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Lo que no entiende la izquierda sobre el mercado del alquiler: a mayores trabas, precios más altos

Las restricciones que ha aprobado el Gobierno encarecerán el alquiler en una media del 15%.

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Pedro Sánchez y Pablo Iglesias | EFE

Los propietarios mandan en el mercado del alquiler… Y más que van a mandar. Lo que parecen no entender ni PSOE ni Podemos es que la subida de precios que ha registrado el alquiler en los últimos años no responde a la especulación ni a la mala voluntad de los caseros, sino a la escasez de oferta que se registra en ciertas zonas de España, especialmente en el centro de las grandes ciudades.

La recuperación económica, con su consiguiente creación de empleo, sumada al menor apetito por la compra de vivienda y la caída en la concesión de crédito hipotecario han hecho que la demanda de alquiler crezca de forma sustancial sin que, por el contrario, exista oferta suficiente para cubrir el aumento de peticiones, razón por la cual acaba subiendo el precio. Es pura ley de oferta y demanda, regla básica de economía, pero la izquierda no entiende o no quiere entender dicho principio. De hecho, sus políticas están agravando el problema, ya que PSOE y Podemos insisten en imponer nuevas trabas y cargas al propietario, reduciendo aún más la oferta disponible y, por tanto, encareciendo el alquiler a mayores.

A finales del pasado año, el Gobierno de Pedro Sánchez amplió el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, se aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada. También se extiende la prórroga tácita de 1 a 3 años, el plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

Asimismo, se limita el pago de fianza a dos mensualidades como máximo, al tiempo que se obliga a los arrendadores, cuando sean sociedad o empresa, a hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Y ello sin contar que se facilita la suspensión del desahucio en casos de impago cuando se constate la vulnerabilidad del inquilino para los arrendadores que sean personas jurídicas.

Subida media del 15%

Los expertos ya advirtieron entonces de que estos cambios restringirían aún más el mercado de alquiler, ya que, a mayor duración del contrato, mayor protección vía precio requerirían los propietarios. Dicho y hecho. Tal y como avanzó Libre Mercado, primero fueron muchos los propietarios que se echaron atrás y optaron por no alquilar debido a la "desprotección" del Gobierno. "No se fían y prefieren no arrendar sus casas y dejarlas vacías", advertían entonces los agentes inmobiliarios.

Pero es que, además, los que han decidido seguir adelante ya están aplicando subidas de precio adicionales. En concreto, tan sólo esta reforma provocará una subida del 15% en el precio de los alquileres, según los expertos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid, dado que se trasladan a los arrendadores y a las personas jurídicas una serie de cargas que no solo subirán los precios, también desincentivarán el dinamismo de salida al mercado de inmuebles destinados al alquiler.

En los nuevos contratos que ya se están empezando a firmar, el arrendador se verá obligado a trasladar al precio todas estas nuevas medidas. Teniendo en cuenta el buen recorrido que hasta ahora ha tenido el parque de alquiler, con el 22,7% de viviendas destinadas al arrendamiento, la reforma introduce un "factor claramente desincentivador", añaden los agentes.

Tanto es así que hasta los propios sindicatos de inquilinos, muy favorables a este tipo de restricciones, reconocen los negativos efectos de este particular cambio. "Nos iban a subir el alquiler 50 euros. Al ver que el Gobierno ha extendido los contratos a 5 años, nos exigen 200 euros más", confiesa un arrendatario.

Así pues, ellos mismos admiten que la nueva restricción del Gobierno está encareciendo el alquiler, pero, curiosamente, desde este tipo de asociaciones exigen mayores trabas, como, por ejemplo, fijar un precio máximo de alquiler, en lugar de facilitar e incentivar la oferta de vivienda. Y la cuestión es que el Gobierno, que al principio se mostraba reticente a esta medida, está dispuesto a ponerla en marcha, tal y como acordó en su día con Podemos. Se trata, sin embargo, de un grave error, ya que tales controles terminarían encareciendo mucho más el alquiler.

Limitar el precio agravará la escasez

"En relación a esta propuesta, hay una extensa evidencia teórica en contra del control de alquileres", explica el economista José María Raya en la web Agenda Pública. "Los efectos más documentados suelen ser la depresión de la nueva construcción y del precio de las viviendas existentes, la reducción del incentivo al mantenimiento de las viviendas, la reducción de la oferta de viviendas en alquiler y un efecto ambiguo en los alquileres y los colectivos a los que se pretende proteger. Si los propietarios no tienen incentivos a poner las viviendas en el mercado, no lo hacen, no las mantienen, lo cual paraliza el mercado", añade.

Así lo demuestran las experiencias registradas en Boston, San Francisco, Berlín o París, donde este tipo de políticas han fracasado en la consecución de sus objetivos. En Berlín, por ejemplo, más del 70% de las ofertas de pisos de alquiler se encuentra hoy por encima del máximo fijado por ley, y si los inquilinos quieren alquilar deben pagar entre una y dos mensualidades al propietario que no se devuelven (además de la fianza). Otro ejemplo es París, donde la normativa ha sido recientemente derogada. La capital francesa empezó a intervenir el mercado en agosto de 2015 y uno de sus efectos es que ha terminado por desaparecer el 15% de las viviendas disponibles para alquiler. El verdadero problema en España, según Raya, es la "ausencia total de incentivos para aumentar la oferta".

Golpe a las Socimis

El palo fiscal que el Gobierno acaba de asestar a las Socimis (sociedades de inversión inmobiliaria dedicadas) tampoco ayudará a abaratar los precios, sino todo lo contrario. El proyecto de Presupuestos que acaba de presentar Sánchez incluye un gravamen del 15% a los beneficios no distribuidos por estas empresas, cuya actividad se centra en el alquiler de oficinas y viviendas.

En declaraciones a Efe, el presidente de la patronal (Asocimi), Javier Basagoiti, considera que "no existe causa-efecto" entre el aumento de precio de los alquileres y los beneficios de las Socimis, dado que las compañías acogidas a ese régimen fiscal apenas poseen en torno al 4% de las viviendas arrendadas en toda España.

Además, esa carga fiscal iría en perjuicio de la reinversión de estas empresas, que están obligadas a repartir en dividendo el 80% de sus beneficios, mientras que suelen reinvertir la parte restante. "Nos veremos obligados a distribuir más resultados", reduciéndose con ello la inversión destinada a incrementar la oferta de alquiler en el mercado, alerta Basagoiti. Y ello sin contar que estos vehículos perderían atractivo debido a su menor rentabilidad por culpa del impuesto, con la consiguiente huida de inversores, "sobre todo a Francia y Portugal".

Guerra a los pisos turísticos

Por último, la izquierda también se ha mostrado muy beligerante con los llamados pisos turísticos, a los que culpabilizan del aumento de los alquileres en ciertas zonas de España, pero los datos, una vez más, desmienten tales acusaciones. Valga como ejemplo el caso de Palma de Mallorca, donde las políticas prohibicionistas han reducido en más de un 50% las viviendas vacacionales, sin que ello afectara lo más mínimo al alquiler, puesto que se ha encarecido un 19%.

En definitiva, todos estos casos demuestran que a mayores trabas, costes y dificultades que se impongan a los propietarios, menor vivienda en alquiler y precios más altos. La clave para bajar precios, muy al contrario, consiste en fomentar e incentivar la oferta.

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