"Hijo, invierte en ladrillo que eso nunca falla". El consejo nos suena. En un país tan conservador, desde un punto de vista financiero, como España, el sector inmobiliario siempre ha sido uno de nuestros refugios preferidos. Puede que en Holanda, Dinamarca o Reino Unido las clases medias que logran acumular algo de ahorro se decanten por los fondos de inversión o activos similares. Aquí optamos por el ladrillo: comprar un piso; primero para vivir (somos uno de los países europeos con más vivienda en propiedad) y luego para invertir (ese segundo pisito que los padres compran para cuando el niño sea más mayor y al que, mientras tanto, van sacando algo cada mes si logran alquilarlo).
Aquí radica una de las primeras sorpresas de la Ley de Vivienda: ataca al propietario en un país de propietarios. Es cierto que un porcentaje muy elevado sólo posee la casa en la que reside. Pero es que incluso así, una norma como la anunciada este viernes por los portavoces de ERC y Bildu (socios prioritarios de este Gobierno) genera muchísimas dudas para todos, tanto para los que sólo tienen un inmueble como para los que tienen varios. Es verdad que a estos últimos les afecta más, pero nadie puede estar seguro sobre cuál será la respuesta a las siguientes preguntas:
- ¿Qué va a pasar con el mercado del alquiler? ¿Y con la compraventa?
Todo el mundo está muy pendiente del alquiler. Porque parece ser el objetivo prioritario de la Ley. Y es verdad que estamos ante un tema del que se ha hablado mucho en los últimos años. En un lado los que dicen que hay que hacer algo para contener las subidas de precios de las rentas. En el otro, los que dicen que el problema es de oferta, porque los propietarios están retirando sus viviendas del mercado ante el miedo a no poder poner un precio de mercado o a no poder echar a un inquilino moroso.
En Libre Mercado nuestra posición es conocida. Coincidimos con el gran economista sueco Assar Lindbeck, que fue el que dijo aquello de que "los controles de renta parecen constituir la técnica más eficiente de entre todas las conocidas para destrozar una ciudad… con excepción del bombardeo".
Pero mientras el debate se centra en el alquiler, queda la gran pregunta: qué pasará con los precios de los pisos. Aquí el miedo de los propietarios (y por eso decimos que la norma también afecta a los que viven en su vivienda y no tienen más inmuebles) es que se produzca un doble efecto negativo en el mercado. Tener una vivienda será, a partir de ahora, menos atractivo, porque la posibilidad de sacarle una renta es más complicada. Y el precio de los activos depende en buena parte no sólo de su valor de uso (quizás lo que más se ve en una vivienda) sino de la posibilidad, incluso aunque sea hipotética, de sacarle un rendimiento financiero. En términos bursátiles y empresariales hablamos del flujo de caja y de otras medidas que podríamos resumir en el poco técnico: "Cuánto voy a sacar de esto cada año". Si un activo ofrece menos posibilidades, su valor cae, incluso aunque el 90% de los compradores quieran ese activo para vivir en él y no estén pensando en alquilarlo.
Porque, además, podría darse un segundo fenómeno también con implicaciones sobre los precios: muchos propietarios que compraron para alquilar, ahora podrían sacar sus viviendas al mercado para deshacerse de ellas. Al mismo tiempo, otra fuerza puede operar en sentido contrario: los que quieren un alquiler pero no pueden acceder al mismo porque la oferta se desploma y se deciden por comprar (presionando los precios al alza).
Y en mitad de todo este lío, dos derivadas extra: (i) el papel de las constructoras y la duda de si seguirán edificando para llegar a un mercado con tanta incertidumbre; (ii) los tipos de interés y la facilidad de acceso a las hipotecas. El ejemplo clásico es el de la pareja joven que no encuentra alquiler porque no hay disponible (y esta ley debería hacer que haya todavía menos) y no puede comprar porque no le dan el préstamo en las condiciones que necesita o no puede pagar la mensualidad con el Euríbor por las nubes. ¿Qué harán ahora?
- ¿Quién mide los precios de la vivienda o la renta en una zona tensionada?
Cuando un Gobierno decide imponer un precio máximo, todos los economistas saltan a la vez para recordar que esto sólo genera "escasez, desabastecimiento, colas"... También en la vivienda. Pero hay un matiz importante: depende en parte de qué precio máximo. Por ejemplo, si se aprobase un precio máximo de 20 euros al kilo de pollo, no tendrá ningún efecto, porque el precio de mercado ya está por debajo de ese nivel.
