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¿Vuelve el ladrillo? Todo lo que necesita saber sobre el mercado inmobiliario

¿Hay que liberalizar el suelo? ¿Qué tipo de hipotecas debemos contratar? ¿Corremos riesgo de una nueva "burbuja"?

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Después del éxito de Adiós, ladrillo, adiós, el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé vuelve a la carga con Vuelve, ladrillo, vuelve. No lo hace solo, sino muy bien acompañado: este nuevo ensayo, publicado por la editorial Oberon, lo ha escrito al alimón con la periodista económica Susana Burgos, quien ha comentado con Libre Mercado los aspectos más destacados de la obra.

¿Por qué en España hay muchos más propietarios de vivienda que en otras economías desarrolladas? ¿Qué nos abocó al ladrillo?

Porque aquí todas las crisis las hemos superado a golpe de inflación y devaluación de la peseta, de manera que el ladrillo era el mejor refugio para lo que pudiera pasar. En Alemania o Francia, en cambio, lo que siempre se buscó es que el valor del euro o el franco perdurase.

Por eso allí la vivienda no es el principal destino del ahorro. Por eso en la cartera de inversiones del español medio, nos topamos con un 90% de ladrillo mientras que el peso acumulado por otros instrumentos de ahorro apenas llega al 10%.

Han desaparecido decenas de cajas de ahorro, ¿hasta qué punto la banca controlada por políticos cebó la burbuja inmobiliaria?

La politización de las cajas tuvo todo que ver en la vorágine constructora. Bajo el paraguas del estatus jurídico consagrado el año 85, hicieron y deshicieron según convenía al político autonómico o local de turno.

Se olvidaron del control del riesgo que ha de presidir cualquier decisión que tome una entidad financiera. Y arrastraron al conjunto de la banca, porque las cajas, representando un 40% del sector por volumen de activos, copaban el 60% de las hipotecas.

"El suelo está liberalizado en España": ¿mito o realidad?

Lamentablemente, mito. Si la ley de Aznar del 98 lo hubiera liberalizado, como tanto se ha criticado desde la izquierda, el suelo urbanizable se habría convertido en un bien abundante y, por ende, barato. Nada más lejos de la realidad.

La liberalización no interesa ni a los terratenientes -por motivos obvios- ni a los políticos, que verían reducida una fuente importantísima de ingresos y, por lo tanto, de poder.

Hemos visto hipotecas complejas en España: ¿qué modelo prefieren Ustedes?

Sostenemos que las hipotecas de tipo variable están en el origen del encarecimiento de los pisos y el endeudamiento de las familias. He ahí los afectados por los procesos de ejecución, y la problemática de quienes compraron entre los años 2005 y 2007, que están pagando hipotecas más elevadas que sus casas. Con el tipo fijo, las viviendas son más baratas, los plazos se acortan y la cuota no varía

Se ha hablado mucho sobre la dación en pago y los desahucios, ¿qué trasladan al lector en relación con este tema tan polémico?

Que, siendo un drama social indiscutible, se ha visto sometido a una manipulación y una intoxicación que producen sonrojo. De la noche a la mañana, se decidió vincular la palabra desahucio con suicidio; los políticos empezaron a ser víctimas de escraches; el Parlamento aprobó la ILP por la que tanto había luchado la PAH, y la plataforma capitaneada por Ala Colau, en lugar de celebrarlo, organizó una buena… Es intolerable que se use el dolor de la gente para hacer política (y de la mala).

"Vuelve, ladrillo, vuelve" es especialmente optimista sobre las SOCIMIS. ¿Cómo las explicaría a alguien que no ha oído hablar de ellas y por qué son tan interesantes para el futuro de la inversión inmobiliaria?

Una SOCIMI es una empresa patrimonial cuyos accionistas reciben como beneficio las rentas que proporciona dicho patrimonio. Hasta su nacimiento, hablábamos de algunos –pocos- fondos inmobiliarios en España, que en realidad no eran tales.

Las SOCIMI, que sí son 100% homologables a los REIT europeos, profesionalizan el sector, lo hacen más independiente de los bancos, y servirán para avisarnos –el cielo no lo quiera- de la formación de nuevas burbujas en el futuro.

Parte importante de los activos inmobiliarios más tóxicos acabó en manos de la SAREB. ¿Fue un acierto o un error aprobar el "banco malo"?

Acierto, pero tardío… Beatriz Corredor admite en el libro que a principios del 2009, cuando ella era ministra de Vivienda, se estuvo contemplando la posibilidad, pero finalmente se desechó porque el modelo irlandés no les gustaba.

¡Podían haberse fijado en el sueco de mediados de los 90! La cuestión es que, como tocaba negar la crisis, no se hizo nada y se perdió un tiempo precioso. La SAREB está haciendo su trabajo, pero los efectos son y serán limitados.

El libro publica un documento de los inspectores del Banco de España que dará mucho que hablar...

Es una carta fechada en mayo de 2006, en la que se alerta al por aquel entonces ministro de Economía, Pedro Solbes, de los riesgos que corría la banca por su excesiva exposición al ladrillo, y de lo irresponsable de la decisión del gobernador de mirar hacia otro lado.

¿Hizo caso Solbes? En absoluto. La hemeroteca nos deja perlas impagables como su "yo no veo afectado para nada al sector de la construcción" o "los que auguran el riesgo de recesión no saben nada de economía". Ojalá hubiera sido así. Ojalá nos hubiéramos inventado una tesis disparatada. Ojalá nos hubiéramos ahorrado todo este proceso de devaluación interna, fruto de la crisis más severa que hemos sufrido en democracia.

¿Qué peso tienen los impuestos en el sector inmobiliario?

Pues si empezamos a enumerar catastro, IBI, IVA, la desgravación por compra habitual, los coeficientes de abatimiento y corrección monetaria…empezamos y no acabamos. Mejor dejar la vivienda quieta porque cualquier incentivo fiscal se incorpora inmediatamente al precio. Luego, parece que en este país hacemos las cosas cuando no toca: resulta que en el punto bajo del ciclo se elimina la desgravación por compra habitual. ¿Lo entiende alguien?

¿Qué le diría a quienes temen que el retorno del ladrillo puede volver a llevarnos a una euforia económica con pies de barro?

Les diría que, con este nivel de paro, no podemos prescindir de un sector económico tan intensivo en mano de obra como es la construcción. Nadie quiere que el ladrillo vuelva a representar más de un 20% de la riqueza nacional porque eso es un disparate, pero sí alrededor del 10-11%, como el turismo o el automóvil.

La velocidad de crucero puede estar en torno a las 250.000 viviendas nuevas anuales, bien lejos de las casi 800.000 que llegaron a levantarse algún año del boom. Hemos escuchado hasta la saciedad eso de "más neuronas y menos ladrillo", como si los poderes públicos pudieran imponerle al sector privado un modelo productivo... Menos falacias y más realidad, por favor.

En Libre Mercado

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