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La cara B de la nueva Ley de Vivienda

Medidas similares a las planteadas por el PSOE y Podemos no han surtido efecto en otras ciudades europeas. ¿Tiene España un problema en este sector?

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Medidas similares a las planteadas por el PSOE y Podemos no han surtido efecto en otras ciudades europeas. ¿Tiene España un problema en este sector?
Manifestación a favor de la Ley de Garantía del Derecho a la Vivienda frente al Congreso de los Diputados, la semana pasada, en Madrid. | EFE

¿Tiene España un problema de acceso a la vivienda? Pues depende de cómo se mida, qué se priorice o cuál sea el objetivo. ¿Son caros los alquileres? De nuevo, dónde y en qué condiciones. Y en comparación con quién.

Comenzamos con estas preguntas porque desde hace más de una década es un lugar común que España tiene un problema con el mercado inmobiliario. Se muestran cifras de viviendas en alquiler en los países más ricos de Europa y se comparan (para mal) con las nuestras. Según los datos de Eurostat, el 76% de los españoles vive en una casa de su propiedad (y hace unos años este dato era todavía más elevado) frente al 51% de los alemanes o el apenas 41% de los suizos.

Y sí, es cierto que una proporción muy baja de vivienda en alquiler puede significar que este mercado tiene problemas (no hay suficiente oferta, precios muy altos en determinadas localizaciones, etc). También es verdad que la obsesión con la vivienda en propiedad tiene efectos en otras variables: por ejemplo, supone un freno a la movilidad y reduce el dinamismo en el mercado laboral. Pero también debemos recordar que un porcentaje elevado de la población con vivienda en propiedad apunta a un país de pequeños propietarios, en el que las familias de renta media-baja han accedido a la vivienda, con lo que eso supone de amortiguador para las crisis y para los períodos de reducción de ingresos (por ejemplo, durante la jubilación). Porque en otros países, esas cifras de vivienda en propiedad y de patrimonio entre las clases bajas se miran con envidia.

Por otro lado, no hay que exagerar: los precios de Madrid o Barcelona, tanto en compra como en alquiler, están por debajo de los que pueden observarse en el centro de otras grandes urbes europeas (Londres o París, por poner dos ejemplos). Ni son los más altos ni los más bajos de las grandes ciudades del Viejo Continente.

Y las pautas de emancipación juvenil (en España nos vamos de casa de nuestros padres a una edad muy avanzada para lo que es habitual en otros países) no parece que vayan ligadas a los precios de la vivienda. Las capitales más caras del continente son París, Londres, Dublín, Helsinki, Oslo... Cada una de ellas con mercados laborales, cultura social, costumbres, clima, etc. muy diferentes. Y con comportamientos familiares y edades de emancipación muy dispares. De hecho, si el problema fuera el precio de la vivienda, en España tendríamos un porcentaje de jóvenes emancipados superior en aquellas provincias con un alquiler más barato. No parece que ésa sea la tendencia o que haya una gran correlación entre una cosa y la otra.

De hecho, es fácil imaginar a la izquierda planteando los argumentos contrarios a los actuales en el caso de que España fuese uno de los países de Europa Occidental con menos proporción de vivienda en propiedad, en vez de ser uno de los que más: "Las familias pobres no pueden tener su casa. Se les ‘obliga’ a tirar el dinero en un alquiler en vez de ahorrar en su vivienda. Tenemos un mercado dual: los ricos compran, pero los pobres tienen que alquilar porque no tienen otro remedio..."

En resumen, ahora que estamos con el debate sobre la nueva Ley de Vivienda que quieren sacar adelante PSOE y Podemos, comencemos matizando. España tiene problemas en este sector, como muchos otros países de Europa, pero también fortalezas. Y quizás una de las cosas que mejor hemos hecho como país en los últimos 60-70 años (que buena parte de la población accediera a la propiedad de su vivienda si así lo deseaba o incluso invirtiera en una segunda vivienda como fuente de rentas futuras) se puede poner en peligro si se ataca la propiedad privada inmobiliaria.

Las medidas y sus efectos

La Ley (aunque en realidad deberíamos hablar de lo filtrado a la prensa y de los primeros borradores, porque no hay todavía un articulado cerrado) plantea una serie de medidas de muy distinto tipo. Ayudas a los jóvenes, zonificación y límites de rentas, castigo a las viviendas vacías... ¿Cuáles pueden ser las consecuencias de cada una? De todo tipo. De hecho, algunas incluso tiran en direcciones opuestas, unas podrían incrementar los precios y otras bajarlos o dejarlos como están. Unas beneficiarían a los inquilinos y otras a los propietarios. Pero todas generan desincentivos a la inversión en vivienda para alquiler. Es decir, lo normal es que provoquen desaparición de la oferta como primer efecto.

