El Instituto de Estudios Económicos (IEE) ha presentado recientemente la edición de 2022 del Índice Internacional de Derechos de Propiedad, un informe que llama la atención sobre la delicada situación que enfrentan las familias y empresas españolas a la hora de salvaguardar y proteger sus activos y bienes. Al evaluar la situación de la propiedad física, el IEE ha destacado que el Proyecto de Ley de Vivienda que impulsa el gobierno de PSOE y Podemos está repleto de medidas intervencionistas que vendrían a restringir y limitar de forma significativa la capacidad de los propietarios de hacer uso de sus inmuebles según sus necesidades económicas, con todas las distorsiones que esto supone.
El IEE recuerda que dicho Proyecto de Ley incluye "la posibilidad de limitar los precios de los alquileres en zonas declaradas como tensionadas. Resulta difícil encontrar una medida de política económica en la que exista más consenso que en la cuestión del control de rentas de alquiler y sus negativas implicaciones sobre el bienestar social en el medio y largo plazo. El control de alquiler no solo es ineficiente para lograr mejorar el acceso al mercado del alquiler, sino que es, además, contraproducente, en la medida en que empeora la oferta en cantidad y calidad, con el consiguiente perjuicio y discriminación a los colectivos de menor renta a los que se pretendía favorecer. De hecho, es posible que, ante esta escasez de oferta artificialmente provocada, se acabe priorizando a los individuos y familias arrendatarias que puedan ofrecer mayorías garantías y/o tengan un menor riesgo de impago".
De este modo, "una medida que pretende supuestamente ser una solución temporal al problema de acceso al alquiler, mientras se corrigen los verdaderos desequilibrios en el mercado, termina suponiendo, precisamente una intensificación de dicho desequilibrio entre oferta y demanda, y un agravamiento del problema. De ahí que no debe ser aceptable ni siquiera como solución transitoria. Los precedentes internacionales disponibles sobre el control de los precios del alquiler confirman estos efectos nocivos. Ya sea San Francisco, Nueva York, Boston, Estocolmo, París o Berlín, los resultados de este tipo de intervención son siempre malos: en el mejor de los casos, apenas se logra un control de las rentas en el corto plazo en la zona regulada, que suele concentrarse en los alquileres más caros, y siempre a costa de trasladar las tensiones a la parte no regulada, y de generar una fuerte contracción de la oferta de vivienda en alquiler, intensificando el desequilibrio a largo plazo y agravando el problema de escasez de vivienda sobre todo entre los colectivos más vulnerables".
Para el IEE, "el caso de Suecia es muy ilustrativo, pues el control de alquileres aplicado ha provocado un exceso de demanda en los mercados de vivienda más atractivos, como Estocolmo o Göteborg, dando lugar a listas de espera para acceder a una vivienda en alquiler de más de medio millón de personas, y con plazos superiores a once años en algunas zonas. Otra de las evidencias más actualizadas y conocidas de los efectos de los controles de rentas se encuentra en la ciudad de Berlín, que ha generado una contracción de la oferta en el mercado regulado de casi el 40%, lo que ha presionado fuertemente al alza los precios en la parte no regulada, según el reciente análisis del prestigioso Instituto IFO. Recientemente esta medida ha sido declarado nula por el Tribunal Constitucional Federal alemán, al considerar que los gobiernos regionales no tienen la potestad para aprobar una ley de esta naturaleza, por ser competencia exclusiva del legislador federal".
Dentro de España, el IEE también destaca "la evidencia reciente del control de precios aplicado en Cataluña, que no solo ha supuesto una caída significativa de la oferta de vivienda en alquiler, sino que ha dado lugar a una dinámica contraproducente, que ha de servir como anticipo de lo que podría suponer la futura normativa estatal. Y es que, el establecimiento de un precio de referencia ha provocado que los alquileres (tanto los que estaban por encima como los que estaban por debajo de dicha referencia) convergieran hacia él, generando el efecto perverso de elevar los precios para aquellos inquilinos que abonaban los alquileres relativamente más bajos, y de reducirlos para los inquilinos que pagaban los alquileres más elevados. Además, al igual que en el caso de Berlín, la medida catalana ha sido anulada por el Tribunal Constitucional".
Otros elementos distorsionadores
Más allá de los controles de precios, el IEE considera que "la futura normativa incluye también otros elementos distorsionadores para el mercado de la vivienda. La discriminación entre grandes y pequeños propietarios, de manera que estos últimos están afectados en mayor medida por las distintas medidas recogidas en la normativa, resulta muy desafortunada, ya que supone desincentivar el necesario e insustituible papel que han de tener los inversores mayoristas, nacionales y extranjeros, como vía para canalizar el ahorro hacia este sector. Es un error situar el origen del problema del alquiler en España en los grandes tenedores cuando estos, por desgracia y a diferencia de otros países, apenas llegan a representar el 4-5% del total de la oferta de alquiler, estando el 95% restante muy atomizado en manos de pequeños ahorradores".
En opinión del Instituto de Estudios Económicos, "los inversores mayoristas favorecen el incremento de la profesionalización del mercado del alquiler, y promueven importantes mejoras en la eficiencia, en tanto que contribuyen a reducir los costes de gestión y búsqueda de viviendas de alquiler. Por tanto, la solución no puede pasar por penalizar, precisamente, a quienes pueden contribuir a resolver el problema de la vivienda en España, sino por todo lo contrario, por promover su participación para que el mercado de alquiler pueda beneficiarse de una mayor profesionalización y eficiencia. El mero anuncio de la posibilidad de que este tipo de medidas sean aprobadas, es suficiente para inhibir la actividad, ya que se genera incertidumbre e inseguridad jurídica, y se merma la confianza de los agentes".
