Aunque la izquierda política y mediática de nuestro país se ha fijado con frecuencia en el mercado inmobiliario de Berlín a la hora de citar ejemplos de ciudades que han limitado los derechos de los propietarios y las dinámicas de precio del mercado, a menudo olvidan que los resultados que han tenido estas políticas han sido nefastos.
En la capital de Alemania tenemos un buen ejemplo. No en vano, el mercado del alquiler de Berlín no deja de deteriorarse, con una mezcla de precios altos y escasez de oferta que agrava un problema de enorme relevancia, puesto que afecta al 85% de los vecinos de la ciudad. Los sucesivos gobiernos de izquierdas que han pasado por la corporación local han introducido todo tipo de restricciones en el mercado inmobiliario, generando un grave problema de escasez que no deja de agravarse.
Según datos del portal especializado ImmoScout24 que recoge el Financial Times, los alquileres han subido cerca de un 11% durante el último año. En cuanto a los contados inmuebles de nueva construcción que han salido al mercado durante el último ejercicio, el incremento alcanza el 20%.
El incremento de precios está ligado a la escasez de oferta. En promedio, cada vivienda que se ofrece para alquiler recibe una media de 640 solicitudes diarias, triplicando las cifras de otras ciudades donde no se produce el mismo desequilibrio, caso de Hamburgo, Colonia, Múnich o Düsseldorf.
Hace casi veinte años, el parque de viviendas de Berlín incluía más de 130.000 viviendas disponibles, de modo que las dinámicas de precio se mantenían en niveles muy moderados. No obstante, ese escenario de relativo equilibrio entre oferta y demanda ha quedado atrás a raíz de las severas limitaciones que ha venido aprobando el Ayuntamiento de la capital, donde la izquierda ha sido hegemónica desde hace muchos años.
Los problemas para los propietarios e inversores empezaron hace una década cuando se designaron áreas de protección vecinal prácticamente en todos los distritos de la ciudad. Dicha catalogación restringió notablemente el uso que pueden dar los propietarios a sus inmuebles, por ejemplo introduciendo enormes trabas a la subdivisión de espacios orientada a desarrollar nuevas habitaciones, de modo que muchos de ellos se deshicieron de sus pisos antes de la entrada en vigor de la nueva legislación y abandonaron la actividad inmobiliaria, conscientes de que el valor de sus activos se hundiría casi un 30% de la noche a la mañana, según estimaciones del sector.
En 2019 se produjo un fuerte refuerzo de la intervención del mercado, cuando se empezó a aplicar el nuevo marco de control y regulación de precios que limitó severamente los precios del alquiler e incluso obligó a algunos dueños a recortar contratos preexistentes. La reacción de muchos propietarios e inversores fue liquidar estas propiedades. También hubo numerosos dueños y operadores que prefirieron sacarlas del mercado e reintroducirlas después, pero con un precio mucho más alto que compense el hecho de que no podrán actualizarlo por periodos de cinco años. Asimismo, el Financial Times documenta un aumento inmediato de los subarriendos, que básicamente son fórmulas para realquilar los pisos, comúnmente a través del mercado negro.
Las subidas de precios que ahora comenta el Financial Times son, al fin y al cabo, el resultado de todas estas medidas. El coste de vivir en la ciudad es ahora dos veces más alto que hace una década y el número de pisos disponibles para alquilar se ha reducido más de un 60%. De hecho, el número d personas que "compiten" por alquilar un piso es ahora entre dos y tres veces mayor que hace un lustro. A todo esto hay que sumarle la inseguridad jurídica que provocan iniciativas como el intento de expropiar casi 250.000 viviendas a diversas empresas del sector del alquiler.