Cada poco tiempo, en nuestras calles, comienzan a aparecer locales que antes no estaban por allí. En los 80 fueron los videoclubes, luego gimnasios, clubes de pilates, tiendas de cigarrillos electrónicos o cadenas de empanadas argentinas. En unos casos con más éxito que en otro. Pero siempre con enorme rapidez. Es el mercado, tratando de casar oferta y demanda: si algo se pone de moda, da igual lo que sea, pronto empezaremos a tener decenas de empresas que intentan aprovechar ese hueco. Los beneficios están esperando a la vuelta de la esquina de los deseos del consumidor.
Y luego está la vivienda. Desde hace años, pero especialmente en los dos últimos, los precios se han disparado. Pero la oferta no aparece. Sí, hay nuevas promociones, pero muchas menos de las que debería: según las cifras del Banco de España, en nuestro país se forman unos 350.000-400.000 hogares al año, pero sólo se construyen algo más de 100.000.
Como vemos, hay un enorme desajuste entre oferta y demanda. En parte, es una derivada más de la crisis financiera de 2008-2012, con aquella burbuja del ladrillo de comienzos de siglo, que dejó España salpicada de esqueletos de edificios a medio construir, decenas de constructoras-promotoras quebradas, miles de entrampados en hipotecas que no podían pagar y un rescate a las cajas de varias decenas de miles de millones de euros.
También tenemos el miedo de los propietarios a la nueva ley de vivienda, que deja casi inermes a aquellos que hayan alquilado su vivienda a alguien que decida dejar de pagar. Y sí, algo de esto también hay: en un momento como éste, las medidas que restrinjan todavía más la oferta tienen un efecto multiplicador. Pero la cuestión de fondo sigue ahí: por qué no se pone más vivienda en el mercado.
Para intentar aclararlo, hemos hablado con una de las personas que más ha escrito sobre esto en España: Gumersindo Fernández, arquitecto gaditano y experto en urbanismo, que en su blog reflexiona a menudo sobre todas las dificultades que enfrentan aquellos que, como él, se dedican a poner nuevas viviendas a disposición del público. La pregunta es, ¿qué se puede hacer desde el lado de la oferta? El mantra liberal suena muy bien "hay que liberalizar el suelo, para que se construya mucho más". Pero, ¿es realista, en la práctica, con la actual legislación?
Las cuatro opciones
Vamos a plantear las cuatro grandes opciones que podrían ayudar a paliar el problema. Eso sí, partiendo de la realidad: incluso si todo se hiciera lo más rápido posible, ya llegaríamos tarde. El mercado inmobiliario es uno de los que se ajusta con más lentitud: montar un local nuevo para un gimnasio se puede hacer en unos meses, pero una promoción de viviendas puede llevar 4-5 años desde que uno es consciente de que están subiendo los precios hasta que los pisos están a disposición del público.
Y eso sin contar con la normativa: que, como veremos, en España no sólo no ayuda, sino que entorpece (y mucho).
1 - Reformas: lo primero que nos viene a todos a la cabeza es la reforma. Parece mentira con los actuales precios, pero en el centro de las grandes ciudades españolas (las zonas en las que los precios más suben) sigue habiendo muchas viviendas y muchos edificios vacíos. En muchas ocasiones, se necesitaría plantear una reforma para hacerlos más habitables o adecuarlos a lo que ahora demanda el público. Y aquí hablamos de cuestiones estéticas, pero también de cambios en la vivienda para ajustar el bien a lo que ahora se necesita: familias con menos hijos, cambios en baños y cocinas, mejor aislamiento...
Pues bien, esto, que parece lo más sencillo, luego no lo es tanto. Fernández está de acuerdo en que la reforma debería ser la primera solución. Y sí, de las cuatro que plantearemos en este artículo es la más rápida, pero no tanto como podría ser: "En este punto, las trabas que nos encontramos están relacionadas con la licencia urbanística. En teoría, esto sólo depende de la agilidad administrativa a la hora de dar licencias. Y de los requisitos para dar esa licencia". Es decir: qué pide cada ayuntamiento para conceder el permiso y cuánto tarda en responder al que le hace la petición.
