La foto de la burbuja es la del Residencial Francisco Hernando. Entre el año 1998 y el 2008, se construyeron en España miles de promociones. Pero ninguna alcanzó la fama que lograron los pisos de el Pocero en Seseña. Y sí, lo cierto es que llaman la atención. Sales de Madrid hacia el sur y en un lugar inesperado, en mitad de la nada, un puñado de edificios de 8-10 alturas. Son muchos, unos 5.000 pisos (aunque en el proyecto inicial se preveían unos 13.000) en los que viven unas 16.000 personas.
No entiendo la mayoría de las polémicas que cogen fuerza en los medios de comunicación españoles. Pero reconozco que ésta es de las que más me han sorprendido en las últimas dos décadas. Por qué hubo tanto ruido con la urbanización de el Pocero. Entre 2007 y 2010, pocas personas acapararon más titulares en nuestro país.
Decían que no tenía sentido, que aquellos miles de casas eran la expresión máxima de la burbuja, que sólo en un estado de locura y precios disparados se le podía ocurrir a alguien levantar aquellas moles. Y sí, no vamos a decir que sea un negocio seguro, como construir en los dos solares que quedarán libres en el Barrio de Salamanca. Pero viendo lo que se hizo en aquellos años, lo de Hernando entra entre lo más sensato que uno recuerda: cerca de Madrid, bien comunicado (y lo habría estado mejor si no le hubieran boicoteado), en terreno barato, sin restricciones paisajísticas-medioambientales, con espacio de sobra para zonas verdes o comerciales... Seguro que en Palm Beach están mejor que en Seseña. Pero ni tan mal.
En este punto me imagino que alguien sacará la carta de la corrupción. Y sí, de nuevo es cierto que a Hernando le acusaron de todo tipo de desmanes: básicamente, de ir comprando concejales de Urbanismo al peso. Ni idea de si era verdad o no (y si lo era, está mal que lo hiciese).
Pero a mí lo que más me llamó la atención de aquel escándalo es que se le pudiera acusar. Es decir, que fuera necesario recurrir a la corrupción para levantar aquella promoción en Seseña, ¡porque estaba prohibido! Para los que no lo conozcan (y lo siento por los habitantes del pueblo) aquello es tirando a feúcho. Un secarral. No hay nada ni antes ni después ni en medio. Millones de metros cuadrados de España rural (ahora la llamamos vaciada) en los que uno no se imagina qué razón puede haber para que se prohíba levantar una nueva ciudad. ¿Exigencias al constructor? Que garantice y pague los suministros básicos, y poco más. Pero que ese terreno fuera no urbanizable es una metáfora del país en el que vivimos. Llega un tipo y quiere construir en un sitio en el que no hay nada, ¡y le decimos que no! Más allá de los bancos que le prestasen el dinero y los clientes que le comprasen las primeras viviendas, no veo nada que debamos argumentar los demás.
Todo esto viene a cuento de las manifestaciones en protesta por los precios de la vivienda que tuvieron lugar el pasado fin de semana. En todos los casos, las protestas eran las mismas: los jóvenes no pueden acceder a un piso a un precio razonable, no hay para alquilar ni para comprar, los fondos buitres especulan con nuestros derechos...
El informe
El problema de la vivienda en España es que, desde 2008, aquí no ha construido un piso nadie. Bueno, alguno sí se habrá construido, pero muchos menos de los necesarios para cubrir el exceso de población. Los pisos vacíos de la burbuja se fueron llenando de 2010 a 2015. Luego la cosa se estabilizó. Y a partir del covid, con la recuperación de la inmigración y la normalización de la actividad económica, eran necesarios muchos miles de nuevas casas en los que acoger a extranjeros y jóvenes. Porque, además, los que fallecen no siempre lo hacen donde se concentra la demanda. El Banco de España publicaba esta semana el informe "El mercado de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparación internacional". Sus autores nos recuerdan que:
- Se está construyendo muy poco para lo que necesitamos: "En el período más reciente [desde 2021], la iniciación de viviendas, aproximadas por los visados de obra nueva, se ha situado alrededor de las 100.000 viviendas anuales. Estas cifras de producción de vivienda se encuentran sensiblemente por debajo de la creación neta de hogares acumulada en 2022 y en 2023 (545.000 hogares)"
- Los pisos vacíos están donde nadie los quiere. Y no sólo hablamos de los pueblos que se fueron vaciando en los 70. Tampoco el stock de la burbuja sirve de mucho ahora mismo: "El exceso de producción durante el boom inmobiliario de la primera década del siglo XXI se refleja aún en la existencia de unas 450.000 viviendas sin vender construidas durante esos años. No obstante, la localización y el estado de estas dificultan su absorción en el mercado debido a las preferencias de la demanda, tal como refleja la estabilidad de este stock desde 2018 a pesar del incremento de la demanda durante este período".