En la nueva Ley la clave está en esa definición de zonas tensionadas y de los topes. Sobre esto último, el documento que entregaron a la prensa ERC y Bildu dice que "los alquileres en áreas de mercado tensionado serán topados", tanto para grandes tenedores o pequeños propietarios. ¿Cómo? "Mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios" y con la "aplicación del índice de contención de precios para grandes tenedores". ¿Será muy restrictivo? Pues depende de lo que se entienda por "indexación" o cómo sea ese índice.
Pero quizás más importante sea la definición de "área tensionada". ¿Cuáles serán? Aquellas en las que se den una de estas dos circunstancias:
- Que "la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares" de esa zona
- Que "el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores"
Y aquí muchas preguntas. La primera, ¿por qué se mezclan precios de venta o gastos de hipoteca para controlar el alquiler? ¿Cómo se mide esa carga media que no puede superar el 30%? ¿Qué suministros son básicos? Por ejemplo, ¿teléfono e internet? ¿Quién delimita la frontera de una zona? Porque puede haber distritos en Madrid con manzanas muy caras junto a otras más baratas: la renta media del distrito quizás sea no muy elevada, pero algunos alquileres sí lo son. ¿Van a limitarlos todos? ¿Quién mide cuánto han subido los precios en los últimos años. ¿Vamos a usar los anuncios de idealista como medida para comparar? ¿Cómo mezclar en un sólo indicador de precio/m2 viviendas con plaza de garaje, jardín, gran terraza, nuevas, viejas, rehabilitadas...? Eso que el mercado hace de forma natural: ¿cómo encajarlo en una única métrica.
- ¿Podré echar a mi inquilino?
Lo más importante para un propietario no es subir o no la renta. Sino saber que tendrá su vivienda disponible si lo desea, que cobrará cada mes, que los inquilinos tratarán bien el inmueble, etc.
Y aquí radica la principal preocupación de la Ley. Porque tras su aprobación los desahucios se complicarán mucho. En primer lugar, por la prohibición de ejecutarlos "sin fecha y hora predeterminada", que abre la puerta al fraude y la trampa: el afectado no recoge nunca la notificación y así es imposible que le echen. Y en segundo lugar por las "nuevas prórrogas" que aplazarán "más de dos años" los procedimientos de lanzamiento.
¿Qué significará esto en la práctica? Pues que las garantías que puedan ofrecer estos inquilinos serán más importantes. El acceso a la vivienda de colectivos con bajos ingresos o que puedan generar dudas en el propietario se complica.
- ¿Lo aplicará mi gobierno autonómico?
Habrá que esperar a la redacción definitiva de la norma, pero todo parece indicar que los gobiernos regionales tendrán mucho que decir en este punto. Quizás sea la principal incógnita tras la presentación del viernes: qué margen tendrán los ejecutivos autonómicos para aplicar o no todo lo planteado en los apartados previos.
Para los propietarios madrileños, por ejemplo, esto puede suponer un alivio, porque Isabel Díaz-Ayuso ya ha dicho que luchará para no tener que aplicarla en su región. Para catalanes o baleares no está tan claro, porque sus gobiernos regionales sí parecen decididos a ir hasta el final. Pero ni siquiera los que tengan un Gobierno anti-Ley de vivienda pueden quedarse tranquilos. Entre otras cosas porque cada cuatro años hay elecciones. Lo que ahora parece seguro, podría no serlo.
- ¿Qué pasará?
Todas estas preguntas nos llevan a la definitiva: cómo reaccionará el mercado. Propietarios e inquilinos. Y que exista esta duda es en sí mismo un problema. La incertidumbre no es buena para los negocios. Ni para las inversiones. Ni para una compra que suele ser la más importante de la vida de una persona o matrimonio.
Ahí está el principal peligro de la ley: en que el miedo paralice a propietarios, constructores, posibles compradores... El Gobierno dice que no tienen nada que temer. Pero nadie firma una hipoteca a 30 años si tiene dudas. "¿Inseguridad jurídica?" Es una de las expresiones del año en la economía española. De Ferrovial a la Ley de Vivienda, los que tienen algo se preguntan si podrán disponer y decidir sobre lo que es suyo.