Este trámite es relativamente sencillo en los nuevos barrios. De hecho, en ocasiones, en estas zonas el arquitecto puede ponerse a trabajar con una declaración responsable, sin necesidad de vivienda. Pero no es así en los centros de las ciudades: "En los cascos históricos, además de la licencia, necesitas una autorización sectorial". Aquí nos referimos a ese infierno que tan bien conocen propietarios, promotores y arquitectos que quieren intervenir en el centro de las ciudades y que ven como cada ventana es analizada para ver si cumple la legislación y el criterio de la comisión de turno. Y eso, como reconoce Fernández, "sí hace que se retrase mucho la obra", al menos un par de años de media.
¿Y si la reforma consiste en la segregación de una vivienda? Porque esto es algo con mucho potencial: donde había una vivienda, sacas dos al mercado. "Aquí tenemos dos elementos a tener en cuenta. Lo primero, si la comunidad de propietarios lo permite. En muchos estatutos está prohibido; a veces, incluso exige unanimidad. Lo segundo, muchos edificios del centro de las ciudades están protegidos y necesitarías autorización del ayuntamiento". En estos casos, la cosa se complica mucho porque hay un triple obstáculo: autorización de la comunidad a la segregación; autorización del ayuntamiento a la segregación; y licencia de obra (como en cualquier otra vivienda protegida).
2 - Incrementar la altura. Casi impensable en España con la legislación actual. Pero es otra solución obvia: como los metros cuadrados en el centro de las ciudades no se pueden multiplicar en horizontal... multipliquemos el uso de cada metro cuadrado, edificando más en vertical. Donde antes había 3-4 pisos, ¿por qué no levantamos 8-10?
Fernández recuerda que esta posibilidad existe en la legislación estatal, pero que en general está muy limitada por la normativa autonómica y municipal: "En el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 se estableció una figura que se llamaba ‘actuaciones de dotación’, que habilita a que en una manzana pueda incrementarse la altura. De esta manera, se potencia la intervención en las ciudades existentes. Se han dado cuenta de que la densidad es buena para las ciudades: por ejemplo, muchos servicios públicos son más baratos. Ahora mismo, esto sí es posible. Y hay muchos solares obsoletos (ejemplo, subestación eléctrica) que están en el centro de las ciudades y en los que podría edificarse".
El problema es que de la opción general al detalle concreto, hay un enorme trecho: "Hay legislaciones autonómicas que limitan bastante esa posibilidad. Y siempre tienen que autorizarte: normalmente con una modificación de planeamiento que lleva, como mínimo, año y medio. Aquí no termina todo, porque una vez realizada esa modificación, se necesita la preceptiva licencia de obra (que lleva también su tiempo)". Vamos, 3-4 años (como mínimo) desde que alguien tiene la idea hasta que obtiene los permisos. Y eso si todo va bien y le permiten incrementar la altura de los edificios existentes, lo que no siempre ocurre (porque en el centro de las ciudades, es muy complicado que le den esos permisos).
3 - Cambio de uso: de local comercial (oficina) a pisos. La tercera posibilidad es utilizar lo ya existente pero que ahora tiene otro uso. El caso más evidente es el de los locales comerciales, ahora mismo muchos de ellos vacíos, que podrían transformarse en viviendas. También podríamos pensar en este cambio de uso para los edificios de oficinas.
Aquí tenemos una triple barrera legislativa: La Ley Estatal del Suelo, la legislación autonómica y los planes de ordenación de los municipios (PGOU). Fernández nos explica que "en estos PGOU, hay algunos que permiten compatibilidad de usos en planta baja. Depende de la normativa de cada ayuntamiento. ¿Es factible? Obvio. En las últimas promociones en Cádiz, se podrían transformar muchos locales en vivienda".
Pero hay numerosos obstáculos. Por ejemplo, "en algunas ciudades, se ha prohibido en la normativa que las viviendas a título individual se abran a la calle. Te obliga a entrar por el portal", lo que lo complica todo y hace que vuelva e a entrar en juego la comunidad de propietarios. ¿Por qué este tipo de vivienda (con la puerta directamente en la calle), tan presente en decenas de ciudades españolas, ahora está prohibida? No tiene demasiada lógica, pero sería otra opción, parcial si se quiere, pero que facilitaría las cosas, que tampoco funciona como debería.
