Como ya hemos señalado en otras ocasiones, es competencia de la Administración eliminar las trabas que imponen una carestía artificial de las viviendas mejorando la red de infraestructuras, reformando la legislación en materia de alquileres (existen más de dos millones de viviendas en España que permanecen vacías a causa de la inseguridad jurídica que el actual marco legal impone a los arrendadores) y liberalizando el suelo, especialmente esto último. Si bien es cierto que el Tribunal Constitucional, en una desafortunada sentencia, confirió en exclusiva a las Comunidades Autónomas y a los Ayuntamientos las competencias en materia de ordenación urbanística, no es menos cierto que ello no impide poner en práctica esa liberalización a escala autonómica, independientemente de que se alcance un pacto para llevarla a cabo a escala nacional.
Aparte de esperar a que una mejora de la coyuntura bursátil alivie la presión de la demanda, poco más puede hacerse que no sea contraproducente de cara a resolver el problema principal, que no reside tanto en el elevado precio de las viviendas como en la posibilidad efectiva de acceder a una. Por ello, la restricción del crédito hipotecario que prevé el ministerio de Economía en su proyecto de reforma de la legislación en materia de tasaciones, encaminada a restringir artificialmente la demanda en el mercado inmobiliario con el objeto de hacer bajar los precios y de reducir el alto nivel de endeudamiento privado, sólo añadirá dificultades a quienes más necesitan las viviendas. Es decir, perjudicará a las familias en busca de residencia habitual que dependen del crédito hipotecario para el acceso a una vivienda –así como a las empresas cuya financiación dependa del valor hipotecario de sus activos– y beneficiará a quienes no precisen financiación y demanden viviendas exclusivamente como objeto donde invertir sus capitales.
El precio de referencia que quiere establecer el Gobierno para la concesión de créditos hipotecarios en su proyecto de reforma –el “valor hipotecario”– se entenderá como aquel al que podría venderse la vivienda o la propiedad inmobiliaria en ausencia de “elementos especulativos” o de la influencia perturbadora del ciclo económico. Es decir, una estimación poco menos que arbitraria, basada principalmente en la proyección hacia el futuro de los precios medios históricos de la zona donde está ubicado el inmueble que explícitamente excluya la influencia sobre el precio de “elementos especulativos” tales como la futura construcción de alguna infraestructura de transporte o el incremento de la demanda motivado por la búsqueda de refugio en épocas de mala coyuntura bursátil.
Aparte de los escasos efectos sobre la reducción de los precios, como ha señalado el subjefe de Instituciones Financieras del Banco de España, José Gómez de Miguel, la filosofía subyacente a esta medida –que implica un control de precios a través del racionamiento del crédito– es completamente contraria a los principios que rigen un mercado libre, cuyo funcionamiento eficiente requiere la mínima intromisión de las autoridades en la fijación de los precios. En primer lugar, porque corresponde a las entidades bancarias –bajo la supervisión de las autoridades monetarias–, y no al Gobierno, decidir las condiciones en las que se han de conceder los créditos o el nivel “óptimo” de endeudamiento de las familias. En segundo lugar, porque los “elementos” especulativos” son parte esencial de la fijación de los precios en todo mercado eficiente. Y en tercer lugar, porque si se aplicara la misma filosofía al resto de los mercados, un buen número de actividades económicas se vería paralizada por falta de financiación. En el caso de la Bolsa, donde en la gran mayoría de las operaciones se halla presente el crédito, el efecto sería dramático.
Como en cualquier otro mercado, en el inmobiliario los precios expresan la escasez relativa en función de las condiciones de la oferta y la demanda. Y la teoría económica elemental muestra que la mejor forma de combatir la escasez no es la fijación a martillazos de precios máximos o la imposición de restricciones a la demanda; antes al contrario, éstas son las vías más seguras para agravar la escasez o los problemas que de ella se derivan.
En Libre Mercado
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