De hecho, el estudio recalca que "se ha de tener en cuenta que la actividad de Build To Rent ya afronta importantes trabas como las expectativas de subidas de tipos de interés y la costosa fiscalidad de este tipo de operaciones, por lo que añadir mayor incertidumbre al marco regulatorio supone lastrar aún más a este segmento tan relevante para el desarrollo del mercado de alquiler en España". A este respecto, "la medida relativa a dotar de un carácter inmodificable a la calificación urbanística del suelo para reserva de vivienda protegida y de las viviendas protegidas, debería al menos aclararse, para dejar fuera de toda duda, que dichas medidas no contemplan efectos retroactivos en ningún caso, por lo que no puede afectar a aquellas viviendas protegidas ni a los suelos que cuenten ya con esta calificación definitiva, ya que lo contrario supondría un enorme quebranto del derecho de propiedad legítimamente adquirido y un elevado nivel de inseguridad jurídica".
La lacra de la okupación
Dentro de la tendencia normativa reciente en materia de vivienda, el IEE entiende que "merece mención aparte, por ser especialmente alarmante, la creciente legitimación que está adquiriendo, en nuestro marco jurídico, el fenómeno de las okupaciones de viviendas, que supone negar el contenido esencial del legítimo derecho de propiedad y relegarlo frente a lo que no deja de ser una actividad delictiva en la mayor parte de los casos. Además, a nivel estatal, y con el pretexto de la situación de emergencia generada por la pandemia, varios Reales Decretos-leyes, recogían la posibilidad de suspender los lanzamientos y desahucios en el caso de colectivos vulnerables, incluso para okupaciones de hecho, cuya vigencia, a pesar de que en un principio estaba prevista solo para el período del estado de alarma, continúa extendiéndose hasta la actualidad".
"Esta tendencia es especialmente acusada en algunas comunidades autónomas destacando el caso particular de Cataluña, que desde 2015 ha venido aprobando distintas leyes y decretos-leyes que exhiben una preocupante permisividad con el fenómeno de la okupación, amén de discriminar y cargar injustamente con obligaciones a los grandes tenedores que no les son propias, como la de ofrecer un alquiler social a los afectados. El episodio normativo más reciente es el de la Ley 1/2022, que ha entrado en vigor el pasado día 8 de marzo de 2022, y que resulta especialmente preocupante porque recoge de nuevo la obligación del propietario de realizar una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial, la cual además se extiende, bajo determinadas circunstancias, incluso a aquellos casos en los que no existe título jurídico sobre la propiedad, es decir, en casos de okupación de hecho del inmueble. Asimismo, se contemplan periodos de propuesta de alquiler social obligatorio de hasta 12 años en determinados casos, lo que supone unos plazos muy dilatados que introducen un elevado grado de inseguridad jurídica y de desprotección del propietario, desincentivando y paralizando el desarrollo del mercado de viviendas y de alquiler en Cataluña, y provocando una fuga hacia otros territorios. A su vez, la renta de este alquiler social se situará muy por debajo del precio de mercado, ya que deberá establecerse de acuerdo con la capacidad de pago del ocupante, por lo que la compensación que recibe el propietario no es, ni mucho menos, suficiente para cubrir los daños y los perjuicios sufridos por la privación del derecho de propiedad".
En opinión del IEE, esta tolerancia de la regulación con el fenómeno de la okupación ilegal y la vulneración de la propiedad genera, "una situación impropia de una sociedad avanzada y daña, profundamente, nuestro marco institucional, con todas las consecuencias negativas en términos económicos que eso conlleva. Al proteger esta actividad delictiva, España se convierte en un caso único en nuestro entorno comparado. Desde un punto de vista económico, una de las consecuencias más directas es la restricción de la oferta de vivienda en alquiler, sobre todo para los colectivos más vulnerables a los que se pretendía proteger, ya que los propietarios exigirán mayores garantías y priorizarán individuos que demuestren solvencia, ante la posible materialización de los eventos de riesgo que amparan e incentivan estas medidas".
Así, "aunque el Proyecto de Ley de Derecho a la Vivienda suponía una excelente oportunidad para establecer una lucha clara contra el fenómeno de la okupación ilegal, de manera que se aportara claridad al debate competencial y se evitaran los crecientes recursos ante el Tribunal Constitucional sobre las leyes de vivienda de las comunidades autónomas. Sin embargo, se trata de una oportunidad perdida, ya que no se han planteado ni desarrollado estas cuestiones en la futura normativa. Es más, en el citado Proyecto de Ley se reconoce el derecho a la suspensión temporal de los desahucios y de otros procesos de recuperación posesoria de la vivienda de hasta cuatro meses de ocupantes, con o sin título. Y, además, y a diferencia de cuando este tipo de medidas se implementaron mediante reales decretos ley durante la crisis pandémica, ni siquiera va acompañada del reconocimiento del derecho indemnizatorio del perjudicado".
Para el IEE, "si de verdad se quiere facilitar el acceso a la vivienda, es fundamental dejar de legitimar que este se haga por la vía de la okupación sin título, o amparado en la tolerancia al incumplimiento de las obligaciones de pago, y no cargar a los propietarios, en especial a los grandes tenedores, con obligaciones que le corresponden, en exclusiva, a las Administraciones Públicas. Este tipo de medidas no solo suponen un caso flagrante de vulneración del derecho de propiedad e introducen un elevado nivel de incertidumbre e inseguridad jurídica, poniendo a España a la cola en calidad institucional y jurídica en este ámbito, sino que, además, no son eficaces para lograr los fines perseguidos. Al contrario, cuanto más se desproteja al propietario frente a este tipo de movimientos, más se agravarán los problemas de acceso a la vivienda y mayores serán los perjuicios para los colectivos vulnerables".