Fedea ha presentado un breve pero interesante informe del prestigioso economista Benito Arruñada en el que se tumban algunos de los mitos de uso común sobre el mercado de la vivienda. Lejos de dar por buenas las continuas intervenciones de las Administraciones en este ámbito, el académico pone encima de la mesa todo tipo de propuestas orientadas a liberalizar el funcionamiento del sector y mejorar de esta forma su operativa cotidiana.
"Como en todos los mercados, la realidad de los mercados de vivienda es fruto tanto de la contratación de los agentes económicos como de las restricciones legislativas y regulatorias, de origen político, que limitan su libertad contractual. Esta interacción del mercado y la política hace difícil atribuirles a ambos las responsabilidades que sin duda comparten por su funcionamiento, a menudo deficiente. En los últimos años, las restricciones de origen político han aumentado notablemente en España, a la vez que aumentaban los precios y las dificultades de buena parte de la población para encontrar vivienda. Con base en esta experiencia, procedería aprovechar el próximo ciclo político para modificar la estrategia de intervención pública de modo que, en vez de restringir más y más la contratación privada, empecemos a pensar en facilitarla", afirma el autor del documento en las primeras páginas del mismo.
El Catedrático de Organización Empresarial señala al respecto que "este cambio de orientación resulta más procedente si, vista la evolución de los últimos años, entendemos que los fallos de los mercados de vivienda palidecen ante los fallos de la política que han dado lugar sucesivamente a medidas muy discutibles, como las adoptadas no sólo por el actual gobierno (desde el tratamiento de la okupación a la derogación de la cláusula contractual de actualización de rentas y terminando con la reciente promulgación de la ley de protección del derecho a la vivienda) sino a algunas de las promovidas por la oposición, como son los sistemas de aval público a las entradas que ha de pagar el comprador al adquirir su primera vivienda. En esta línea, para aliviar el problema de la vivienda convendría ensayar un cambio de rumbo, dirigido a permitir que funcione mejor el mercado, en vez de bloquear su desarrollo".
El profesor de la Universidad Pompeu Fabra sugiere atajar "la sucesión de tributos que paga la vivienda". La lista de gravámenes es larga: incluye el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (de un 6% a un 11%), el Impuesto Municipal sobre Obras y Construcciones (en torno a un 4%), las licencias de obra nueva (cerca de un 1,2% sobre el valor de la obra), la división en propiedad (supone el 1,2% del valor de la finca), la plusvalía municipal (el 1% del valor), el coste fiscal de la hipoteca (un 1,2% por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), el IBI que se tributa anualmente (del 0,4% al 1,3% del valor catastral), el IVA (supone el 10% del importe escriturado de la casa) y el IRPF (de un 19% a un 28% de la venta). Algunos de estos impuestos los abona el comprador y otros, el vendedor.
El resultado, en opinión de Arruñada, es una carga impositiva muy onerosa pero poco evidente para los agentes del mercado. Frente a esta situación, el autor propone "racionalizar la estructura tributaria que pesa sobre la vivienda, con la finalidad de reducir paulatinamente los gravámenes sobre la construcción de vivienda nueva y todo tipo de transmisiones (recorte del ITP e IAJD, consideración efectiva de la inflación en la estimación de las plusvalías, etc.)". Libre Mercado abordó esta cuestión en 2018 y estimó que la suma de los impuestos aplicados a la vivienda puede suponer hasta el 39% del coste final.
Otro de los aspectos que aborda el papel de Fedea tiene que ver con el blindaje de la propiedad privada. Así, el autor pide "restaurar la seguridad jurídica del derecho de propiedad al nivel de los demás países europeos, tanto en lo relativo a limitaciones administrativas para la promoción y construcción como, con carácter urgente, en materias de okupación y desahucio".
Arruñada considera que, "desde la liberalización acometida por el Decreto Boyer en 1985, se ha producido en nuestras leyes una involución muy notable. Por ejemplo, desde 1994, la ley impone a las partes una duración mínima del contrato que, de hecho, es de la más extensas de la OCDE. Este intervencionismo se ha reforzado en los últimos años, con la práctica congelación de los alquileres, la tolerancia con la okupación de inquilinos morosos y las demás medidas que ha acabado consagrando la nueva Ley de Vivienda, desde la fijación administrativa de precios máximos al tratamiento discriminatorio de los arrendadores de mayor tamaño. Estas normas desaniman la contratación, al restringir la libertad contractual. Benefician así a los inquilinos y causan un perjuicio obvio a los propietarios pero, sobre todo, perjudican a quienes (especialmente, los más jóvenes) querrían alquilar en el futuro, y que, de lograrlo, habrán de asumir las consecuencias de que los propietarios suban la renta y acepten sólo a "buenos" inquilinos; o, simplemente, que dejen de alquilar y salgan del mercado. Es notable en este sentido que los profesores Monràs y García Montalvo hayan estimado que la regulación catalana de 2020 redujo la oferta entre el 10% y el 14%, además de elevar las rentas que pagan los inquilinos más humildes".
