O, mejor dicho, ¿a quién habría que atribuírsela? El pasado día 28 preguntaba en este blog cuál os parecía el mejor modelo a seguir en el mercado del suelo. Planteaba dos opciones: liberalización y “socialización”. La respuesta, abrumadora, fue la opción liberalización. Voy a exponer en qué consiste la otra alternativa pues tengo la sensación de que no me expliqué suficientemente bien.

Supongamos que, en las afueras de una ciudad, hay dos terrenos de similares características. Supongamos, también, que el Plan General de esa ciudad se revisa y que uno de esos terrenos se reclasifica como urbanizable y el otro no; o que reclasificándose ambos como urbanizables, uno recibe un tratamiento más lucrativo que el otro (uso residencial en un caso, y uso industrial en el otro). En virtud de una decisión puramente administrativa, uno de los dos terrenos se habrá revalorizado enormemente mientras que el otro no. ¿Es razonable que los propietarios del terreno favorecido se atribuyan la plusvalía generada?

Hoy día es así, y por eso los propietarios de terrenos hacen lobby ante los ayuntamientos y las CCAA para conseguir, gracias a meras decisiones administrativas, aumentar considerablemente el valor de su patrimonio. Como es lógico, esta circunstancia propicia corruptelas varias, a veces poco detectables. Por ejemplo, un especulador que sepa (información privilegiada) que el Ayuntamiento va a elevar el coeficiente de edificabilidad del 1,2 m2e/m2s al 1,4 no tendrá inconveniente en adquirir terrenos a un precio considerado “alto” puesto que los derechos afectos a su terreno se revalorizarán en un 17% en cuanto salga adelante la modificación, y tampoco tendrá reparo en “premiar” a la garganta profunda municipal que le ha dado el soplo.

Supongamos que la plusvalía generada se atribuyera a quien la genera, es decir, a la propia Administración. Definitivamente, desaparecería el interés por adquirir rústicos “con expectativas” a precios injustificables y no habría razón para corromper o ser corrompido. Se podría reprochar que, de esa manera, se terminaría también con el aliciente o el incentivo empresarial para desarrollar y transformar suelo, ¿o no?

Emulando el modelo valenciano, se podría plantear lo siguiente: una empresa especializada en urbanización y transformación de suelo acomete la operación transformadora, y se cobra con una parte del suelo ya urbanizado al nuevo valor (a precio de suelo finalista). El resto de suelo urbanizado correspondería a la Administración. Ésta liquidaría con los propietarios originales sus derechos, que podrían cobrar bien en especie (suelos urbanizados), bien en cash. Lógicamente éstos cobrarían al precio al que estuviera la hectárea de rústico, más la indemnización que pudiera corresponder por la existencia de instalaciones, etc. La Administración, posteriormente, vendería en el libre mercado los suelos urbanizados en subasta o concurso.

¿Qué os parece? ¿Es descabellado, injusto o poco razonable?

P.D.: Este modelo también tendría importantes efectos en la vivienda protegida, cuya explicación lo dejo para otro post.