El precio de la vivienda y el alquiler es uno de los problemas económicos más graves en las principales ciudades españolas, consecuencia de un desequilibro entre la oferta y la demanda.
Una de las soluciones que ayudaría a mitigar el impacto generado por la escasez de vivienda disponible dentro de las grandes ciudades podría ser la reconversión de oficinas en superficie residencial. Así se desprende de la última edición del informe The Office Property Telescope elaborado por el equipo de Real Estate del área de Estrategia y Transacciones de EY. En el documento la consultora afirma que Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de m² de oficinas que podrían transformarse en viviendas en los próximos 20 años.
De acuerdo con el socio responsable del sector Inmobiliario del área de Estrategia y Transacciones de EY, Javier García-Mateo, "la nueva tendencia de transformación de oficinas en viviendas alternativas en Madrid y Barcelona, impulsada por una mayor demanda de viviendas y una disminución en la contratación de oficinas, representa una oportunidad significativa de revalorización para los propietarios de estos inmuebles". Aclara que de esta forma "en los próximos 20 años podríamos ver hasta 28.000 nuevas unidades residenciales en estas ciudades, siendo la mayoría de estas en alquiler".
No obstante, "esta transformación debe llevarse a cabo dentro del casco urbano, no en las ciudades dormitorio como se ha hecho hasta la fecha", añade García-Mateo.
En julio de 2023 se ha registrado un descenso del 40% del capital transaccionado en el mercado de oficinas de España. En Madrid, que supone el 64% de la actividad en el mercado de inversión, la contratación bruta de superficie alquilada disminuyó un 9%, dejando más de 1,5 millones de metros cuadrados desocupados. Sin embargo, en la capital se han incorporando durante el primer semestre del año hasta 120.000m² de nuevas oficinas. En Barcelona, que supone el 33% de la actividad del mercado de inversión, en junio la contratación bruta ha caído un 25% en tasa interanual, mientras que en el últimos meses la oferta se ha incrementado en 210.000m².
Con todo, Barcelona cuenta con 763.000m² disponibles de superficie edificada de oficinas que no está consiguiendo la rentabilidad esperada por sus promotores o propietarios. Así, en la ciudad condal, donde 22@ (un proyecto de renovación urbanística de las antiguas áreas industriales del barrio del Poblenou) se ha consolidado como el centro neurálgico de las oficinas, se incorporarían 8.000 unidades a la oferta de viviendas y disminuiría un 11% el inventario total de oficinas, según EY.
Del mismo modo, la consultora señala que en Madrid podría ampliarse el parque de viviendas en 20.000 unidades si se convirtiesen en residencial alternativo los 1,8 millones de m² disponibles de superficie edificada como oficinas, para lo cual se requeriría la colaboración público-privada, puesto que "la Administración debería contribuir en este proceso agilizando los trámites urbanísticos precisos". De este modo, además de ampliar la oferta de viviendas, también se recuperaría el precio medio del alquiler de los edificios de oficinas "prime" en un 30% al reducir el excedente de oferta que existe en la actualidad.
Concretamente, en Madrid la mayoría de los edificios del casco urbano fuera de la Castellana, Azca o Cuatro Torres Business Area, "son ya susceptibles de reconversión a residencial alternativo". Así, "sería ya más viable el uso residencial sobre la edificabilidad de oficinas existente" en distritos como Chamartín, Salamanca, Chamberí, Retiro o Manoteras, eliminando de esta forma el 13% del inventario total de oficinas.
Del mismo modo, en zonas de la periferia como Pozuelo de Alarcón, Aravaca, Arroyo de la Vega o Alcobendas también se podrían llevar a cabo reconversiones de las oficinas menos rentables. Al respecto, desde EY explican que "hasta 20.000 nuevas unidades residenciales en alquiler o en venta podrían llegar a sustituir un inventario de oficinas obsoleto y dinamizar una reubicación de la centralidad de oficinas hacia Madrid Distrito Norte".
¿Es posible esta reconversión?
Aunque la considera interesante, para el fundador de Goitorre, Jon Goitia, la propuesta de EY sería muy difícil de llevar a cabo en las ciudades de Madrid o Barcelona debido a la excesiva regulación de la Administración. Este arquitecto, inversor y experto en el cambio de uso explica a Libre Mercado que, en el caso de Madrid, entrarán en vigor en los próximos meses nuevas normas urbanísticas que aumentan la superficie mínima de 25 a 40 m² para aceptar un cambio de eso de vivienda, "una de las peores decisiones que se podrían haber tomado". Pensando en las oportunidades de los jóvenes (que tienen tres opciones: permanecer con sus padres, vivir en pisos compartidos o independizarse por su cuenta o junto con sus parejas), destaca que estas medidas impiden que se puedan independizar y reducen las viviendas a las que tienen oportunidad de acceder a los pisos de segunda mano. A todo ello debemos añadirle, además, que la mayoría de oficinas no podrían ser convertidas en vivienda porque no cumplirían con las condiciones exigidas de iluminación y ventilación.
Goitorre añade además que los pisos de oficinas se construyen con mucho fondo y que la normativa dejaría muchos metros para instancias no habitables. A día de hoy, lo más fácil es cumplir con estas exigencias en un bajo, puesto que se pueden hacer las modificaciones oportunas.
Para Goitia, lo que sí ayudaría a aumentar la oferta de vivienda sería restituir la superficie mínima en 25m², construir vivienda asequible (no de baja calidad, pero sí de menor tamaño) y liberalizar el suelo y el mercado inmobiliario. Preguntado por la construcción de vivienda pública, el arquitecto cree que en términos generales su venta es injusta porque depende de un sorteo que discrimina a los contribuyentes. Sólo si hubiese suficiente vivienda pública para todos como para no asignarla por sorteo lo vería bien. Finalmente, respecto de los alquileres públicos también expresa su disconformidad por los sorteos y porque se convierten en alquileres de largo plazo, perdiendo su funcionalidad principal, que es suponer una primera ayuda a jóvenes que desean independizarse. Sólo lo defendería si se plantease como alquileres con un límite de tiempo.