El economista critica que estas normas "castigan selectivamente a los propietarios profesionales, esos a los que se ha dado en llamar "grandes tenedores", como si la virtud estuviera en la pequeñez. Nos condenan así a todos a vivir en la Edad Media de una contratación personalista, sujeta a todo tipo de riesgos, favoritismos y opacidades. Junto con las dificultades para desahuciar por impago y la tolerancia con la ocupación, todo ello diluye el valor de la propiedad y, a largo plazo, viene a desanimar nuevas inversiones inmobiliarias. La nueva ley reincide en estas medidas, pues limita la actualización de rentas, extiende el derecho de prórroga del inquilino, dificulta los desahucios, facilita las okupaciones, y permite a los ayuntamientos limitar los nuevos alquileres en zonas que consideren "tensionadas", un neologismo que es la principal novedad de una ley que, en lo sustancial, imita las peores y más fracasadas políticas de nuestro pasado".
"Las consecuencias de estas medidas no se han hecho esperar, pues quien se juega su patrimonio corre a protegerlo. Desde que, en marzo de 2022, el Gobierno derogó la cláusula contractual de actualización de rentas, y poco más tarde reactivó la tramitación de la ley por el derecho a la vivienda, la oferta de alquiler ha caído en picado y han subido las rentas. Se observa bien en esa ciudad pionera que ha sido Barcelona. En el principal portal inmobiliario de internet, Idealista, la oferta en alquiler ha caído a la mitad desde 2015 y los precios se han disparado. De hecho, desde 2019, el alquiler ha subido en la Ciudad Condal un 16%, frente al 5,1% de Madrid".
Contra el mito del "gran parque de vivienda pública"
"Lejos de cambiar el rumbo en una dirección facilitadora de la actuación el mercado, la nueva ley de vivienda insiste en doblar la apuesta, reforzando las restricciones y lanzando nuevas políticas intervencionistas. En este sentido, una medida que parece contar con relativo apoyo de muchos analistas es la de potenciar los parques públicos de alquiler", señala el informe.
En opinión de Arruñada, "al comentar esta posibilidad, se suele prestar escasa atención al hecho de que en muchos otros países esta estrategia del alquiler público ha tenido malas consecuencias o a que en la realidad política española, incapaz de gestionar problemas mucho más sencillos, está muy probablemente condenada a ofrecer resultados aún más penosos. Tampoco se suele atender a que durante muchas décadas la política de viviendas sociales en propiedad, desde las primeras "casas baratas" (1911) a las "viviendas de protección oficial" (1968), fueron una fórmula relativamente eficaz, muy superior en sus consecuencias reales a la malaise des banlieues francesa o la degradación sistemática de los projects estadounidenses, muchos de ellos guetos insufribles de marginalidad y delincuencia, y que suelen acabar, no sin dificultades, en privatizaciones, como la acometida con gran parte del antiguo council housing británico".
"Aparte de que, en muchos países, estos proyectos han sido un fracaso y han tendido a convertirse en focos de marginación social, deberíamos preguntarnos cuál es nuestra capacidad real para gestionarlos. Si nuestras autoridades ni siquiera permiten desahuciar okupas y morosos al propietario privado, ¿cómo tratarán a sus propios inquilinos? De hecho, no parece que nuestros arrendadores públicos estén ahora desahuciando a los inquilinos que les dejan de pagar la renta, ni que estén siendo capaces de evitar el deterioro de las pocas viviendas que ya gestionan", recuerda Arruñada.
Así, el académico explica que "no hay necesidad de que la Administración sea dueña ni gestora de viviendas en alquiler. Hemos de aprender a separar la financiación y la provisión de servicios. Si se quiere financiar la vivienda, no es preciso crear también una burocracia pública para construirla y operarla. Podemos actuar vía IRPF, sin incurrir en la ineficiencia y las corruptelas que, tanto en su construcción como en su asignación, suelen generar esos sistemas de vivienda pública como consecuencia lógica de que sus precios son artificialmente bajos".