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¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos?

La bajada media en las grandes zonas urbanas de España ha sido del 30,78% en términos nominales y del 38,40% en términos reales (descontando la inflación) desde sus niveles máximos.

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Muchas veces se plantea cuál ha sido la bajada de los precios de los pisos y se usan distintas fuentes. Describamos las tres fuentes más frecuentes usadas:

  • Precios de Tasación:
    • Son las precios usados por el Ministerio de Fomento (antiguo Ministerio de Fomento);
    • Para ciudades de más de 25.000 habitantes, y pisos de segunda mano las bajadas desde mediados de 2006 hasta ahora, habrían sido del 15,4%[i];
    • Los datos proceden de las tasaciones realizadas por ATASA; de los 38 miembros de esta asociación, 12 pertenecen al 100% a bancos y cajas y el resto dependen de las mismas para su supervivencia;
    • Sirven para que el sistema oculta las verdaderas pérdidas de valor de los activos y. por tanto, aminorar las necesidades de capitalización .
  • Precios de salida:
    • Se trata de los precios que pretenden los vendedores y vienen recogidos en los índices tales que precios.com, El Preciómetro, Indice Fotocasa o El Idealista;
    • No recogen los precios a los que los pisos se acaban vendiendo;
    • Dependiendo de cual usemos llegaremos a la conclusión de que, desde mediados de 2006, los precios de los pisos han bajando en España entre el 17,85-21,66%.
  • Precios de compra-efectiva:
    • Son los precios a los que se acaban vendiendo los pisos realmente, es decir, recoge transacciones realizadas
    • El único existente es el índice Tecnocasa;
    • Recoge el desarrollo de los precios de los pisos de segunda mano en grandes ciudades españolas;

Tecnocasa acaba de publicar sus resultados para el segundo semestre de 2010. La media de la transacción observada es del 30 de septiembre de 2010. Para poder saber cuál ha sido la bajada desde el 30 de septiembre hasta el 31 de mayo de 2011 podemos tomar cualquiera de los índices de los precios de salida y extrapolar los datos[ii]; esto querría decir que pensamos que la bajada de los precios de salida (los que quieren los vendedores) para el período 30 de septiembre de 2010 hasta 31 de mayo de 2011 es la misma que para los precios a los que realmente se venden los mismos finalmente. Este extremo es falso, ya que bajan aún más los precios de compra-venta efectiva de los pisos que su precio de salida; aún así nos ayudará a comprender lo que está sucediendo.

Partiendo del índice Tecnocasa, los precios de los pisos ya comenzaron a bajar en España en el tercer trimestre de 2006[iii]. Según ello, y teniendo en cuenta los últimos datos llegamos a las siguientes conclusiones para las grandes ciudades de España:

La bajada media de los precios de los pisos en las grandes zonas urbanas de España ha sido, por tanto, la siguiente:

30,78% en términos nominales

38,40% en términos reales (teniendo en cuenta la inflación del período)

Esa es la realidad sobre la bajada de los precios de los pisos. Estas bajadas se refieren a las grandes zonas urbanas, pero: ¿qué ha sucedido en aquellas ciudades más pequeñas? Es lógico pensar que los precios de los pisos han bajado aún más. Muy posiblemente, para el conjunto de la geografía patria, los precios de los pisos nominales, estén ya, de media, a niveles del segundo semestre de 2001.

Ahora se plantea las siguientes preguntas:

¿Continuarán bajando los precios de los pisos? Sí, los precios de los pisos continuarán bajando durante los próximos años.

¿Cuánto más bajarán los precios de los pisos? Desde mediados de 2006 hasta que los precios lleguen a sus valoraciones objetivas, y en términos reales, los precios de los pisos bajarán el 65-70% en las grandes zonas urbanas del país y el 80-85% en zonas de segunda residencia. Para que veamos que nos vamos acercando a esas valoraciones podemos dar noticia de varias zonas en distintas regiones de España y que nos acercan a esas valoraciones objetivas:

  • Platja d’Haro en Gerona 40% (47% en términos reales);
  • Sant Cugat del Vallés 50% en promociones ofrecidas por bancos (55% en términos reales);
  • Chamberí/Charmartí en Madrid, 30% (38% en términos reales);
  • El Biso en Madrid, 20% (29% en términos reales);
  • Orihuela (Alicante) transacciones puntuales con el 72% de descuento (75% en términos reales);
  • Aluche (Madrid) 50% (55% en términos reales);
  • Vallecas 40% (47% en términos reales);
  • Indautxu (Bilbao) transacciones puntuales con 30% (38% en términos reales)

¿Es un buen momento para comprarse un piso? No, el año 2011 es uno de los peores momentos para adquirir vivienda ya que el precio de las mismas continuará bajando durante los próximos años. Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Lo que a precio de hoy parezca un "chollo" será considerada muy caro en los próximos meses.