- Va a haber zonas de España en las que la cosa se va a poner (todavía más) muy complicada en los próximos años: "Las provincias de Madrid y Barcelona representan cerca de un tercio del total del déficit acumulado de vivienda estimado para el período 2022-2025, cuantía que supera el 50% del déficit total cuando se incluyen las provincias de Valencia, Alicante y Málaga".
- El problema no sólo no ha terminado, sino que sigue empeorando: "La comparación entre el volumen agregado de viviendas iniciadas en el conjunto de los años 2022 y 2023 y las proyecciones de creación neta de hogares supondría un déficit adicional de vivienda nueva cercano al medio millón de unidades".
Aquí viene el único resquicio de esperanza del informe. Y es que los autores reconocen que en el primer trimestre de este año la creación de hogares ha sido mucho menor de lo esperado. Eso sí, no se meten mucho más en el tema, pero tengo para mí que deberían hacerlo a futuro. Porque tiene toda la pinta de que en esa ralentización en la creación de hogares también tiene culpa el mismo precio de la vivienda que se analiza en el estudio.
En resumen, si queremos paliar (resolver del todo, a medio plazo, se me antoja casi imposible) el problema de la vivienda en España hay que construir. Un poco al modo de los años 60, cuando el baby-boom y la migración masiva del campo a la ciudad. De todo y en todos lados. Porque somos muchos más que antes (la población sigue aumentando) y porque nos estamos concentrando en unos pocos enclaves que generan mucho empleo: Madrid, Barcelona y algunas zonas del arco mediterráneo. Hay que modificar el uso de cualquier local comercial disponible, permitir las reformas de cualquier edificio, usar los pocos solares que quedan en el centro de las ciudades, levantar las limitaciones de alturas en casi todos los barrios... Sí, lo que hace falta para alojar a tanta gente es ladrillo. Mucho y sin demasiados reparos. ¿Que eso haría nuestras ciudades más feas? Susto o muerte, no hay otra [La otra sería cerrar fronteras a cal y canto, pero por hoy no nos meteremos en más charcos].
Eso sí, me dirán algunos, hay que hacerlo bien. Ya no estamos para el desarrollismo franquista, de casas horribles y sin apenas zonas comunes. Ahora queremos piscinas, pistas de pádel, parques para los niños, gimnasio... Vamos, lo que tiene la urbanización de el Pocero. O eso dicen. Porque yo no he estado nunca. Pero desde el principio, en lo que coincidían todos los que la visitaban, es en que tenía casas bastante por encima de la media de otras zonas del sur de la capital. El País, por ejemplo, le dedicaba hace unos días un reportaje que parecía una promoción de ventas: El sur del sur de Madrid también existe y está en Toledo: Seseña, de fracaso urbanístico a ciudad dormitorio con 30.000 madrileños.
Con todo lo que dijeron del pobre Hernando (que falleció en 2020, a causa del covid) y ahora resulta que era un visionario. Cien más como él, que supieran ver dónde hacen falta de verdad nuevos pisos y se pusieran a levantarlos y teníamos medio problema resuelto. ¿Ministro de Vivienda? No sé si hay alguna figura similar a la de el Pocero, pero se me ocurren pocos perfiles mejores. Por lo menos, alguien que sepa de verdad lo que pide el mercado. ¿Y lo de la corrupción? A ver, esto bonito no es. Pero incluso si todo lo que se dijo de él fuera cierto, al lado de los Koldo-boys no sería más que un aprendiz.