Aunque aún quedan semanas para que la nueva Ley Hipotecaria sea realidad, lo que se va conociendo en estos días genera muy poco optimismo. En primer lugar, todos los partidos políticos de la oposición se han desmarcado de las propuestas del Partido Popular, con un punto común, las consideran insuficientes, y si es así, perderemos una gran oportunidad para crear una normativa que equilibre la relación entre el consumidor con la entidad financiera y que con ella ayude a dar una solución al problema inmobiliario actual y el económico de miles de familias.
En principio, lo adelantado por el Ministerio de Economía es que, en primer lugar, existirá un bloque de modificaciones para dar cumplimiento a la sentencia del Tribunal de la Unión Europea (TJUE) tras el caso de un particular afectado por una cláusula abusiva, y es que de no ser así el Estado podía ser multado. Por ejemplo, se limitan las costas, que no podrán superar el 5% de la cantidad reclamada y se pondrá tope a los intereses de demora de las nuevas hipotecas a tres veces el interés legal del dinero.
Parémonos en este punto. Una de las claves que llevó a que el alto Tribunal de Luxemburgo considerara como abusivo el contrato hipotecario era que se cobrara un 19,20% por interés de demora, con esta propuesta se bajaría el interés máximo al 15%, es decir tan sólo un 4,20% menos que el del ejemplo, y actualmente unas 30 veces lo que cotiza el Euribor, y entre 12 y 15 veces por lo que se está pagando por muchas hipotecas. Por ello, lejos de dejar de ser un interés abusivo pasaría a ser "un poco menos abusivo" y podría optarse por otras fórmulas como referenciarlo al tipo hipotecario con, por ejemplo, un 3%-4% más que el tipo de interés de la operación.
Reconocimiento implícito de los errores pasados
Otros puntos se centran en las distintas medidas destinadas a prevenir el sobreendeudamiento como limitar los préstamos al 80% del valor de tasación de la vivienda (60% si la hipoteca sirve para garantizar otro préstamo) y que el plazo de amortización sea de 30 años como máximo. ¿Qué significa esto? Es una medida congruente para el futuro, pero que limitará la concesión de hipotecas mientras que los bancos sigan aplicando los grandes diferenciales actuales que oscilan entre el 2% y el 3% por encima de los tipos de referencia. Pero especialmente, no significa nada para los que contrataron su hipoteca en el pasado, salvo que se reconocen los errores pasados en la comercialización de préstamos más que problemáticos por parte de las entidades financieras (a plazos de 35,40 e incluso 50 años y financiando hasta un 100% con unas tasaciones "infladas") sin que el supervisor, el Banco de España, pusiera límites a ello.
La dación no lo es todo
Otra línea de trabajo es regular como disponer la cantidad conseguida tras la subasta. La nueva normativa podría determinar además que, si con la venta del inmueble se obtiene una plusvalía, el 50% de la misma servirá para reducir la deuda pendiente y, si el beneficio es superior a la propia deuda, se deberá poner a disposición del deudor el remanente. Algo muy complicado y de nuevo lejano a la realidad en la que los precios de compra son muy superiores a los de venta o adjudicación en la práctica totalidad de los casos, y mucho menos para generar unos beneficios que superen la propia deuda, si fuera así, el propio particular pondría antes su vivienda a la venta.
En cuanto a las subastas sin postor, la adjudicación de una vivienda habitual no podrá ser inferior al 70% del primer valor de subasta o el 60% si la deuda es inferior a ese valor, poniendo un cierto límite al precio por el que algunos bancos se adjudican las viviendas, muchas veces incluso por menos de la mitad de su precio de salida.
Dentro de todo esto está el gran punto de enfrentamiento, la dación en pago. Ni tan mala como aboga el Gobierno, que cree que llevaría a agravar seriamente el problema inmobiliario y financiero, ni la panacea que todo lo soluciona como parece abogar la Plataforma de Afectados de la Hipoteca (PAH). La dación en pago si "distorsionaría" el mercado y pondría en manos de las entidades financieras viviendas que actualmente se están pagando, muchas de ellas haciendo un sobreesfuerzo y un sacrificio en muchos casos hasta "moralmente" reprochable.
Pero España no es Irlanda, aquí, a pesar de la crisis se sigue valorando mucho más la propiedad que el alquiler, y además ya llevamos años sufriendo la crisis por lo que ya el parque de viviendas disponible por parte de los bancos es tan importante, que su incremento no sería ni mucho menos tan dramático. Si tienes ingresos suficientes, dejar tu vivienda en dación y permitir empezar de nuevo sin ataduras es una buena solución, si no tienes esos ingresos, perder la vivienda es perder todo, por ello, ¿por qué no centrarse más en evitar llegar a este punto?.
Con todo ello, los pasos más importantes deben dirigirse a facilitar que el ciudadano o familia con problemas puedan seguir pagando. Por ejemplo, en el caso de unos intereses de demora adecuados, que penalicen el impago pero que no lleven a la imposibilidad de hacer frente a la deuda, es fundamental que su aplicación vaya más allá del primer o segundo impago y se dé un mayor margen para regularizar la deuda atrasada. Otro punto es ir mucho más allá en la negociación entre ciudadano y banco en la búsqueda de acuerdos satisfactorios.
Muchos de estos puntos ya se esbozaron en el Código de Buenas prácticas, fracasado por ser voluntario y por establecer por sus límites que sólo muy pocas familias pueden acogerse como estamos viendo. Por ello, se puede abogar por prácticas que obliguen a las entidades financieras a negociar con el cliente, sin distinción salvo que se asevere que tiene problemas económicos que le obligan al impago, y de forma contraria a la actual, facilitando el pago o ayudando a poder salir adelante tras un problema temporal.
Entre estas medidas están: periodos de carencia en los que sólo se paguen solo los intereses, reducir el tipo de interés que se aplica al préstamo y en los casos más extremos una quita de deuda, perdonar parte de lo debido. No son soluciones extremas, vemos que los bancos las aceptan casi todas las semanas pero con grandes acreedores, (Pescanova tiene las papeletas de ser una de las siguientes) lo que pasa es que en estos casos el montante de la deuda "obliga" a negociar al banco algo que no ocurre con el pequeño prestatario. Este desequilibrio es el que debería acabarse, y sólo se puede realizar con cambios legislativos. Si embargo, la futura Ley Hipotecaria no parece ir por ese camino, puede ser que nos encontremos con otra oportunidad que se nos escape. Aún quedan semanas de trabajo, no perdamos a esperanza.
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