- Controles de precios en "zonas tensionadas". Es el punto central de la nueva norma, pero todavía no está claro cómo se aplicará y dónde. Para empezar, porque su empleo dependerá de las comunidades autónomas y las que están en manos del PP ya han avisado de que lo ignorarán. En aquellas regiones que lo apliquen, se podrá pedir la catalogación de "zona tensionada" si los precios suben 5 puntos más que la inflación y esos precios superan un 30% de los ingresos del hogar.

En este caso (petición de la comunidad autónoma y precios en esos niveles) entran en juego los controles de precios, que impedirán subir la renta y que serán más estrictos en el caso de los grandes propietarios, a los que incluso se podría obligar a bajar los de contratos que ya estuvieran en vigor.

Preguntas, muchas. Para empezar, al organizar la ciudad en zonas (tensionadas y no) se producen enormes disparidades entre los que viven en unas y otras. Y normalmente esto se resuelve a favor de las rentas altas, que suelen tener más información para aprovechar la norma.

Este viernes, Esade publicaba un primer informe sobre el tema, "¿Servirá la nueva Ley de Vivienda para mejorar el alquiler en España?", de Natalia Collado, Ángel Martínez Jorge y Jorge Galindo. En esta cuestión de los límites al alquiler por zonas, el informe recuerda que "puede incentivar comportamientos estratégicos por parte de perfiles de rentas más altas, que podrían decidir mudarse a zonas tensionadas para disfrutar de alquileres más ventajosos. Esto puede terminar en un efecto expulsión de los inquilinos más vulnerables, siendo además que los propietarios preferirán escoger a personas con mayor poder adquisitivo".

Los controles de precios suelen provocar los mismos efectos, sea cual sea el mercado al que se dirijan:

  • Mercado negro: tanto con alquileres que no se declaran como, más habitual, con otros en los que el precio oficial se encuentra dentro de los límites de la ley y se produce un pago bajo cuerda del resto hasta alcanzar el precio de mercado
  • Menos oferta, por miedo del propietario a sacar su vivienda al mercado
  • Trampas para sortear la norma: por ejemplo, se alquila la vivienda al precio legal y la plaza de garaje, al mismo inquilino, a cinco veces su precio real (para compensar)
  • Lo que uno se ahorra vía precios monetarios se traslada a precios no monetarios: listas de espera, exigencia de más garantías, selección de inquilinos que favorece a los que tienen más ingresos, etc...

- Inquilinos actuales vs futuros. Una idea que no debemos olvidar: los controles de precios al alquiler y otras medidas intervencionistas como las planteadas en esta norma son muy populares, incluso aunque tengan efectos perversos. Y la razón es que son normas que tienen unos ganadores muy claros (los inquilinos actuales) y unos perdedores difusos (los inquilinos futuros que, simplemente, no buscarán en esas zonas con menos oferta). Con un añadido: los inquilinos actuales son votantes del municipio en cuestión, mientras que los futuros pueden no serlo.

El centro de las grandes ciudades es un bien escaso por definición. Construir un nuevo centro de París es imposible y vivir en el que ya hay es muy atractivo (belleza, comodidad, todo tipo de servicios, cercanía a muchos puestos de trabajo y a zonas de ocio...). Por lo tanto, es casi inevitable que exista una constante presión sobre los precios de la vivienda en la zona: hay cientos de miles de personas que quieren vivir en esos barrios y una restricción de oferta casi insuperable.

Limitar el alquiler no hará que esa situación cambie. Seguirá habiendo más demanda que oferta. Lo que cambiará es: (1) La forma en la que se articula el precio (dinero, lista de espera, etc...). (2) La actitud del propietario: sin límites de precios, su interés es tener la vivienda en el mejor estado posible; con límites de renta, su objetivo es gastar el menor dinero en su mantenimiento para no perder dinero y el riesgo de degradación de estos barrios se dispara. (3) El beneficiario: quien tiene un piso en esa zona (normalmente familias de ingresos superiores a la media) se agarra al beneficio inmediato o busca fórmulas para traspasarlo a amigos y familiares en los límites de la ley; a cambio, para los que quieren acceder a la zona, este objetivo se convierte en una misión casi imposible.

- El bono joven. La otra medida que más ha dado que hablar ha sido el llamado bono joven, ese cheque de 250€ mensuales para jóvenes de entre 18 y 35 años con rentas inferiores a 23.726€ anuales durante un periodo máximo de 24 meses. ¿Efectos? Pues aquí siempre surge la duda: ¿beneficiará a los inquilinos o sólo hará que el propietario suba el precio del alquilar para capturar la ayuda del legislador?

El siguiente cuadro, del informe de Esade, sugiere que buena parte de este tipo de ayudas acaban convirtiéndose un pequeño extra para el propietario. Un extra que, además, penaliza a familias en situación similar a los beneficiarios del bono pero que no tienen acceso al mismo y que pujan por los mismos alquileres pero sin la ayuda estatal.

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- Multas a las viviendas vacías. Parece más un brindis al sol de la propaganda que otra cosa. Para empezar, porque no es fácil definir y localizar esas viviendas vacías. Para seguir, porque la multa no sería demasiado elevada ni disuasoria: 150% del IBI, propietario con más de cuatro viviendas, sin razón justificada...