Con las oficinas estamos en un caso parecido al anterior: "Depende de que el municipio admita la compatibilidad de uso. En cada parcela, el plan general admite las alturas y el tipo de uso. Depende de lo que te diga la normativa. Si el planeamiento no permite el cambio de uso de una parcela, tienes que conseguir un cambio en el planeamiento. Además, si estás incrementando el número de viviendas, también tienes que incrementar las dotaciones. Y si estás pasando un suelo no residencial a residencial... estás mermando ese porcentaje de zonas verdes o dotaciones. Y tendrías que compensar económicamente al ayuntamiento".
4 - Ampliar el terreno urbanizable. Muchos extranjeros, cuando llegan a Madrid, se sorprenden de lo cerca que está el campo de la capital española. A 10-15 kilómetros de la M-30 hay extensa zonas sin edificar, campos de labranza. Llama la atención (y no sólo en Madrid, que es el ejemplo más claro porque es la ciudad más poblada), sobre todo en relación con lo que ocurre en Londres o París. ¿Por qué en España hemos limitado tanto la extensión en horizontal de los municipios?
Fernández nos recuerda que "la competencia en cuanto al límite sobre donde se puede edificar o no es del ayuntamiento. Y es arbitrario. El promotor privado no tiene capacidad para decidir nada. Como mucho, puede proponer, pero es el ayuntamiento el que te tiene que dar permiso. ¿Cómo se hace? Vía modificaciones de planeamiento o modificando el plan general".
Eso sí, incluso si el ayuntamiento quiere cambiar este plan general para ampliar el terreno disponible, puede encontrarse con que un recurso de algún afectado o alguna ley autonómica-estatal se lo impide: "Hay cientos de planes que se revisan y se anulan: problemas de todo tipo, desde aeropuertos a vecinos afectados o cuestiones medioambientes... Los van anulando. En Madrid, por ejemplo, el plan general es de los años 90. Es una foto fija de hace varias décadas y es muy complicado cambiarlas".
Y entonces, qué hacemos: "Sólo se puede hacer vía modificaciones de planeamiento. El problema es que el tiempo que lleva acometer este cambio, más los permisos para edificar, más las propias obras de edificación... nos vamos a más de 10 años". En realidad, nos explica Fernández, en la mayoría de los casos hablamos de 12-14 años como mínimo desde que alguien se plantea construir fuera de lo ya aprobado hasta que la vivienda llega al mercado.
"En teoría, modificar el Plan General es lo más fácil, aunque es muy caro para el ayuntamiento (a veces tiene un coste más de un millón de euros). Además, tiene un problema, cada vez que lo haces estás haciendo una foto fija de la ciudad que no se tocará durante décadas. Y, además, te lo pueden anular. Por eso, los ayuntamientos están dejando de plantearlo: para que no se los anulen (sobre todo, por razones medioambientales)" y recurren a las modificaciones parciales (que también son largas y costosas).
En este punto, surge otro problema del que todo el mundo habla en voz baja, pero casi nadie denuncia: como ese trazo de la línea es tan arbitrario (a un lado, puedes construir; al otro, sólo cultivar patatas) y tiene un efecto enorme en el precio del terreno, este tipo de normativa es terreno fértil para la corrupción y las presiones políticas. Cada nuevo plan general o cada nueva modificación de planeamiento implica tocar intereses millonarios.
¿Soluciones?
Llegados a este punto, lo que queda claro es que esto no es sencillo ni rápido de solucionar. Por las propias características del mercado, pero también por que la normativa no está diseñada para facilitar que se incremente la oferta, sino para controlarla. Aquí ni siquiera hacemos un juicio de valor; simplemente reflejamos lo obvio: en España hemos priorizado el control de las ciudades (quizás por cuestiones estéticas o de gestión de recursos públicos), sobre las facilidades para poner nueva oferta en el mercado.
Y todo ello con nuestra característica tendencia a la uniformidad: "Deberían dejar a los ayuntamientos competir con diferentes modelos", explica Fernández, que señala más a las normativas autonómicas que a la nacional. Competir para que los ciudadanos puedan elegir en qué tipo de ciudad quieren vivir y porque "no tiene sentido que dos ciudades muy diferentes tengan el mismo modelo".
¿Doce-catorce años desde que un promotor se fija en un solar hasta que vende los pisos? Si esos son los plazos reales (y lo son, por ejemplo, en el centro de las ciudades desde que se inicia el proceso de cambio de uso hasta que el edificio está en manos de su nuevo propietario), no hay demasiado que podamos esperar por este lado. ¿Precios disparados? Casi sorprende que no suban más.