Datos sobre la oferta y demanda en España:

  • 1,2 pisos de primera mano a la venta o que lo pueden estar en muy poco tiempo[v];
  • 720 mil pisos de segunda mano a la venta[vi];
  • 1,3 millones de pisos cuya construcción ha sido iniciada[vii];
  • 2,4 millones de pisos de segunda mano en grandes zonas urbanas que no están a la venta y se hallan desocupados;
  • Demanda anual de pisos en España de 220 mil unidades[viii];
  • 38% menos de población nacida en los años 1985-2000 que en los 15 años anteriores[ix]

Como consecuencia de los anteriores datos:

  • Los pisos a la venta de primera y de segunda mano son suficientes para saciar la demanda de los próximos 8,7 años;
  • Si a ellos sumamos los pisos con construcción iniciada nos vamos a los próximos 14,6 años.

Todas estas consecuencias siempre que partamos de que, de los 2,4 millones de segunda mano vacíos ninguno saldrá al mercado del alquiler, algo incorrecto y que hará que la absorción de la oferta existente se demore aún más.

¿Qué hace una persona bien informada?

  • Pisos, hasta 2015-2016 ni tocar;
  • Bajo ningún concepto adquirir piso a constructora o promotora: los precios son mucho más bajos si son adquiridos a administradores judiciales;
  • En caso de tener ya un precontrato de compra firmado cancelarlo aunque sea con penalización: el ahorro por la bajada del precio del pisos será, en muchos casos, menor que el ahorro obtenido;
  • Alquilar es lo mejor y, el que tenga un piso ya alquilado, renegociar su precio. Los precios de los alquileres han bajado ya, desde mediados de 2006, alrededor del 35% y continuarán bajando;
  • Esperar a que los tipos de interés suban, los bancos saquen los 750-900 viviendas que tienen los bancos[x] salgan al mercado y los precios de los alquileres bajen aún más.

El próximo Gobierno ha de poner encima de la mesa un proyecto serio y dinámico de desmantelamiento del 85-90% de la capacidad de producción existente en 2006 del sector de la construcción residencial en España. Cualquier jugarreta[xi] para prolongar su agonía retrasará la recuperación económica de España.

 

Borja Mateo es autor del libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" (editorial Manuscritos) que va ya por la cuarta edición.

www.borjamateo.com

 

 


[i]Tales precios para el tercer trimester de 2006 y el primero de 2011 se encuentran en http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=35000000 Hay que obtener la media de los precios de tasación para ambos períodos; para el tercer trimestre de 2006 es de 2007 Euros/metros cuadrado, para el primero de 2011 de 1698 euros/ metros cuadrado.

[ii] Con el fin de mantener una constancia metódica me he decidido a usar sólo el índice Fotocasa a la hora de extrapolar los datos; hubiera podido tomar cualquiera de los otros existentes.

[iii] Usando el índice Tecnocasa llegamos a la conclusión de que los precios de los pisos ya comenzaron a bajar en el tercer trimestre de 2006 y no a partir de mediados de 2007 como indican los índices de "Precios de Tasación" o de "Precios de salida".

4. El aumento de la misma en el período 30 de septiembre 2006 hasta 31 de mayo de 2011 fue de 12,5% según los datos publicados en la página de internet del Instituto Nacional de Estadística.

[v] "La información asimétrica en el sector inmobiliario español (20)" de don Ricardo Vergés Escuín, Observatorio Inmobiliario, página 52, número 48/2011.

[vi] Ultimo informe de "Acuña y asociados", página 24.

[vii] Anterior documento de Ricardo Vergés Escuín.

[viii] "Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España", Noviembre de 2010, Caixa Catalunya.

[ix] Datos obtenidos de la páginas de Internet del Instituto Nacional de Estadística en el momento de constatación de abril de 2011. 11-26 años 6,98 millones/ 27-41 años 11,269 millones de personas.

[x] Estos cálculos incluyen pisos de primera mano, segunda, en construcción y con licencia de obra (suelo calificado).

[xi] Me refiero muy en concreto a la propuesta del Partido Popular de recuperar la desgravación por adquisición de vivienda habitual.

 

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