

Ahora, Sánchez nos dice que buena parte de lo que le queda tendrá que ponerlo a disposición de los colectivos más vulnerables. Esto quiere decir que se entregará (ya sea en venta o alquiler) por debajo del precio de mercado. Por lo tanto, ese activo ya vale menos. Y no sólo vale menos que su actual precio: el presidente ha prometido que construirá viviendas allí donde sólo hay suelo y que reformará las que necesiten de una puesta a punto. De nuevo, habrá más dinero invertido sin que haya previsto un ingreso equivalente.

Podemos discutir si es justo o si es correcto que el Estado utilice sus propiedades para ayudar a los que menos tienen. Ahí tenemos otro debate. Pero desde el punto de vista financiero, el resultado final no cambia. La Sareb tendrá más pérdidas de las previstas y el Estado las tendrá que cubrir (como planteábamos en 2021, cuando desglosamos el balance de la Sareb, en realidad lo que ocurrirá es que de aquellos 35.000 millones de deuda que pasaron a engrosar parte del balance del Estado, se recuperará un porcentaje menor todavía del previsto).

Cuanto más generoso sea el Gobierno con los beneficiarios de estos planes de vivienda, menos coste supondrá para estos el nuevo alquiler social que les cobren y más tendrá que pagarse vía impuestos por el conjunto del contribuyente para cubrir las obras y otras inversiones en los inmuebles. No decimos que sea bueno ni malo. Sólo planteamos que es así. No puede venderse que este tipo de medidas tienen sólo vencedores.

En teoría, la Sareb tenía como fecha de disolución el año 2027. Pero ahora que su deuda está en las cuentas del Estado y que es pública a todos los efectos, parece que en Bruselas ya no importa tanto. Al fin y al cabo, el Estado ha llevado a su balance el total de lo que debe el banco malo, porque es su avalista; no hay pérdidas extra potenciales, porque todas están reconocidas. Por eso, ya no hay un posible agujero oculto, sino uno muy real y visible. Pero también esto tiene un peligro: que la Sareb se convierta en una inmobiliaria pública no sólo para deshacerse de los activos que recibió tras la crisis de 2008 a 2012, sino para ir más allá. Es políticamente muy jugoso y financieramente muy peligroso: una combinación que suele terminar mal.

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