A nivel autonómico y municipal, Madrid ha aprobado reformas muy interesantes en clave económica, fiscal y regulatoria, pero los cambios en materia de urbanismo y vivienda han sido más recientes y no han tenido todo el calado necesario para revertir décadas de inercia burocrática. Por fortuna, en los últimos tiempos se respiran aires de mayor libertad en el sector, aunque queda mucho camino por recorrer.
La semana pasada conocimos que el Ayuntamiento cedería a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid una cesión de 53 parcelas "con la instrucción de comenzar lo antes posibles la licitación de obras para construir más de 3.300 viviendas en ellas". La ubicación de estos nuevos inmuebles estará radicada en Vicálvaro, en los nuevos desarrollos del este programados en Los Ahijones y Los Berrocales.
La EMVS tiene previsto sacar adelante un total de 4.500 viviendas a través del sistema de gestión directa, lo que supone alcanzar el 100% de su actual capacidad operativa como entidad constructora. En paralelo, el organismo dependiente del Ayuntamiento de Madrid va a explorar fórmulas de colaboración público-privada con los que se pretenden licitar más desarrollos. A corto plazo, en 2024, se esperan distintas cesiones de parcelas que permitirán sacar adelante 1.600 viviendas. A medio plazo, en 2025, se levantarán otras 600 en una segunda fase. Esta fórmula hará que los promotores asuman la construcción y gestión de los pisos de acuerdo con una serie de condiciones pactadas por la EMVS, desarrollando alquileres asequibles y contratos estables de largo plazo.
El organismo dependiente del gobierno municipal de la Villa y Corte también ha puesto en marcha otro plan destinado a la recuperación de viviendas vacías. En este sentido, está en marcha ReViVa, una iniciativa pionera mediante la cual los propietarios ceden su vivienda en usufructo a la EMVS para que dicho ente pueda reformarlo y ponerlo en alquiler, garantizando un determinado pago mensual con independencia de si hay o no inquilinos. Por esta vía, la corporación ha movilizado otros 350 pisos para el mercado del alquiler y ha evitado el deterioro de estos inmuebles en los que no se estaban haciendo las inversiones necesarias para salvaguardar su habitabilidad.
Hace falta mucha más oferta
El grueso de la nueva oferta de vivienda que se está desarrollando en Madrid se concentra en los desarrollos urbanísticos del este, donde se proyectan 100.000 nuevas viviendas. Asimismo, están previstas grandes transformaciones como la Operación Chamartín, que desarrollará más de 10.000 pisos, o la Operación Campamento, donde se también se podrían desarrollar 10.000 unidades más.
La Comunidad de Madrid quiere seguir animando el mercado e incentivando el desarrollo de más inmuebles residenciales, con ánimo de cerrar la brecha entre oferta y demanda. Así, el gobierno regional ha comunicado un aumento de entre el 26% y el 56% en los precios que abona por el desarrollo de Vivienda Protegida Oficial (VPO). El sector considera que, entre 2024 y 2027, esta decisión ayudará a desarrollar 14.000 viviendas de este tipo.
Por otro lado, el gabinete de Isabel Díaz Ayuso también ha puesto en marcha el Plan Vive (casi 8.500 pisos con alquileres asequibles) y el Plan Solución Joven (1.200 inmuebles). Se trata de dos soluciones público-privadas que pretenden contribuir a una mayor disponibilidad de pisos.
Solamente con la revisión del precio de la VPO que ha aprobado Sol (que propiciará la creación de 14.000 nuevos domicilios) y con las 7.000 viviendas que ha movilizado Cibeles con distintos mecanismos, el parque disponible aumentará en más de 20.000 unidades. Con todo, un informe de la sociedad de tasación UVE Valoraciones ha alertado del problema de escasez que persiste en el mercado. En Madrid, el 95% de las viviendas de la capital de España están ocupadas, de modo que prácticamente no hay pisos disponibles sin habitar. Dicho informe considera que el déficit de vivienda imputable a la Villa y Corte es de 76.982 casas, cifra que solamente supera Barcelona, con 85.371.
Para darle la vuelta a esta situación, es fundamental acabar con los controles de precios, poner soluciones inmediatas al problema de la okupación, permitir el desarrollo inmediato de vivienda en todo aquel suelo que no esté protegido, acabar con el tapón burocrático que retrasa entre diez y doce años el desarrollo de obra nueva, limitar los plazos de autorización de obras de reforma y rehabilitación a tres o seis meses o facilitar los cambios semi-automáticos de uso de los inmuebles.