Pero, además, porque no es cierto que España tenga cientos de miles de casas sin entrar en el mercado, que reducen la oferta y suben los precios. Las provincias con más viviendas vacías son Orense, Lugo, Castellón y La Coruña. A cambio, las que tienen menos son Álava, Guipúzcoa, Vizcaya, Madrid y Barcelona.

De hecho, el planteamiento en sí mismo es absurdo. Primero se dice que los precios están por las nubes. Y luego se asegura que los propietarios retienen sus viviendas sin sacarlas al mercado... ¿por que no quieren cobrar esos precios por las nubes? Esto podría tener sentido si un único propietario acumulase el 50-60% de las viviendas y quisiera cobrar muchísimo por unas pocas, restringiendo la oferta del resto. Es evidente que eso no ocurre en el centro de Madrid o Barcelona, donde la propiedad está muy repartida (pocos sectores habrá con tantos oferentes como el de la vivienda).

- Reserva del 30% para vivienda social. Por último, la ley obligará a que el 30% de las nuevas promociones se destine a vivienda protegida (la mitad, un 15%, iría a alquiler). Es lo que se conoce como "zonificación inclusiva".

Dos apuntes: en primer lugar, esto supone el equivalente a un impuesto del 30% para el promotor. O lo que es lo mismo, tendrá que cobrar un 30% más caras las viviendas libres para que le salga rentable su apuesta empresarial. Los que paguen a precio de mercado subvencionarán al resto. Esto podría tener consecuencias inmediatas: restricción de la oferta de nuevas viviendas y que los promotores se redirijan al mercado no regulado (promociones más pequeñas que escapan a la ley, vivienda unifamiliar, municipios a los que no afecta la norma, etc...)

Y en segundo término, incluso si consiguiera sus objetivos para las nuevas promociones, el peso de estas nuevas viviendas sobre el stock total sería mínimo. En el informe de Esade, aun no siendo completamente críticos con esta medida, recuerdan sus limitaciones: "Puede tener un efecto positivo pero notablemente limitado sobre el parque de vivienda protegida, especialmente en régimen de alquiler. Sin embargo, la evidencia empírica de otros países indica que las políticas de zonificación inclusiva no están exentas de costes. En particular, estas pueden tener un efecto adverso sobre la oferta total de vivienda y su precio, por lo que deben diseñarse cuidadosamente. En este sentido, acompañar estos programas con medidas de compensación utilizadas en otros países, como bonos de densidad, incentivos fiscales o una tramitación acelerada, puede ser una buena manera de evitar impactos no deseados en el mercado inmobiliario".

- ¿Y la oferta? Lo que parece fuera de cualquier norma o medida. La lógica dice que si en un mercado suben los precios-márgenes-beneficios, se agolparán los empresarios deseosos de sacar tajada. Por qué no en la vivienda.

Lo primero es que aquí hay una restricción natural, la que apuntábamos anteriormente: el centro de Madrid es el que es y no puede crecer. De la Castellana al Palacio Real el espacio es el que hay. Además, construir vivienda nueva lleva su tiempo: incluso con precios al alza, el mercado necesita un tiempo para regularse.

Dicho esto, hay más margen del que a veces se piensa para que ese espacio limitado crezca, pero requiere un cambio de mentalidad política. En primer lugar, las limitaciones a la obra nueva podrían ser menos estrictas. Nunca tendríamos la Gran Vía si cuando se construyó la obsesión por no tocar las ciudades hubiera sido la misma que ahora. En segundo lugar, los cambios de uso (de oficina o comercial a vivienda) podrían ser más sencillos. Hay cientos de locales comerciales y de uso empresarial en el centro de las ciudades que se están quedando vacíos. Por qué no sacarlos al mercado como nuevas viviendas. Y en tercer lugar, las reformas y remodelaciones requieren de unos permisos-tiempos-costes que hacen que muchos edificios permanezcan vacíos durante años en zonas muy caras y en teoría muy demandadas. Cualquiera que pasee por el centro de Madrid o Barcelona puede encontrar muchas más viviendas vacías de las que imagina y algunas están en las manzanas más deseadas de estas ciudades. ¿Por qué sus propietarios renuncian a una ganancia segura?

Por supuesto, el centro de Madrid o Barcelona no es el único lugar para vivir del mundo. Si estas zonas son caras, la solución natural sería construir en las afueras (pierdes encanto a cambio de comodidad, zonas verdes, casas más grandes...). ¿Se están facilitando o limitando estas alternativas? El alto porcentaje de pisos vs unifamiliares en España apunta otro problema de nuestro mercado inmobiliario: las restricciones a la construcción en las afueras de las ciudades y la distinción artificial entre suelo urbano y no urbano, que da una gran ventaja al que puede edificar (y lo hace, en vertical) frente a las alternativas habituales en otros lugares de Europa (con más construcción en horizontal).

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